香港家族信托基金门槛(信托基金门槛为什么是100万)

上周1月5日，美国出现民主党同时控制白宫和国会参众两院的“大满贯”，在随后的三个交易日，三大指数连续上涨，齐创新高。

在上周五的Morning Call我们已经解释了背后的原因，不过这样的结果相信依然让很多朋友意外。原因在于美股的上涨还伴是随着特朗普的支持者暴力冲击国会，最终导致为什么5人死亡的恶性事件。全球媒体密集报道，美国和全球各国一致的批评，也没对股市走势形成可见的影响。

不过熟悉诺亚研究的朋友就不至于太意外，因家族为我们已经反复告诉过大家，尽管投资圈内外都热衷于分析评论政治、国际关系、军事行动、自然或人为灾难性事件，但数据很清晰显示，这些事件对资本市场影响通常十分有限而且短暂。

以去年为例，疫情发展与美国的“黑命贵运动”的严重程度与资本市场的走势关联度都不大，国会冲击事件没有影响资本市场也不算太大的意外。

资本市场的走势主要受到经济活动扩张或收缩、金融条件宽松或紧张、估值高或低等数据影响。市场目前的焦点在于民主党实现“蓝潮”后，将有利于基建和财政支出，助推通胀，利好“再通胀交易”。

当然，拜登政府对富人和大企业的加税方案，以及对大企业加强监管的计划也都会陆续到来，只不过目前还不是市场关心的焦点。

我会把“蓝潮”香港对资本市场的短期和中长期影响重新总结，刊登在今晚发出的诺亚官微公众号，欢迎大家阅读。同时，本周三晚上7:30请大家收看《诺亚第一时间》，我们除了详细分析近期市场的热点问题，也会回答大家的提问。

今天我们和大家回顾一下香港2020年房地产信托基金REITs的表现，这是一个我们去年聊得比较少的话题。

在讲REITs之前，我们简单说一下香港住宅房地产的表现，根据香港最大地产中介中原地产的数据，今年1月3信托日的中原城市指数，和2019年12月27日的数值一模一样，都是178.13门槛，也就是说，2020年，香港住宅地产在疫情严重冲击，导致香港经济同比下跌超过6%的背景下，实现了整体不涨不跌的表是现。背后的原因，我们去年聊得比较多，今天就不重复了。

但我们还是要告诉大家一个可能让人意外的数据：香港2020年二手房成交注册量突破4万宗，相比2019年的35702宗，同比上升约13%，创六年新高。除了货币宽松，房贷利率不断走低之外，一个关键原因在于香港政府在2019年10月放宽了1000万以下房地产交易的可贷款比例，这刺激了交易活跃度。综合分析，我们预计香港住宅地产在2021年有机会实现5%左右的增幅。

不过符合大家预期的则是，去年11月各个类别和地区的住宅平均月租为每平方米239港元，同比下跌5%。受到社会运动和疫情的影响，私人住宅租金已经连续14个月录家族得同比增长负值，持续时间较2008年金融危机的12个月更长。

同样，香港政府公布的私人写字楼租金数据显示，同比变化也已经连跌14个月。这自然就会影响房地产信托投资基金，也就是REITs的表现。

REITs是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划，为投资者提供来自房地产项目的定期租金收入回报。而房地产项目则是购物中心、写字楼、酒店等。今天分析的数据来自于香港差饷物业估价署、香港证券交易所、全球房地产服务商第一太平洋戴维斯（SAVILLS）；数据更新至2020年12月30日。

REITs从一定程度上看，替代了投资性房地产业务。而相较于实体投资的租金收入，上市的REITs作为替代品，除了具备普通证券化资产的优势外，还有流动性高、门槛低、替换成本低等优势。

目前活跃在港交所的REITs有11只，市值约2366亿港元；其中市值最大的是最早期上市的领展房产基金，占总市值约63%。从2007年底到2018年底，涨幅384%，远高于同期中原城市指数161%的涨幅，换句话说，买入领展比买香港住宅的回报高出大约一倍。

只不过领展在2019年6月底达到高点后，受到社会运动和疫情的冲击而持续回落，到2020年底已经回撤了32%，而同期中原城市指数仅仅下跌了7.5%。这也再次提醒我们过门槛去业绩不代表未来回报。

由于这样的变化，在201100万1到2020年这十年，香港11只REITs的平均年化回报率只有5.7%，相对科技股自然比不过，也少于住宅地产年化7%的涨幅，但这一成绩其实好于同期的恒生指数的1.7%，也高于日本REITs的4.0%和新加坡REITs的5.3%。

具体到2020年，香港REITs平均回报率为-23%，既跑输了恒生地产指数的-17%，也跑输了恒生指数的-5%。

11月初以来，随着全球经济形势明朗化、疫苗研发成果相继落地、政府对酒店、零售等行业补贴援助逐步到位，REITs也逐香港渐向年初收复并回复平稳。目前看，结合过往十年REITs相对稳健，而且优于亚洲同区的投资回报率，在港的房地产信托投资基金仍然值得投资者配置。

从政策角度上看，港区政府给予了强有力的支持。特首在去年11月最新发布的《施政报告》内表示，要锐意推动香港的房地产投资信托基金，令香港发展成为亚洲区蓬勃的REITs市场，加强香港作为首要资产及财富管理中心的集资功能，并为本地投资者带来更多元化和提供较稳定回报的投资机会。

而香港证监会在进行了两个月的业界咨询后，于去年12月4日刊宪《房地产投资信托基金守则》的修订，将使REITs在进行投资时更具灵活性。而此次改革，也将大大提高香港REITs制度的效率和竞争力。

从基金内部的运作标的看，在港上市的11只REITs中，有8只持有内地资产，其中3只仅含有内地资产。内地首先迎来疫情后的经济复苏，产能需求旺盛，假期信托出行率高；加上科技驱动下的地产科技改革发展迅速，持有内地资产将是香港REITs中长期的发展趋势。

我们在11月19日的Morning Call看好内地物业股。自2020年初以来，在香港上市的二十几家内地物业管理公司的股价平均上涨超过50%，个别涨幅超过100%，这还是在 2019 年很多物业股涨幅就超过 100%的基础上。在2020年最后一个交易日，内地物业管理股板块平均涨幅13%，当天恒生指数只上涨了0.31%。

展望未来，我们认为房地产为什么行业中新的盈利模式有望为REITs带来翻盘机会。

短期内，租赁成本下降有利于激发部分租户需求。对于规模大基金、运营稳健的机构来说，由于整体租金成本的下降，他们可能借此机会提高工作环境的质100万量、扩大办公面积等。另外，自主创业模式的扩张也会增加共享工作空间的需求。

这方面很好的一个例子就是，诺亚旗下的歌斐资产在近期完成上海黄浦区核心商业办公楼项目歌斐中心的出售，以超40亿元的总价，为这一项目的投资者创造了可观的收益。

另一方面，出行受限的环境刺激线上消费，虽然传统零售业大受打击，但却迎来了物流、中转和仓储等需求变革。同时酒店被政府纳入海外入境人士隔离地点，也供本地人口苦中作乐度过“宅假期”（staycation）。

中长期来看，疫情期间增设配套环境设施，如智能清洁系统等的引进基金会给现时的办公、住宿环境带来长期效应。

去年11月份国际货币基金组织（IMF）组织的年度会议上，有研究自然灾害对经济的影响的文章（Tran and Wilson, 2020）指出，灾难后往往房屋价格会升高，这部分归功于重建过程中房屋质量的提高。虽然文章没有明确针对去年疫情的影响，但是由此得到的启发是，疫情危机下给各类地产商带来产业整合、优化设施、提高竞争力等机会，最终能在长期的维度上给租赁管理业务升级。

接下来，我们会在Morning Call和大家回顾美国商业地产以及REITs在2020年的表现，敬请大家留意收听。