中国所有城市的主城区(2030中国十大超级城市)

文中提到详细数据的汇总表格在文章最底部，请查阅！

房地产行业经过多年的快速发展，已经到达一个瓶颈期，全国大部分城市最近半年的成交量陷入低迷，最近国家金融政策，地方房地产政策也到了调整周期，市场又到了关键转折点，面临上涨或下跌的选择。

整体来看随着中国人口自然增长的停滞（去年全国仅增长48万），很多地区陷入人口负增长，但也有少数城市因为自身吸引力强，城市人口密度也还有空间（北京、上海等头部城市正在疏散低端人口，也面临人口下降），每年还能带来较多人口增长。再加上城市间经济、财政、现有房价、土地稀缺性的差异，未来城市间房价必然产生较大的分化发展！今天我来分析一下全国市区房价30强的合理性和趋势！

为什么数据要取市区面积和市区人口呢？因为很多城市市域面积很大，下辖多个面积较大人口密度很低的县，市区与大市数值差异较大，但购房者主要关心和购买的都是城市市区的商品房，市区数据更贴近真实，而大市的数据因为平均了广大不相关的县域，与实际感受差异较大。

我们先分析一下市区人口密度吧。人口密度关系到房产土地的稀缺性，客观上会影响房价。全国市区人口密度最高的是深圳市了，人口密度达到8787人/km2，主要深圳面积才1997km2，土地严重稀缺，近些年都在深圳湾填海造地了，未来确实需要考虑与惠州、东莞合并。人口密度第二高的是无锡市，人口密度达到4313人/km2，当然无锡人口密度高也是因为无锡一直没有像佛山一样撤并下的辖的江阴、宜兴，未来如果撤并江城市阴宜兴，无锡的发展空间还是很大的，现在无锡的市区人口密度确实太过于拥挤了。东莞人口密度第三，但已没下辖县提供增量空间发展了，而且东莞行政区划是特殊的多镇体制，土地集中度不够，也没有明显的中心，未来还是期待与深圳惠州合并吧。人口密度第4、第5名的是成都和合肥，都是省会城市，市域面积足够大，但下辖县（市）的撤市设区进度滞后了，虽然现在国家严控撤市设区，但没有禁止，只要是人口密度大，城镇化率高，发展确实有需要，未来撤县（市）设区应该没问题。第六名上海，人口密度3900人/km2，作为大都市，高楼大厦多，这个人口密度还是合理的，相对于深圳还有增长空间，但上海已经开始限制低端人口了，人口快速增长空间也没有了。

30强中人口密度最低的是丽水和三亚，市区人口密度只有400-500人/km2，这两个城市都是旅游城市，市区面积狭小，也缺乏工业。

整体来说人口密度越高，土地越值钱，房价也越容易高！

我们再分析一下全国房价30强城市的人均收入水平，明显呈现四个收入等级。

第一级为上海、深圳、北京三个城市，人均年收入都在7万以上，全国前三名。

第二级的13个城市人均年收入也都超过6万，包括厦门、广州、杭州、南京、主城区宁波、苏州、福州、珠海、东莞、嘉兴、无锡、绍兴、佛山，基本都是新一线城市。

第城市三级是年收入十大4.2万至5.9万的12个城市，包括天津、青岛、合肥、丽水、温州、金华、泉州、武汉、成都、大连、常州、南通，大部分是二线城市，也有天津、青岛、合肥、武汉、成都、大连这样相对不发达地区的中心城市。

第四级为不到4万的三亚和海口，属于旅游城市。

全国30强的人均收入差异还是较大的，第一级城市的人均收入是第四级城市的差不多2倍，收入会影响购买力，客观影响房价水平，当然三亚、海口这样的旅游城市能吸引外来投资客。

最后看30强现在的市区房价水平，明显也分为四个档位，我来详细分析一下：

上海、深圳、北京的市区房价为第一档，市区房价都超过6.5万元/m2。

上海平均房价达到71226元，其中最高的黄浦区达到11万，静安区、徐汇区、长宁区也都是8.5万以上。虹口区、浦东新区、普陀区、杨浦区房价超过7万。

深圳平均房价达到67795元，其中最高的南山区达到10万，福田区也达9万。宝安区、龙华区、罗湖区房价超过6万，光明区、龙岗区、坪山区、盐田区房价在3.6-5.1万。

北京平均房价达到67178元，其中最高的西城区达到13万，东城区和海淀区也达到10万以上。朝阳、丰台、石景山区超过5.7万，昌平、大兴、顺义、通州区超过4万。其他区低于4万，最低延庆区只有21733万。

这一档城市房产存在稀缺性，在我国的地位无可替代。未来房价将保持稳定，部分区域还有一定的上涨2030空间。

未来一段时间房价应该会持平略有波动，如有政策利好（譬如首付成数下降、贷款利率下降、买房限制减少），还有一小段增长空间，当然空间不见得很大，因为国家整体还是不支持高房价的！

厦门、广州、杭所有州、三亚、南京的房价为第二档，市区平均房价在3超级.8-5.1万元/m2。

广州、杭州、南京做为最强的三个省的省会城市，房价高无可厚非！但向上挑战上北深也没空间，特别都没有金融中心及深圳这样地域狭小土地稀缺的问题。这三个城市人均收入也明显低于上北深，但保持住现在的房价位置是非常稳的。

厦门、三亚市旅游城市，而且相对地域狭小土地稀缺，厦门还有不俗的经济，也是福建省的企业总部基地！这样的房价也属合理，但继续上涨的空间也不大！

这一档的城市房价整体比较合适没有太多下降空间！

宁波、苏州、福州、珠海、天津、青岛、合肥、东莞、丽水、温州、金华、泉州、嘉兴、武汉这十四个城市的房价为第三档，市区房价在2.2-3.1万元/m2。这一档的竞争是最激烈的。

宁波、苏州、福州是这档各方面都突出的经济强市，房价在这一档最高也是正常的，但这三个城市的市区面积和人口比起上一档的南京、杭州、广州都处于劣势，未来撤市设区还有空间，如果超级行政区划能及时调整，继续做大主城，房价还有向上的空间！

珠海、丽水、温州、金华、泉州这几个城市的市区面积和人口明显偏小，比起下一档的成都、无锡、绍兴、佛山、常州经济还略弱，中国房价明显性价比低，高房价更多是因为土地稀缺，但高房价又影响中国了城市人口流入，而且这些城市目标都是希望在主城快速导入更多人口的。其中泉州因为人口密度稍高，未来撤市设区做强主城还有希望，珠海、丽水、温州、金华的市区人口密度很低，在国家从严审批撤市设区政策背景下，未来基本已经没有通过区划调整扩大主城集聚性的可能性。

天津、青岛、合肥、武汉房价略低是因为人均收入在这一档偏低，影响了房价，比起下一档的无锡、佛山、常州，房价的性价比也没有，但这几个城市都是区域中心城市，房价整体还是符合定位的，但向上的空间也不大！其中合肥市区人口密度很高，是下一轮区划调整撤市设区的热门城市，地铁审批国家发改委也已经放开了到郊区县了。

这一档的东莞、嘉兴比较特殊，房价高更多是因为靠近大城市深圳和上海，有许多外地购房者，嘉兴相对比东莞弱很多，但发展空间大，但受制于嘉兴超小的建成区规模，未来是否能继续增长取决于行政区划的调整，特别嘉兴能否合并管辖的县级市，做大2030主城规模。东莞主城也因为多镇的体制不集中，不容易提高房价！

成都、大连、常州、无锡、海口、绍兴、佛山、南通的房价为第四档，市区房价在1.7-2万元十大/m2。

这一档中成都、无锡是最强的，成都吃亏在年收入低，无锡吃亏在政治地位低。

但成都比起上一档的武汉、青岛、福州、天津整所有体不会输，房价偏低主要因四川是著名低房价区，隔壁重庆均价才1.4万。

无锡比起上一主城区档的城市各方面都不差，市区人口规模都不小，就是行政级别低了，又处于长三角这个高房价区域的核心位置，现在房价还低于常州、大连，确实明显被低估了。本期无锡最高的滨湖区（包括经开区）房价也就23563元/m2，无锡其他四区均价都不到1.9万，新吴区、锡山区均价还不到1.8万/m2。而且无锡还有长三角七大中心城市、国际消费中心城市、全国综合交通枢纽三大政策优势。其实无锡除了城市地位略低，其他各方面数据特别是人均水平都与十强城市差不多。但无锡也有很大的问题，就是迟迟没有撤并第二县，市辖区面积非常狭小，仅1020平方公里，因为长期缺乏发展土地，无锡这几年只能致力于旧城改造，楼市发展还是严重被制约的（下辖江阴、宜兴无法参与无锡市区的集中土拍），土地出让量在江苏省只能排7-9名。而房价的规律就是新楼盘较多的新城区较容易抄高，而旧城改造费时费力，拆迁很多时候5-10年才能看得成果。但长期看无锡的房价因为高性价比还是值得投资的。特别是未来无锡一旦对江阴实施撤市设区（无锡、合肥是下轮撤市设区的二大热门城市，其中无锡市区人口密度是全国第二名仅次于深圳，地铁审批国家发改委也已经放开口子让无锡地铁修到下辖的江阴和宜兴了。），无锡市区人口就能超过620万以上，可以排到前十五名，对比现在无锡只排全国26名的市区房价，就有了更大增长空间，未来无锡房价有希望达到上一档城市水平。的

与无锡情况类似，佛山和绍兴也是这一档房价被低估的城市，对比上一档的东莞、嘉兴，性价比突出，值得进行投资。

而大连、海口、南通、常州因为近些年土地出让量较大，存在库存周转周期长的问题，本身人均收入在这一档中明显处于弱势，整体房价应是持平略降的趋势！

具体数据请看下表：