这两天，地产圈彻底炸了锅——

房地产税要来了。

10月23日，全国人大常委会在会议中通过一项决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

喊了十几年的房地产税终于要开始试点了，很多人开始担心自己的财务负担要加重，也有不少人坐等房价跌穿好捡漏。

到底怎么回事？站长今天就来一次说明白。

01 这次的房地产税和此前推行的上海、重庆试点，有什么区别？

2011年，上海、重庆开始试点房产税。

两地在房产税的征收上，略有不同。上海征收的是本地居民家庭二套及以上的房产，以及外地居民家庭在沪购买的首套房屋，且设有每人60平的免征面积；重庆则直接是对豪宅以及三无（无户籍、无工作、无社保）人员征收房产税。

值得注意的是，这两地征收的房产税，都是新增住房，而不是存量房。也就是说，并不涉及持有房产。

试点10年，房产税对这两地楼市的影响有多大呢？——几乎没有。

而此番要推动试点的房地产税，是一个大的税种，征收的不止有新增住房，还有存量住房。简单地说，就是房地产税是对市面上所有的房产进行征税，交易环节和持有周期都包括在内。

从范围来看，房地产税征收的对象更广。

02 哪些城市会推行房地产税？

房地产税是平抑高房价的一个手段，因此试点城市肯定会出现在高房价地区。至于具体会有哪些城市成为第一波“天选之子”，各路专家比较一致的答案是——

深圳。

前两年，深圳楼市热度一直过高，房地产市场蒸蒸日上。自2021年以来，深圳楼市调控加码，春节前还出台了二手房指导价，持续给楼市降温。从政策的密集程度来看，深圳楼市跟进房地产税试点工作的可能性很大。

另外，今年5月，财政部、税务总局、住建部等部门在京召开了房地产税座谈会，上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南等城市的相关负责人参与了会议。在会议上，相关部门向深圳、杭州、苏州、济南等4个城市征询了一个问题——

是否支持中央在其所在城市试点房地产税？

这4个城市这相当于被“直接点名”，因此他们也被认为会是征收房地产税后充当试点的“桥头堡”。但更多专家认为，最有可能成为试点的地区应该是深圳、浙江和海南。

比如易居研究院专家严跃就认为：“浙江是共同富裕示范区，共同富裕就要杜绝炒房，所以改革试点可能性很大；深圳作为社会主义先行示范区，房地产税的改革就是先行示范的重要表现。海南作为全国第一个提‘去房地产化’的省份，加之自由港的建设以及全省限购的优势，也完全可以纳入试点。”

所以，这三地的小伙伴们要高度留意市场变化。

03 房地产税的征收对象是谁？

官方文件其实已经说得很清楚了，房地产税的征收对象是——

试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。

土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。

征收范围大而广，包括了居住、非居住的各类房地产，只要你持有房屋产权，就要缴税。不过，这其中还可能存在一个“漏网之鱼”——小产权房。

以深圳为例，历史遗留的小产权房问题一直未得到解决。数据显示，在深圳原户籍村民有35.8万人，拥有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋，总建筑面积约1.2亿平方米，占全市住房总量的49%。这一大票小产权房，本身不合法，因此也不在房地产税征收范围之内。但他们在实际生活中又客观存在着，很可能造成一部分人为了避税去冒险买入。

因此，随着房地产税的推行，小产权房的问题也更迫切地提上了解决日程。

04 房地产税的税率会是多少？

此前房产税试点的两个城市，上海、重庆采用的税率整体偏低。其中，上海在征收房产税时，采用的税率为0.4%、0.6%两档税率，而重庆在征收房产税时采用的税率为0.5%、1%、1.2%三档税率。

再来看看国外的例子，美国各个州及周内各县市征收房产税的标准都不同，税率分布在1%-3%不等，并且会根据地方政府的预算需求改变。影响房地产税征收的，除了税率，就是估值，房屋估值越高，房地产税征收也就越多。

日本的房产税收包括固定资产税、都市规划税和营业场所税，跟住宅相关的税率主要是前两者，固定资产税的税标准税率为1.4%-2.1%，在住宅用地方面，日本对小规模住宅土地有一定的减免。至于都市规划税，其最高限制税率为0.3%。

在韩国，征收的房地产税主要为两种，地方征土地和住宅物业税，中央征综合房地产税。其中，土地和住宅物业税（地方税）实行累进税率，税率较低，除高尔夫球场和别墅4%以外，其他房产的税率在0.07%-0.5%。当房屋、土地价值过高时，则需要缴纳额外的综合房地产税，税率按照一般土地、特殊土地进行划分，税率从0.5%-2%不等。

总体来说，国外出台房地产税时，房地产税率主要采取累进税率、平均税率方式。对于价值过高的房屋，税率会加重，反之则有所减免。

当然，房地产税的出台，也意味着房屋的持有成本增加。此前官方透露，我国征收房地产税将会按照房屋的评估值进行征收，即按照房价征收。如此计算，即使是按照0.5%的低税率征收，价值1000万的房子，每年也需要缴纳5万的房地产税。

如果是1%，那就是每年10万。

05 房地产税会设置免征额吗？

放心，肯定会！

这就跟个税有起征点一样，收入达不到起征点的人不用缴个人所得税，居住面积或套数不够的家庭也不需要担心房地产税。

具体免征是按照套数还是面积，站长觉得还是面积更有可能。毕竟如果按照套数来算的话，一栋别墅和一套小户型不可同日而语，统一按一套计算不公平也不科学。另外，单纯按照套数计算，也容易催生夫妻离婚避税，这肯定也不是高层想看到的。

在征收过程中，房地产税征收应该也会设置一定的免征面积，但具体细则还不能确定。上海的免征面积或许会成为一线城市的参考对象——此前，上海试点房产税是对首套进行免征，二套房在人均60平以内进行免征。

06 为什么开始试点房地产税？

自2021年以来，高层先后8次提到房地产税，最近的一次是10月23日——授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

在罕见大动作的背后，是市场的整体转向。

城市的人口红利已在瓶颈期，七普数据显示，我国城镇常住人口为9.0199亿，占总人口比重的63.8%。城镇化的需求放缓，大众对房屋的需求逐步减弱，房地产市场的增量时代正在走向尾声，紧随其后的是存量时代的到来。

第二轮集中供地遇冷，更标志着拐点已至。

在这个时间点推动房地产税试点，意义有三——

1、调控房地产市场，增加房屋的持有成本；

2、增加地方稳定的税收来源；

3、调节个人收入分配，缩小贫富差距。

07 什么时候会全面开征？

考虑到房地产税一旦开征，势必会对市场造成重大冲击，因此房地产税的试点工作推动起来也很“稳健”——

由国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。

试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时，及时制定法律。

简单说，就是——先试点，再立法。

而说到立法，很多人也注意到了，房地产税永远是“两会”的热门话题，但又迟迟进入不了立法程序。如今风向已至，我们也可以密切关注明年“两会”，会不会房地产税在立法方面的新动向。

此外，房地产税授权的试点期限为5年。也就是说，5年之内，房地产税的征收主要是在试点地区。当然，也不排除试点范围逐步扩大的情况。

08 是否会引起市场的恐慌性抛售？

一旦房地产税开征，房屋的持有成本势必会增加，届时持有多套房屋的炒房客是否会因为恐慌抛售房屋，也成为大众关注的方向。

在房地产税试点的消息出炉之前，已经有部分敏感的投资者开始出售房产了。据链家数据，北京在近3个月的时间里，二手房挂牌量增加了1万多套；而广州在短短一个月内，二手房挂牌量激增8000多套。

10月24日，上海“神秘房东”抛售93套房源的消息被顶上了热搜。尽管事后媒体澄清，该神秘房东并非炒房客，而是世茂集团沪苏公司。然而，身处一线的房地产公司，在这个节骨眼上打折抛售房产，着实也让人想入非非。

眼下，房地产税的试点工作即将开展，在短中期内势必会对楼市造成影响，毕竟持有成本的增加是实打实的，届时可能会导致二手房挂牌量的进一步上涨，且大众的观望情绪更加浓重。

很多人用欧美等发达国家的例子分析，认为房地产税的开征对楼市影响没有想象的大。但别忘了，欧美之所以形成这种局面，很大的原因也在于房地产税实行多年，抬高了炒房成本。而我国推行房地产税，相当于改变市场现有格局，不啻为平地一声雷。

伴随着房屋的持有成本增加，届时楼市的马太效应或将愈发明显，强者恒强，弱者更弱。

09 房地产税是否会转嫁到租客身上？

大概率不会。

诚然，房地产税的开征会增加房东的持有成本，短期内或许会造成房租上浮。但对租房群体来说，影响没有想象的那么大，向下兼容是可以解决房租上涨的问题。届时，房租上涨的房屋也会因为租不出去被迫降价，从而倒逼房租回落至正常的区间。

毕竟，决定房屋租金上限的，是当地工资的中位数，而不是房地产税。

10 结语

喊了这么多年，房地产税的靴子到底还是要落地了，因为时机的确是到了。

对于你来说，房地产税背后，是楼市逻辑的转变——

房屋的持有成本增加了，购房思维该转变了。