周末某TOP房企内培主题“如何在新监管下合法有效降低土增税”。
总结下来，主要有四点基本思路：
1、增加扣除成本费用；
2、获得更低的计税税档；
3、选择更节税的申报和分摊方式；
4、延伸产业链，通过关联公司，实现利润分流。
接下来，这8条实操中常用手段，每一条都值得学习，因为都隐藏着大量的测算专业知识。
一、临界点筹划
在普通住宅的售价制定中，如果，计算增值率在20%附近，我们可以考虑适当调低售价，使增值率低于20%，从而享受免征土增。
《土地增值税暂行条例》第8条的规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的。免征土地增值税。增值税率超过20%的，应就其全部增值额累进征收土增。
#例如，某地产开发企业销售建造的普通住宅，可采取如下不同的销售价格：
第一种方案，销售价格为19500元/平，扣除项目金额共计16500元/平，增值额为3000元/平，增值率18.2％，未超过20％，免征土增税；
第二种方案，销售价格为2000元/平，扣除项目金额共计16500元/平，增值额为3500元，增值率21.2％，超过20％，未超过50％。按30％税率增收土增，应缴土地增值税1050元/平；
显然，第一种方案，由于增值额没有超过扣除项目金额的20％，享受了免征土地增值税的优惠，最终不单实现了更好的利润，也更利于去化。
二、合理选用利息支出
根据税法规定，对于企业的利息支出，可以分两种方式确定扣除：
第一种，据实扣除法：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率，其允许扣除费用：出具证明的利息 (取得土地使用权费用 开发成本)×5%
第二种，10%比例扣除法：纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除费用：(取得土地使用权支付费用 开发成本)×10%。
企业在选择是否将利息支出作为单独扣除项目据实扣除时，如果预计利息费用较高，主要靠负债筹资，一般采取据实扣除法；如果融资成本较低，一般采取比例扣除法。
#例如，企业开发一处房产，为取得土地使用权支付1000万元，开发成本1200万元，可计算分摊的利息支出为200万元，不超过商业银行同期同类贷款利率。第一种，不提供金融机构证明，可扣除费用：（1000＋1200）×10%＝220（万元）；第二种，提供金融机构证明，可扣除费用：200＋（1000＋1200）×5%＝310（万元）。
显然，此情况下，采取据实扣除法更利于节税。
除正常的金融渠道贷款外，与控股股东或其他企业的资金往来，最好能通过委托贷款等形式，取得金融机构的合法票据，这样在利息支出扣除时就能掌握主动，降低增值额。
三、合并申报不同税率项目
有地产人问，为什么他们公司要合并申报一期二期项目。其实，不只是合并申报不同期项目，合并或独立申报同一楼盘高层、洋房等不同利润的产品项目也是常见的税筹方式。
#登山哥公司，开发两栋高层住宅，项目整体取得一个立项审批文件、每栋楼分别独立取得建设工程规划许可证(共两个规证）。经分析，两栋高层均符合普住的标准。当地政策规定清算单位划分按照规证或是立项均可。该项目收入成本情况如下表所示：
方式1：如果按照规证划分清算单位：
方式2：如果按立项划分清算单位：
在合并不同房地产项目共同申报时应注意，不同类型房屋类型（二分法、三分法、四分法）如：采用二分法，“普通住宅”和“非普通住宅项目”，应分别核算增值额。一般情况下，土增税需要按项目单独清算，如需合并项目清算的，首先在立项时就要有所筹划，否则到后期就有困难。
四、做大成本，调低税档
在二手项目股权并购中，往往由于地主拿地早，拿地成本很低。这种项目，我们可以采取提高开发成本，降低税档。
在项目定位上，尽量提升产品定位、拔高设计，提升小区景观、和配套设施建设，把毛坯房变成装修房，从而提高成本，增加产品竞争力，稀释增值率。
#举个简单粗暴的例子，同样赚3000块每平，2万的售价对1.7万的扣除成本，增值率只有17.6%；而1.5万的售价对1.2万的扣除成本，就是25%的增值率。通过做高成本的同时，做高售价，尽管利润空间没变，但是增值率降低，从而降低税档。
五、期间费用转移到房地产成本
在计算房地产开发企业发生的期间费用时，除利息支出外，都不是按实际发生数扣除，而是以土地价款和开发成本合计金额作为基础按比例计算扣除。
按照规定，属于公司总部发生的期间费用，如：管理人员工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等不能作为扣除项目，其实际发生数对土地增值税的计算没有直接影响。
但若采用适当人员分配方法和其他合理组织管理方法，使这些费用能够作为开发成本列支，则可增加扣除项目数额，从而减少应缴纳的土地增值税。
#企业可以在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于某一个具体地产项目中去。例如，总部某处室领导兼任某地产项目的负责人，那么这位负责人的有关费用可以分摊一部分到房地产成本中去。期间费用减少并不影响房地产开发费用的扣除，而房地产开发成本增加则可以增加土增税扣除项目金额，从而达到节税目的。
六、分流利润，打造上下游产业链
对民营房地产企业来说，土地增值税清算应对的总体思路就是延伸价值链，多造“壳公司”，将利润向上下游延伸，比如成立建筑、装修、园林绿化、服务、贸易等公司。
要做好税务筹划，就需要将简单问题复杂化。否则，如只在一间公司内部做筹划，筹划的空间、手段、效果都会有限。
一方面，将利润分流到关联公司，起到降低土地增值额以及适用土地增值率的双重效果；另一方面，分流利润的外围公司利用财政奖励和优惠政策，降低整体税负。
#产业链公司有的可能在税负较低的地区，如组建的园林公司位于高新科技园区，属于国家重点扶持的高新技术企业，其企业所得税税率可适用15%的优惠税率；有的可能享受相应的税收优惠政策，如组建广告公司或咨询管理类公司，利用其所得税免税政策，将手续费、代理费、广告费、咨询费、劳务费向其输出；有的可能有亏损的情况，如收购一个当年亏损严重的公司，进行企业所得税的抵免。
这种操作，我们可以从许多上市房企的年报披露中，可窥一斑。
七、建房方式筹划法
利用代建房：
2018年的时候，不少房企朋友希望我介绍身边有购买总部需求的客户。如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终用户，就完全可以采用代建房方式进行开发，而不采用税负较重的开发后销售方式，由于产权没有转移，就不涉及到土增。当然，这种事情可遇不可求。
利用合作建房：我国税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。比如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样，从形式上就符合了一方出土地，一方出资金的条件。
这样，只有在房企建成后转让属于自己的那部分住房时，才就这一部分缴纳土地增值税。08
八、合理选定成本分摊方法
一些公共开发成本，需要按某种方法分摊到各个产品的开发成本中去，例如直接成本法、占地面积法、建筑面积法、层高系数法等。不同的成本分摊方法会产生不同结果，对税负会产生较大影响。
实操中，最常用的税筹方式，就是在成本分摊时引入直接成本法。
所谓直接成本法，可以简单理解为：将直接归属于计税成本对象的，直接归集到特定对象，不必采取建筑面积法、占地面积法等进行二次分摊。这样可以将成本直接归集于指定业态当中，从而避免将成本分摊至其他低增值业态当中。对应到实际场景中譬如：
1）商业外墙为玻璃幕墙，住宅外墙粉刷涂料，因此玻璃幕墙成本直接归属于商业，住宅粉刷成本归属于住宅；
2）商城使用的是扶梯，住宅使用的是直梯。两部分的电梯成本可以清晰分开，因此分别归属各自的电梯成本；
3）高层住宅是精装交付，别墅是毛坯交付。因此可以将精装成本直接归集于高层住宅业态为了更好地理解这个筹划思路，可以用一个案例进行说明：
#登山哥开发住宅项目，其中，仅高层为精装修，且精装修合同单独签订，合同结算总额2亿元。
▲筹划前：
▲筹划后
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