房子善意第三方获取(第三方租房合同有效吗)

王某等诉郭某等、某电梯公司排除妨碍纠纷案

裁判要旨

为老旧住宅增设电梯经全体利害关系业主一致同意并申请后，在施工过程中，利害关系人应诚实、善意地行使权利，否则相关权利人可予以排除妨害。判定行为是否诚实、善意，应考虑利害关系人的“意定”及“法定”容忍义务，亦应从对当事人利益与社会利益的司法平衡及有利于构建“诚信”“友善互助”的社会主义新型人际关系角度出发予以衡量。

基本案情

原告王某等七人与被告郭某等五人均系上海市嘉定区某小区7号楼的业主，原告方分别为3至6楼业主，被告方为一楼业主。2017年11月27日，7号楼全体业主书面签名申请对本幢楼安装电梯，居委会及业委会在该申请表上盖章确认。在业委会对电梯安装征询过程及统计结果公示、7号楼承担电梯安装及运营费用的业主达成加装电梯的初步方案、住宅修缮中心就7号楼增设电梯立项公示等过程后，未收到任何书面意见或建议，住房保障局下发了关于将该楼列入2018年既有多层住宅增设电梯实施计划的通知。随后业委会、第三人某电梯公司（电梯加装公司）和7号楼需承担电梯安装费用的业主签订了加装电梯改造工程协议，七原告按约支付了第一笔工程款。但第三人在对电梯加装事宜进行地质条件勘测施工过程中，受到被告方阻挠，导致工程中途停止。

七原告认为，7号楼加装电梯程序合法合规，被告无故阻挠，致原告方经济损失，应停止妨碍并赔偿损失。

被告则辩称，部分业主签名不代表该户全部同意，加装电梯改造工程并未得到全体业主同意。安装申请也并非同意安装，第三人在楼门口打洞阻碍通行，系违法施工，被告有权阻止施工队的违法施工，不存在妨碍原告的情况。

第三人某电梯公司陈述，第三人受业委会的委托施工，申办立项、备案、两次征询、加装方案等都经过签字确认、政府审批，合法合规。目前仅是第一步地质勘探，后期方案需再报批，相关业主可以对施工方案的改进再提意见。

裁判结果

上海市嘉定区人民法院于2019年10月8日作出（2019）沪0114民初14300号民事判决：1、被告郭某等应立即停止对第三人某电梯公司施工的妨碍，使第三人能继续实施电梯改造工程；2、被告郭某等应支付原告王某等律师代理费3,500元；3、驳回原告王某等的其余诉讼请求。

一审宣判后，原审被告不服一审判决，提起上诉，上海市第二中级人民法院于2020年1月10日作出（2019）沪02民终11741号民事判决：驳回上诉，维持原判。

裁判理由
法院生效裁判认为：相邻关系是两个以上相互毗邻的不动产所有人或占有使用人在行使不动产的占有、使用、收益和处分时，相互之间应当给予便利或接受限制而发生的权利义务关系。不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍。为既有多层住宅增设电梯，系政府为适应社会经济发展和满足人口老龄化需求而推行的一项实事工程。电梯安装或许会给底楼住户的采光造成一定影响，但本着方便生活、团结互助的原则，底楼住户应当给予其他业主安装电梯的便利并接受一定的限制。且被告郭某等人作为底楼业主代表最初亦在电梯安装申请表上签字，表明其对7号楼加装电梯事宜亦是同意的，现被告方反悔并实施阻挠，亦违反了诚实信用原则。虽然电梯安装是第三人实施的，但原告方是3至6楼房屋的产权人，第三人是根据原告方的委托而施工，故原告方有权从相邻纠纷的角度出发，要求被告方排除妨碍。被告认为原告主体不适格的答辩意见本院不予采信。至于经济损失，虽然原告方已按约支付了第三人第一期电梯加装费用，但第三人在勘测时即已遭到了被告方的阻挠，并未正式进入施工，且该笔费用亦是日后继续安装电梯所必须产生的，现施工延期或许有损失存在，但尚不确定，故对于原告方要求被告赔偿经济损失185,000元的请求，本院不予支持。律师代理费，因诉讼具有专业性，故原告聘请律师具有一定合理性，且原告已提供聘请合同及律师代理费发票，证明其已产生了该部分损失，故本院予以支持。根据本案的实际情况，本院酌情支持律师代理费3,500元。

评析

本案的争议焦点：

一、原、被告之间的纠纷是否属于“相邻关系”？

二、立项意见征询程序是否合法合规？

三、施工阶段被告应负担怎样的容忍义务？

一

本案所涉“相邻关系”具有非典型性，可参照适用典型相邻关系制度的有关规定

01

区别于典型相邻关系

典型的相邻关系要求相邻一方必须要为另一方提供便利，是维护正常生活和生产的“最低需要”。目前我国法律明文规定的相邻关系主要有排水和流水使用、管线铺设、必要通行、相邻通风、相邻损害防免、采光和相邻不可量物侵害等。囿于各地经济发展程度不一，现行法对“加装电梯”是否属于老旧小区的“最低需要”未做出统一的强制性规定。在老旧小区增设电梯，难免会对相邻住户产生例如通行、采光、噪音等影响，但因“加装电梯”缺乏“最低需求”这一法定前提，故不属于法定相邻关系类型，具有非典型性。

02

区别于地役权

本案所涉相邻纠纷与地役权相比较，共同点在于均通过约定的方式，利用他人不动产，提高不动产效益。区别在于：一是增设电梯的“供役地”属全体业主共有的部分，而非某一私人专属部位，受建筑物区分所有权的法律规范；二是提高的不动产效益并非针对某一“需役地”，而是全业主共有部分的效益提升（生活便利亦属效益之一）；三是老旧小区增设电梯没有特定供役地权利人，故而为无偿（各地政策亦如此规定），而地役权多为有偿。

故本案“为既有多层住宅增设电梯”这一“相邻关系”产生于整栋楼业主“一致认可”、“共同申请”，而非法律直接规定，不是法定相邻关系类型，但其影响及于同一栋楼上下多户的通行便利、生活环境等方面，涵盖底楼共有部分的合理利用、同一栋楼对本楼栋的共同管理权，可能涉及法定相邻关系中“必要通行”、“不可量物侵害”等规则的参照适用，兼具了地役权“意定”和相邻关系“提供必要便利”的特征，其容忍义务的限度也因此有所不同。

二

立项意见征询程序的合法性判断

老旧小区加装电梯应当征询业主意见，充分保障业主的管理权与知情权。在《民法典》颁布之前，根据2007年《物权法》第六十七条第一款第六项、第二款规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。为了进一步规范表决程序，降低同意的要求，《民法典》对于业主决定建筑区划内重大事项的范围和表决事宜进行了重大修改。根据《民法典》第二百七十八条第一款第七项、第二款规定，改建、重建建筑物及其附属设施，在满足专有面积和人数“双三分之二”业主参与表决的前提下，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。上海市最新《关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯工作的若干意见》亦明确，增设电梯在征求所在楼幢全体业主意见的前提下，表决比例依照《民法典》上述规定执行（如该项目需占用小区业主共有部分的，应当征求建筑区划内全体业主意见），其他试点城市也均有类似规定。可见，为既有住宅增设电梯需满足“双过半”业主的同意，这是建筑物区分所有权人行使对共有部分的共同管理权的表现，亦避免了加装电梯立项期出现“决议难”的困境。本案中，该楼栋全体业主一致同意申请增设电梯，底楼业主也在申请表上签名确认，立项意见征询程序合法合规。

三

施工阶段底楼住户应承担 “意定”及“法定”的容忍义务

01

“意定”的容忍义务

对“意定”的容忍义务适用诚实信用原则，符合“诚信”社会的基本要求。前述加装电梯立项阶段的意见征询要求是法定框架内业主自治的表现，合法合规的“立项”申请在遵循民事法律活动“自愿”“公平”基本原则的同时更应保证“诚信信用”，没有法定事由，不得随意变更、撤销已作出的意思表示。本案中，相关业主基于该楼栋全体业主一致同意申请增设电梯且底楼业主也在申请表上签名确认的情形下，与第三方签订合同并支付了部分工程款。后被告方又以“申请”不等同于“同意”，“一个人签名”不等于“业主全家同意”等进行文字诡辩，明显有违诚信，损害了其他业主的信赖利益；而法院在个案的裁判时，考量当事人利益的同时也要平衡社会利益。老式多层住宅增设电梯，是惠民利民的实事工程，被告方“出尔反尔”的不诚信行为有违善良风俗，损害公共利益，应当被遏制。

02

“法定”的容忍义务

对“法定”容忍义务适用典型相邻关系规则，有益于创建“友善互助”的社会主义新型人际关系。本案被告有关施工“影响通行”、产生“噪音干扰”、“建筑垃圾”等辩称系援用典型相邻关系制度规定。业主自治下，全体业主享有管理权也承担被管理的义务，而所有管理行为的根本均应回归到“维护和增进全体业主的共同利益”这一出发点上，这一点与《民法典》第二百八十八条规定的相邻关系基本原则一致，两者有着相同的法益，因此本案参照适用一般的相邻关系规则合理、合情也合乎相邻关系的立法本意。

当绝对所有权与相邻关系容忍义务相冲突时，利益衡量是认定的关键。分析如下：一是本案在“被害人容忍义务及其程度”方面，底楼业主因施工必然会遇到一段时间的交通不便、噪音干扰等问题，但该损害为暂时性、可控性，尚属于一般人常理认知范围内的生活不便利。根据政策文件规定，如果认为该建设工程后期施工方案存在安全隐患等，业主仍可再次提出异议，这也是对底楼业主合法权益的基本保障。二是“从妨害者行为目的及可豁免度”角度考虑，楼上业主希望通过增设电梯营造高效便捷的居住环境，使老人在习惯的生活环境下，出入自由，为多层老旧住宅加装电梯是最佳选择。因施工过程中对底楼业主造成的“损害”也在法律允许范围内，因此具备了合理性与合法性。三是从“社会利益保护和价值提升”角度出发，老龄化是现代社会不得不正视的一个问题，有的“悬空老人”已经五六年没有下过楼，身体的不便影响生活质量，衍生出医疗困难，造成健康状况愈下的恶性循环，有的老人因为高层居住的问题被迫选择住进养老机构。邻里互助、尊老爱幼一直是我国的传统美德，适老化改造是社会主义经济发展的要求，体现了社会主义人文关怀精神，让“悬空老人”早日落地是全社会的共同责任。

司法应发挥裁判指引作用，在两利相权取其重中平衡公平价值与效益价值，大力弘扬社会主义核心价值观，实现法的社会促进作用。