北京银泰中心类reits落地(北京银泰中心reits)

如果有一场暴雷能够在零售圈、电商圈、金融圈、地产圈同时引起轰动，想来想去也只有苏宁了。最近网上盛传，由于资金链断裂，苏宁控股集团全部股权质押给阿里巴巴旗下公司。

苏宁曾第一时间站出来表示子虚乌有，对于吃瓜群众也是真假难辨。作为一个拥有30万员工、世界五百强的、中国民营第二的超大型企业，说倒就倒，也是很难的。看看苏宁目前的三板斧“苏宁易购”“苏宁金融”“苏宁置业”，怎么看都是行业内的翘楚。

说巧也巧，苏宁偏偏涉足地产行业。根据苏宁对自己的规划，在地产方面，采取“商业开发 不动产运营”两条腿走路，未来要发展50家苏宁广场、300家苏宁易购广场和100家星级酒店。

资金链永远是涉足地产的企业的命脉，不久前，网传恒大资金资金链断裂，为了资金回笼，房价打上88折促销，人们惊呆了，房价降的这天来的这么突然；还记得去年万达缺少资金的“输血”，断臂求生，狂卖海外资产。更巧的是，苏宁还接盘了国内万达百货业务。

对于动辄负债率60%、70%的房企来说，保证资金运作流畅，是活下的必要条件，更别说还涉足商业地产的房企。原因很明显，相比于住宅地产，商业地产资本投入更大、回报周期更长。将投资、建设、管理全全压在自己肩上，无疑会消耗大量的资金，使企业面临巨大的现金流压力。而苏宁要干50家苏宁广场、300家苏宁易购广场，要是赶上消费主义洪流也就算了，偏偏疫情困扰着整个2020年，面对裁员浪潮，行业内卷，背着高房价，普通民众消费欲望收缩不少，就差拼多多在名媛圈里盛行了。

企业入不敷出，资金链绷得紧紧，这时候，估计地产商们大概做梦都想着，如何既让马儿跑，又能让马儿少吃草。

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目前地产企业融资主要依靠银行贷款，如遇贷款政策收紧，肩上的担子越来越重，想要在竞争激烈的市场中大步向前，显然愈发艰难。除此之外，还需直面国家严加管控房价、行业竞争白热化和资产负债率较高等棘手问题。

近年来不少人已经将目光落在“轻资产模式”上。对于已经具备品牌影响力的房企来说，如果能够将资金压力从身上移开，通过输出专业的运营管理服务，实现物业增值，并获得一份相当可观的利益分成，而后依靠积累下来的经验与品牌效应就能攻下更大的市场。

作为前路上的待摸的“石头”、行业内的“四两拨千斤的绝世高手”，铁狮门和凯德已经利用REITs（房地产信托基金），将轻资产运营模式(以下简称RS模式)玩的丝滑顺溜。

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RS模式是美国商业地产主流的运营模式，铁狮门的轻资产运营模式是一个典型的例子。铁狮门被称为“地产界的投行”，擅长通过私募资金和上市REITs，融资收购一些潜力物业，然后铁狮门重新规划并全权负责运营，提升物业增值，最后通过收取基金管理费、物业管理费以及基金的超额收益等费用获利，通常铁狮门能以不到5%的资本投入，获得项目的40%以上收益，将财务杠杆效应翘到极致。

从美国RS模式衍生发展的还有新加坡RS模式，典型的是凯德的RS模式。与铁狮门略有不同的是，凯德先与投资人共同设立私募基金，用于投资建设或收购商业项目，待凯德通过自身的运营实现资产增值后，以REITs的方式退出。

通过对比可发现，铁狮门与凯德都是通过一流的资本运作与经营管理能力，以提高物业价值获利。不同的是在资本运作过程中，铁狮门直接发起REITs或私募基金即可，而凯德是先进行私募融资，然后再通过REITs套现，过程更为繁琐一些。

这就牵扯到REITs在世界发展中演变成的各个版本。简而言之，由于美国允许REITs参与房地产的开发与建设，所以铁狮门前期就可以利用少部分资金发起REITs或私募基金进行融资，由于自身属于“小股”操盘，投资成本低，所以不太需要考虑投入成本的退出。

而包括新加坡、日本、香港等亚洲地区禁止REITs参与或从事房地产开发活动（包括投资空置土地），只允许REITs直接投资、收购成熟物业，这也就意味着，凯德前期需靠私募基金来获得物业。

凯德拥有自己的私募基金（嘉德商用中国发展基金CRCDF和嘉德商用中国孵化基金CRCIF），自己占股约30—40%，比例不算小，当其用于房地产的开发、运营时就必须要考虑自身投入成本的退出。将物业资产拔高后再通过旗下REITs上市增发，收回成本和获益，也就成了其最后一环。

凯德这一套轻资产运营流程在中国会更加繁琐。因为自2006年7月起，中国就禁止离岸控股公司直接持有国内物业。凯德的应对措施是在内地设立独资或合资公司，然后在境外在设立特殊目的公司（SPV）掌握内地公司股权，再由旗下 REITs通过收购SPV股权实现上市，老千层饼了。

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中国大陆关于REITs的各项政策还不完善，之前在这条路上的探索一直比较冷清。而在REITs正式来到国内之前，万达、万科、大悦城、新城、华润置地、等地产大佬们，已经主张向轻资产转型了。

就以“轻资产 重资产两条腿走路”的万达为例，截至2020年9月底，万达商管累计开业336个万达广场，其中“轻资产”项目58个；166个在建的万达广场中，128个均为“轻资产”，占比77.1%，已经是轻装上阵了。万达是怎么做的呢?其实说起也很简单，就是将融资任务外包给光大安石、四川信托、快钱公司等其他企业，自己负责拿地、开发、招商、运营服务，作为服务的提供方，分享租金收入，而不在做物业销售。

万达广场就像一个标准品，管理团队具备高执行能力，拥有稳定品牌池，从拿地到开业一座万达广场只需2年，有了轻资产运用模式加码，狂奔的路上更加畅快。

目前国内还没有完善的房地产信托基金相关的政策，所以相较于铁狮门RS和凯德RS，万达的轻资产运营模式没有以发行基金为手段，以此带来的财务杠杆，获得更高的收益，不过万达也能通过发行公司债券回血。但整体在资金规模上，还是有些小巫见大巫。

整体上看，不管是铁狮门和凯德、还是万达，轻资产模式的成功都离不开其自身的品牌影响力、较强的资本运作能力以及物业经营管理能力。

五

而且今年4月底，国家发改委、中国证监会联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，此举标志着中国版基础设施公募REITs的将要正式起航。

相信不远的将来，REITs在铁路、机场、能源管道等基础设施项目上先试先行后，房企通过REITs实现轻资产运营不会太远。这一天的到来，或许也意味着，房企因资金链断裂的而引起的暴雷事件会下降许多。而那一天会不会因为关于REITs政策、监管不完善，而引起其他的暴雷，尚不得而知。

那天会有多远呢，可能就写在十五五规划里。