房地产企业开票适用税率(房地产企业发票样本)

房地产税在10月23日全国人大授权国务院开始进行新一轮的试点。在2011年房地产税曾经在上海和重庆做过第一轮试点，在2013年叫停了不再扩大。

最新的消息房地产，新一轮房地产税可能经过调整之后适用，会重新开始扩大试点。

在道哥看来，建议房地产税的起征税率是一定不要超过0.5%这么一个水平。

今天，我们听到社会上有很多声音，认为房地产税应该是重税，让拥有多套房的人吃不清兜着走。其实在道哥看来，这是不可取的。尤其是起​征税率，可能会​涉及到​不少的房地产城镇样本居民家庭。毕竟拥有更大面积以及更多套数的家庭，可能会逐步​涉及到的​是累进税率，更多的家庭都要面对的一个基础性的普遍性的问题是​起​征税点。

那么，这个税率为什么道哥建议不要超过0.5%。实际上主要考量了以下3件事情，一是今天的房价水平，二是城镇居民的家庭的可支配收入水平，三是房租的水平。

以2011年上海、重庆的试点方案为例。虽然今天看来试点方案有很多不完美的地方，但是当时所试点的房产税的起征税率还是有一定的借鉴意义的。

当时上海的房产税试点税率在0.4%~0.6%之间，主要征收的是人均60平以上的那些多余的房产。很显然，针对的只是发票极少数的拥有奢侈性的家庭住房的家庭。

重庆虽然说税率比上海多了一点，大概0.2%~1.2%之间.但是它主要针对的是那些高房价奢侈性的像别墅这样的房子。

整体来看，由于征收房产税，重庆市市场上别墅这样的产品明显​的​变少了。开发商完全可以通过产品设计来回避它。

上海市，实际上在最近10年征收房地产税也并没有​征​到多少钱。其实，对房地产市场调控来说，作用也极其有限。

但是这个税率当时所定的0.4%~0.6%，它有一定的参考意义。

因为我们一开始就提到的起征税率0.5%，实际上要比上海试点方案的企业征收税负成本要高很多了。

2011年上海市的平均房价还不到2万块钱，发票今天平均房价已经达到将近7万块钱。这意味着过去10年时间，上海市的平均房价涨了大约三倍多。

今天房地产税如果以当前市场价格做定价基础，当初税率需要乘一个3或者乘一个4，应该是这么一个相对应的水平了。再加上当时上海市是人均60平以上。

恐怕未来在上海市的最终方案就不会是这么宽阔了，人均的豁免面积要比上海目前少很多。

还企业有一个城镇居民家庭的人均可支配收入。

截止到2020年年底，上海和北京市的城镇居民家庭的人均可支配收入水平都超过了7万块钱。

如果一个双职工的三口之家，一年的家庭可支配收入大体上在15万块钱。如果一个家庭有三四十平方米需要缴纳房产税，那七八万块钱的普遍价格，大体上要占到家庭一年可支配收入的10%左右。

根据对世界各国房地产税的研究，家庭缴纳房地产税的水平能够占到家庭年收入10%以上的，几乎是少之又少。从占家庭的收入比重来看，按照0.5%的起征税率已经是很高了。

另外，世界上其他的一些国家和地区征收的房产税，他们普遍的水平都是在0.5%~3%之间，主流的都是在1%~1.5%之间。

而道哥建议我们未来在征收房地产税起征税率在0.5%甚至还要低，实际上考虑​的​更多更复杂一些。

因为土地在绝大多数的国家和地区是私有的，相当于大家购买的土地并不是70年或者多少年的租赁的产权，它是私有的，是个人名下长期拥有的。包括房子也是这样的。

还有一个很重要的，需要把整个地方财政上房地产所贡献的占比考虑进去。

OECD就是经济合作与发展组织就对55个经济体​做​了研究，这55个全球的经济体包括像美国、加拿大这些发达国家，也包括一些中小的国家。

整体来看，今天房地产税，给地方政府的财政税收贡献里面所占的比重的平均数在50%，中位数在42%。也就是，房地产里土地和房子，在整个地方财政收入里所缴纳的税费占比大概是这样。

而我国，在2019年单纯看土地出让金，是占到了地方财政总收入的43%，到2020年占比已经达到了44%，应该说在过去十年这个占比都是不断攀升的。

相当于，我们在购买房子之前的房价里边，地价的重要构成是作为地方的土地出让金的形式，已经给国家税率、给地方政府​交纳​​过税​的，这个已经占到地方财政收入的40%多了。也就是说，单土地出让金这一项的占比，放在全世界来做对比，大体和很多国家的房地产税的占比是几乎相当了。

除了土地出让金之外，房子还有其他相关一些税费，大体直接和房地产相关的有5个税费，包括契税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税和耕地占用税。

大家注意，在西方，谈到房地产税的时候，就包括了刚才讲的这里边的好几种。那么我们此前在房地产开发环节，开发商已经交过这方面的税了。

如果把这些税的成本也计算上，2019年土地出让金再加上5个房地产直接相关开票的税收，就占到了地方财政收入的54%。2020年占比达到了57.7%。

其实除了这些直接相关的税收，还有和房地产相关的间接的税收还有6个，包括了像营业税、增值税、房地产企业的教育附加税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。

如果把这些开票税都要加上，不论是2019年还是2020年，土地出让金加上房地产直接相关的5个税种和间接相关的6个税种，已经占到了地方财政收入的60%以上。

通过以上这些数字来告诉大家，其实一个国家的财政的结构也是有一定的道理的。既然我们今后经济的增长，不再过多​的​依靠房地产这个引擎发动机，那么在包括财政收入设计方面，就不要往房地产这个领域计划的太大样本。毕竟一旦将来这个方面出现了大幅萎缩，恐怕会影响全局的。

另外一个就是和国外其他的一些国家和地区对比，一方面我们的土地是租赁的，另一方面适用如果考虑到土地出让金，考虑到房地产相关税收已经为地方政府贡献了比较多的财政收税率入了。

如果再从新的房地产税，不论是试点或者最终的方案里面，还要​再​比较明显​的​扩大地方政府在这个领域里面的财政收入。

在道哥看来，除非此前所谈到的其他税种做相应的调整，否则地产这个领域会不堪重负的，这对家庭来说，关于房地产直接或者间接所支付的税费成本也是不堪重负的。

的确在过去的一二十年，中国的快速城镇化，包括经济的快速增长、人们收入水平的快速提高，以及货币政策的相对比较宽松，多方的原因共同带来了房价的上涨。

但是这种上涨趋势并非单纯是由买房人来推动的。实际上，房价上涨的同时，城市面貌日新月异，城镇化水平快速提高。

应该说，买房人在过去支付的这些成本极大​的​改变了城市面貌。所以今天如果在对这些持有房产的人征收比较高的税收，那么从某种公平的意义来说，似乎也是欠妥的。