国税2016年36号文解读(国税发200931号文第二十六条解读)

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本文说的合作建房是根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第十四条的规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。

从法律的角度确定的合作建房是需要满足“共同投资，共享利润、共担风险”这个三个要件。合作建房分房自用指的合作建房建成后房屋按合同约定进行分割，双方各自办理初始登记。这里的约定一定要满足前面的三个要件。

对于合作建房分房自用土地增值税有明确的规定是免征增值税的，比如：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第二条的规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

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那么对于增值税，不管是根据国税函发（1995）156号文，还是财税（2016）36号文的规定，都是需要缴纳增值税的。那么是否真的需要缴纳增值税呢？下面通过对相关税收法规的解读来分析分析。

先来看看（国税函发[1995]156号）国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）》第十七条关于合作建房的实质是什么？合作建房，是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权，另一方(以下简称乙方)提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。

具体的交换方式也有以下两种：(一)土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；

乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。

从文件的角度来看，的确是双方都发生了流转税【即增值税（营改增前是营业税）】的应税行为，但是我们知道增值税属于链条税，即上家交税下家抵扣，因此对于甲方来说，按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目缴纳了增值税，那么乙方将其作为进项税额进行抵扣，同理对乙方按“销售不动产”税目缴纳增值税后，要给甲方开具“销售不动产的增值税专用发票，甲方作为进项税额进行抵扣，因此实质上是不需要缴纳增值税的。

可能看到这里你还是无法理解为什么不用缴纳增值税，那么我们再来看看国税发（2009）31号文关于土地与房屋交换成本确定问题：

第三十一条 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：

（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：

1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。根据上文所述，合作建房后分房自用按自建房处理，双方各自办理初始登记，因此分房过程不产生所得税的纳税义务。

第三十七条 企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：

企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

从这个文件我们可以看出，出资的一方以房屋换取了出地的一方的土地使用权，因此出资一方应该以换出房屋的市场价格作为购入土地的成本，那么换出房屋视同销售的金额与换入土地的金额是一致的，即销项税额等于进项税额，两个相抵增值税为零。同理出土地的一方土地视同销售产生的增值税销项税额，可以抵减换入房屋取得的增值税进项税额，两个相抵，增值税税额也为零。

那么同理，因为不管是换入房产还是换入土地，收入和成本的金额都是相同的，因此也不存在企业所得税的问题。

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可见合作建房分房自用，除了税法明文规定的免征土地增值税外，增值税和企业所得税也同样是没有的。这就是为什么好多企业要采用合作建房这个方式的来进行税收筹划的原因。