房地产管理法的概念(简述城市房地产管理法的概念及体系)

第一节　房地产业

　　房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业。根据国家统计局《三次产业划分规定（2018）》，属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。建筑业是物质生产部门，属于第二产业。

　　在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发建设的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者和发包单位，建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务。

　　一、基本概念

　　（一）土地和房屋

　　1.土地

　　（1）土地是承载建筑的地块，即房地产开发活动的物质载体，是基础性的“原料”“生产要素”；

　　（2）土地包含

　　①地表范围：用平面界址图或用地红线图确认“边界”，并计算其水平投影面积；

　　②地上空间范围：以利用高度为限；

　　③地下空间范围：以人类能力所及为限。

　　（3）按照开发程度，分为未开发土地和已开发土地。

　　2.房屋

　　（1）房屋：供人们在其内部进行生产、生活等活动的建筑空间。例如：住宅、商店、办公楼、宾馆、厂房、仓库等。

　　（2）构筑物：人们一般不直接在其内进行生产、生活等活动的工程实体或附属建筑设施。例如：烟囱、水塔、围墙、道路、桥梁等。

　　（3）《城市房地产管理法》中，将房屋定义为：房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

　　广义的建筑物包括房屋和构筑物，狭义的建筑物是指房屋。

（二）房地产

　　房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。

　　1.物质形态（又被称为不动产）

　　房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。

　　（1）各种房屋及其衍生的权利，包括住宅商铺、厂房、仓库以及办公用房等及其衍生的权利；

　　（2）土地及其上下一定的空间及其衍生的权利，包括地下的各种基础设施、地面道路等及其衍生的权利。

　　2.法律权利

　　法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、地役权、居住权等。

　　【本质】有权处分

（三）房地产业

　　根据《国民经济行业分类》GB/T 4754－2017，房地产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产业。

1.房地产开发经营

　　房地产开发商主要是组织者和决策者，把资金、相关专业服务人员和机构、建筑承包商等结合起来，完成房地产开发经营活动。

　　主要业务：

　　（1）房屋、基础设施建设等开发；

　　（2）房地产开发项目或者销售房屋等。

　　特点：单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强。

　　房地产开发企业的收入具有不连续性。

　　2.物业管理（服务）

　　物业管理是指物业服务企业按照合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

　　物业管理的对象主要是已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地。

　　除维修、养护、管理外，物业服务企业还要维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务。

　　【关键词】管物、服务人

　　3.房地产中介服务

　　房地产中介服务是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。

　　房地产中介服务是房地产市场价值链中不可或缺的环节，一级市场、二级市场和三级市场均存在不同业态的房地产中介服务……在促进房地产市场健康发展、保障房地产交易安全、节约房地产交易成本等方面都发挥着重要的作用。

　　【例如】房地产经纪，是房地产市场的润滑剂

　　（1）房地产咨询

　　主要业务：为委托人提供法律、政策、信息、技术等方面的顾问服务。

　　例如：房地产市场调查研究、房地产投资项目可研、房地产开发项目策划等。

　　目前，房地产咨询业务主要由房地产估价师、房地产经纪人，以及房地产估价机构、经纪机构承担。

　　（2）房地产估价

　　主要业务：分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见。

　　例如：为土地使用权出让、转让和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损失赔偿、课税等提供价值参考依据。

　　（3）房地产经纪业

　　主要业务：为房地产转让人、出租人找买受人、承租人；

　　为有购房、承租意愿的人，寻找适合的房源。

　　4.房地产租赁经营

　　房地产租赁经营是指各类单位和居民住户的营利性房地产租赁活动，以及房地产管理部门和企事业单位、机关提供的非营利性租赁服务，包括土地使用权租赁服务、保障性住房租赁服务、非住房租赁服务、住房租赁服务等。

　　目前，非住房租赁服务、住房租赁服务等市场化的住房租赁经营服务主要是由房地产开发企业、房地产经纪机构、互联网平台企业设立住房租赁企业提供的。

二、房地产权利

　　（一）所有权

　　1.土地所有权

　　《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”

　　（1）国有土地

　　全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。

　　根据《民法典》，城市的土地属于国家所有；法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。

　　（2）集体土地

　　农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

　　矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。

　　2.房屋所有权

　　是指房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有权是一种绝对权，即权利人不需要他人积极行为的协助就可以直接实现自己的权力。可以排除他人的干涉，对其所有的房屋行使占有（控制）、使用（利用）、收益（取得利益）、处分（核心）等权能。

　　房屋所有权可以设立抵押权，但不能设立质权。

　　【拓展】质权包括动产质权和权利质权。

　　后者如有价证券、知识产权、一般债权等。

　　《民法典》专门规定了不动产所有权一种形态：业主的建筑物区分所有权。

　　【关联】第九章　物业管理制度法规政策

　　是指业主对建筑物中自己专有部分的所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。

　　三者不可分离，转让专有部分的所有权时，对共有部分的共有权，以及对共有部分的共同管理权一并转让。

（二）用益物权

　　是指用益物权人依法对他人物，享有占有、使用和收益的权利。用益物权是为了使用、收益目的，对他人所有的不动产或者动产设立的权利，因而被称为“用益”物权，属于他物权。土地、房屋的用益物权主要有：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权和地役权。

　　【本质】他物，即他人的物，所有权在他人，缺少所有权中的核心——处分权

　　1.土地承包经营权

　　是指土地承包经营权人依法对其承包的耕地、林地、草地等享有的占用、使用和收益的权利，有权从事植业、林业、畜牧业等农业生产。

　　2.建设用地使用权

　　（1）国有建设用地使用权

　　是指公民、法人和其他经济组织进行非农业建设依法使用国有土地的权利。

　　【关联】第二章　建设用地管理制度法规政策

　　关于国有建设用地使用权提供方式及特点：出让或划拨……

　　关于国有建设用地使用权出让的方式及年限：招拍挂、协议……

　　关于国有建设用地使用权的流转：转让……

　　（2）集体建设用地使用权

　　是指农民集体和个人进行非农业生产建设依法使用集体所有的土地的权利。

　　中国共产党十八届三中全会提出加快建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。同时，改革农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。

　　2019年修订的《土地管理法》第六十三条规定：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

　　【关联】实行与国有土地同等入市、同权同价

　　集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

　　通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

　　【本质】原则上可以二次流转

　　3.宅基地使用权

　　是指经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。

　　2019年9月，中央农村工作领导小组办公室、农业农村部发布《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》。要严格落实“一户一宅”规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过本省、自治区、直辖市规定的标准，严禁城镇居民购买宅基地。

　　【本质】改革农村宅基地制度，选择若干试点

　　4.居住权

　　是指居住权人依法对他人所有的住宅的全部或者部分及其附属设施享有占有、使用的权利，以满足生活居住的需要。

　　设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定。

　　【例如】某人在遗嘱中写明，其住宅由他的儿子继承，但应当让服务多年的保姆居住，直到保姆去世。

　　设立居住权，应当向房屋所在地不动产登记机构办理居住权登记，经登记后居住权才成立。居住权不得转让、继承。

　　5.地役权

　　是指按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益的权利。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

　　《民法典》规定：设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同……当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

　　“善意”指在第三人无过失地相信供役地上没有地役权时，需役地权利人不能向其主张地役权，除非有关地役权经过了登记。地役权具有从属性，与需役地不可分离，不能单独转让和抵押。

（三）担保物权

　　是指为确保债权的实现而设定的物权，是以直接取得或者支配特定财产的交换价值为内容的权利，是与用益物权并列的他物权。

　　权利人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。

　　【对比】一般债权和（担保）物权

　　一般债权：不具备排他性（数个债权平等）、不具备追及性（让与他人的财产即丧失担保性质）

　　担保物权：具备优先性。【关联】第六章　房地产交易管理制度法规政策

三、房地产业的历史沿革

　　（一）改革开放前

　　1.1949～1955年，这一阶段的政府的主要工作是稳定城市房地产秩序；

　　2.1956～1965年，这一阶段，确立了社会主义公有制在城市房地产中的主体地位；

　　3.1966～1978年，“十年动乱”时期，城市房地产建设、管理停滞不前、遭受破坏。

　　（二）改革开放后

　　1.1978年12月，中国共产党十一届三中全会召开后，在城市进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革；

　　2.1987年10月25日，中国共产党第十三次全国代表大会，在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。

　　3.2003年8月12日，国务院印发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义……

　　（三）十八大以来

　　1.提出建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡。

　　2.坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，坚持住房的居住属性，建立完善租购并举的住房制度。

　　3.中国共产党十九届五中全会提出，“十四五”时期，要加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。

　　4.因地制宜、多策并举、精准施策，切实防范化解房地产市场风险。