01 楔子

这是我的第一篇原创文章。主要输出一些我个人的项目经验和学习笔记。

想了想，给大家输出些什么呢，还是先从地产成本最基础的目标成本开始一步步讲起吧。

今天先讲→土地费用

剩下的就是土地二级开发了，像我们常见的通过土地出让和招拍挂从政府手中拿的熟地就是典型的二级开发，这是本篇的讲解重点。那么通过土地出让拿到熟地的土地费用常填写的一般都包括什么呢？思考这个之前，我们先科普下土地费用的范围，每个科目我都会进行简单的解释，知其然再能知其所以然。

1、土地出让金

全称：国有土地使用权出让金，是指获取土地所有权所需要支付的资金。一般的土地出让合同是出让面积和单价的总和，即合同价款/出让面积=土地单价

在土地出让金这里，最重要的一个指标除了土地单价以外，还有一个楼面价的指标。当一个项目容积率、土地出让金额、土地面积确认以后，楼面价也就确定了。拟建的项目方案暂按满容考虑，楼面价=合同价款/（土地面积*容积率）。

摘自某政府成交网站

根据以上信息，我们至少要提炼出两个关键指标

土地单价=64086*10000/58460.469=10962.28元/平米

楼面价=64086*10000/（58460.469*2.9）=3780.10元/平米

进行到这里，假如再根据拟建的地上建筑面积来分析地下建筑面积，然后再根据容积率确定项目定位，2.9的容积率不要想了，只能以高层为主。根据项目定位就能估算出大概的建安造价和售价。再考虑一些其他成本和费用，就能估算出大致的土地版的目标成本。当然，这不是我们这节讲的重点，关于土地版目标成本的估算，相对比较容易，改天我专门写一篇来认真讲解一下。我们继续来讲方案版目标成本编制之土地费用的编制。

小提醒：土地出让金常见的计量单位是亩和平方米，编写目标成本的时候要注意区分换算。

2、土地转让价款

简单理解，指土地使用权的转让，从其他公司取得土地所发生的所有费用。一般是甲公司拿地以后不准备开发，你公司从甲公司手中获取此土地所发生的价款。显而易见，根据字面理解，一个项目土地转让价款和土地出让金不可能同时发生，一个是从第三方手中间接买地所发生的费用，一个是从政府手中直接拿地所发生的费用。

3、土地契税

土地契税：官方解释为在中华人民共和国境内转移土地,房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税。简单理解一下，必须缴纳，缴纳基数为土地出让金额，国家政策文件给出的比例为土地出让金额的3%-5%。我经手的项目，到目前为止，受不同地区的限制，3%的遇到过，4%的也遇到过，但没有遇到过5%的，经手的项目中大多数都是4%。

4、城镇土地使用税

关于城镇土地使用税，全篇幅太长，我就不一一摘录往这里凑字数了，目前最新的是2019版暂行条例。

我简单提炼一下2019版的暂行条例

01）定义：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。

02）收费基数：获得土地的面积

03）缴纳比例：土地使用税每平方米年税额如下

a:大城市1.5元至30元；

b:中等城市1.2元至24元；

c:小城市0.9元至18元；

d:县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

特别提醒：以上为指导价格，具体每个省份都不一样，有的同一个市的不同区缴纳比例也不同，可以问你们财务或者上你们当地的相关网站查询。

04缴纳时间：新征收的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：

a:征收的耕地，自批准征收之日起满1年时开始缴纳土地使用税。

b:征收的非耕地，自批准征收次月起缴纳土地使用税。

5、印花税
缴纳基数：土地价款

缴纳比例：万分之五

严格说印花税和上面的土地使用税都不属于土地成本，属于税金及附加的一部分，本着编制目标成本不漏项的原则，放入了这里。站在财务视角的话，不应该放入这里。

6、拆迁补偿及相关费用

主要指

1）除拆迁安置补偿外其他的补偿费用：比如你公司拿到一块土地，土地出让信息里面有该地块已基本完成安置工作，但还有一家“钉子户”未进行安置，你后期安置此家所发生的费用就可以放入此科目下。这一笔费用也是要根据现场实际情况考虑的，不一定发生。

2）地上建筑物和附着物拆迁费：指国家建设依法征用土地时对被征地农民集体土地上的房屋、水井、道路等附着物造成损害而由用地单位支付的补偿数额。这一笔费用也是要根据现场实际情况考虑的，不一定发生。

3）青苗补偿费：官方解释被征用的土地，有正在生长的农作物，应给予被征者农作物补偿的费用。简单解释，现场有产权的绿色植物拆除所预计发生的费用。

笔者经手的项目，有的这一笔费用发生频率还是很高的，曾经遇到过，拿地之前，村民获取消息，一些村民联合起来除了领取了政府的安置补偿以外，把现场密密麻麻种植满了树木，密集程度感觉兔子在里面都要迷路。当时刚踏入工作没多久，工作经验也不足，编制目标成本时候未踏勘现场，也未考虑此费用。后期还真的发生了，当地宗族保护主义严重，村民根本协调不了，最后还是从其他预计能结余的科目中拿出一笔费用来了结此事。从那件事情发生以后，再编制目标成本，对于此费用我就会有针对性的进行填写。

另一个方面，延伸一下，拿地以后，封闭围挡的重要性，一定不要留空隙，一线城市还好，在一些三四线城市，一些上了年纪的普通老百姓不会管你那么多，有空隙他们就喜欢去里面种种菜了、浇浇水了，后期这笔协调费用不是甲方出，就是需要写进总包或者桩基合同来让相关第一个进场的施工单位出。

7、其他土地获得成本（交易服务费、评估费、拆迁安置补偿费、土地延期支付滞纳金等等）

1）土地交易服务费以前此费用习惯单独拿出来，现如今此费用不一定发生，全国各地区现在不统一。此项费用以前是一直发生，但现在有的地区因为响应减税降负政策取消了。以前未取消时候，收费模式：成交总额采取差额累进费率分档累进计收模式。简单翻译一下，即收费基数是土地出让合同的成交金额，分档累进收费，最后分档累计的合计即是缴纳费用。现在大多数地区都取消了，此费用不作为重点讲解。

2）土地评估费：为获取土地而发生的评估费用，一般在土地转让的项目中，不作展开。

3）拆迁安置补偿费：官方词条解释是中国在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，需要对被拆迁房屋的所有人补偿、安置的费用。严格来说，拆迁安置补偿费应该和土地出让金一块统计。简单来讲，就是对拆迁户的金额补偿和房屋补偿所发生的费用。此费用常发生在土地一级开发或一二级开发的项目中，单纯的招拍挂二级开发拿到的都是熟地，一般无此费用。

4）土地延期支付滞纳金：近几年管控加大，通过延期缴纳土地出让金越来越难，发生频率较少，不作讨论。

5）以上只是一些常见的，还有一些其他的发生较少的费用要具体问题具体分析。学习知识不能死板化，要注意灵活运用。

03 土地费用的编制

最后，我们以一个案例来结束本篇文章。案例：某土地出让信息，出让面积为40000平，容积率为1.5，最终的土地出让合同成交价格为1.8亿元。契税暂按4%考虑，印花税按0.05%考虑，城镇土地使用税暂按每平米30元，两年开发缴纳考虑。其他费用暂不考虑，根据以上信息，编制此项目目标成本的土地成本。（刚开始，为方便大家理解，我故意凑的整数，在你实际填写时候内在逻辑都是一样的，大家注意表格中备注说明，在实际项目中，土地出让面积和合同总金额几乎没有整数的）

本案例实际填写见下表所示