公寓楼价值
继2020年深圳出台“7·15”楼市调控后，一大批购房者在一夜之间就失去了购房资格，而且落户三年或社保的条件苛刻，让他们在短时间内无法看到购买住宅类房产的资格。
不提七月份两大调控政策的影响，深圳的商务公寓本身也有自己的价值，作为全国乃至全球经济最活跃的区域，深圳的核心区位的商务公寓绝对是优质资产：好地段，保值增值的能力强，深圳作为全国乃至全球经济最活跃的区域，深圳的核心区位绝对是优质资产。自然，如果房票在手，红茶会还是建议购买住宅类商品房，因为深圳的住宅物业在各方面都是压倒公寓、商办类物业。假如被限制购买，或手中有闲置资金，投资商务公寓还是不错的选择：可居住，可办公，可出租。首先是贷款买商务公寓不上征信，不影响后期购房，这也是越来越多的年轻贵族越来越接受商务公寓的重要原因。
比如深圳后海的深圳湾一号，单价20万元，总价可达五千万，是深圳乃至全球顶级商务公寓。关键字：土地、风景、稀缺、奢华、身份。
但对大多数购房者来说，他们对商务公寓还是很陌生，商务公寓与写字楼有什么不同？商业公寓有没有学位？公寓楼的税费高吗？你认为商务公寓的投资回报如何？哪种商务公寓值得投资？所以本期红茶会就全方位为您介绍深圳商务公寓，深圳商务公寓投资全攻略！
商务公寓的产权性质
从深圳楼市现状来看，几乎涵盖了商品房的所有类型，可分为：住宅、商务公寓、写字楼、商铺几种。土地性质/房屋性质和用途的不同，是其最大的区别。
住房性质一般是指住宅、单身公寓(单身也是限购限贷的住宅)、单身宿舍、别墅等，土地性质一般是纯居住或商住混合用地；由于历史原因，使用年限一般是70年。由于历史原因，深圳住宅的产权性质也是多种多样的，一些建在商业、金融用地或改造用地上的房屋也是住宅性质，这具体要查验房本和地籍图，不再赘述。
除住宅外，商务公寓与写字楼、商铺的产权差异还是很明显的，商务公寓的房屋性质是商务公寓/公寓，土地性质一般是商住混合用地、综合性用地、商业用地等，如果是产业用房、研发用房、商业用地等，不能以个人名义购买，需要注册公司购买。寿命一般为40年，部分可以活70年，不得不说，深圳是一个神奇的地方。
就使用功能而言，客厅、卧室、卫生间都有商务公寓，有些商务公寓甚至带阳台、通燃气，具有基本的居住属性，与住宅的民水民电不同，商务公寓的生活成本要高些，用的是商水商电，商业公寓要高一些，用商水商电；另外，商业公寓也只能作为写字楼，不能住人。
在深圳，商务公寓一般都是可以注册的公司，但不能用在经营范围内有生产加工的公司。
留意避坑：现在市场上出现了很多假商务公寓，产证是办公、商业，但实际建成的是居住样子，开发商建成的样板间、户型都是住宅、公寓的样子，甚至出现了一些假商务公寓的样子。这实际上属于违规操作，市场上对这种现象褒贬不一。地区不同，有关部门对这类物业的态度也不一样，但有一点，购房者对目标物业的产权性质必须明确。至于房子的产权性质非常专业，为避免进入坑，还是要咨询专业人士比较靠谱。
二、贷款及商务公寓月供
商住公寓通常是5成首付，贷款10年，利率比住宅稍高，具体取决于目前银行执行利率。另外新房公寓要交三点契税，一些楼盘为了减少购房者的资金压力，可以做到首付4.5成，这已经是已知的最低首付。假如有人承诺你的公寓能达到首付款的3成，最好不要轻信。对于一些开发商为了收回资金，给消费者一些诸如预付款，分期付款，贷款支持气球贷等优惠，也是有的，这是题外话。
月租方面，总价200万的商务公寓，贷款100万，月供约10000元，总利息约29万。总金额增加一倍，贷款增加一倍，月供增加一倍，总利息增加一倍。
注重避难坑：一些商办性质的裙楼、暗房等，不少物业都被银行定性为“风险盘”，这类物业的贷款申请只能全款交易，这是要注意的地方。
三.商务公寓税费
单手商务公寓一般只有3%契税，注册费550元。税金非常低。
旧商务公寓的税费要复杂得多，包括差价增值税(差额5%)、附加税、契税(3%)、个税(1.5%)、土地增值税(二手商务公寓5%，二手商铺写字楼10%)、印花税(0.1%)、登记费、贴花等，占总房价的10%-15%。总价200万的商务公寓，二手税在25万左右。事实上，二手商务公寓买全款最划算，全款购买，可在合理合法的前提下，尽量避开税费，运作得好基本只缴纳契税(3%)，和新房公寓的税费差不多。
买房子的公司，税费怎么算？
企业购买商务公寓，税金也只要交契税。但持房期间，每年都要缴纳房产税，《房产税暂行条例》对此规定如下：第四条房产税的税率，依照房产余值计算的，税率为1.2%；按照房产租金收入计算的，税率为12%。
举例来说，某企业自有用房1套，会计账簿上记载了两百万元的房产，企业当年应纳房产税为：应纳税额=200万元×(1-30%)=1.68万元。
企业转手公寓可以通过股权转让方式转让，而无需经过交易中心，但这种方式只是变更股权和实际控制人，最适合做这种交易的是公司名下没有其他资产，否则不现实。
四、商务公寓可以去学校吗？
从理论上讲，商务公寓与学区房并不相称，我们通常所说的学区房是指住宅性质的房地产。2014年，深圳市政府发布了《深圳市城市规划标准和准则》，对商务公寓的使用范围作了相关规定：“为商务人士提供中短期商务住宿服务，不提供学校、幼儿园和其他居住配套的办公类建筑。
但是近年来，罗湖、福田、南山和大鹏新区相继放宽公寓积分入学限制，允许商务公寓申请学位。
但并非每所学校的商务公寓都可以申请学位，商务公寓作为特殊的房产，所以对于学位紧张的学校来说，商务公寓是很难申请学位的。
五、投资回报率如何计算商务公寓？
一般而言，公寓投资收益主要来自租金和增值空间。例如，一套房子买的时候是120万，租金是3000元，那么按照粗略的租金收益率计算公式：
房租收益率=(每月租金*12)/购房总价=(3000*12)/120万=3%。现在公寓投资的租金回报是3%-5%。值得注意的是，公寓出租后，租金也不会一直固定，如果该地区房价上涨，那么租金也会随之上涨，回报率也会更高。
市场上有些开发商为了增加产品的竞争力，将公寓设计成层高3.6-4.5米的复式结构，这种结构比同类型的平层要高50-70%，折合单价较低，租金也较高，在其他条件不变的情况下，投资回报率较高，所以一些复式公寓更受市场欢迎。
除租金收益外，公寓的溢价收益更稳定、更可观，是资产保值增值的一种可靠的投资方式。
六、我们投资哪种商务公寓？
买房就是买地皮。在房地产投资中，这是永恒的真理。良好的地段意味着良好的配套、良好的交通、良好的商业环境，意味着物业保值增值的能力，意味着高租金和广大的市场观众。因此核心区域的商务公寓是最值得投资的。同时，投资者也应该注意到，公寓的核心地段越多，得房率越低，这几乎是不可避免的事实。土地好，就是任性。
第二，定位在非核心区域，但未来规划好的区域物业也值得投资，这类物业往往具有价格低、周边配套不完善但有规模规划的利好。
还有就是位置偏僻，有没有发展前景的公寓式公寓最不推荐。这类房子唯一的优点是价格低，但由于太偏远，不好出租，不好出售，买了这样的房子几乎宣告投资失败。我公司绝不会投资于低价格，而是看中房地产的保值能力和投资回报。
深圳多核心发展理论探讨
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