律师提示

抵押权作为担保物权，是抵押权人因为抵押行为而对抵押物所享有的支配权，此种支配权可以对抗抵押物的所有人和第三人。因此，在抵押人未经抵押权人同意转让已办理抵押登记的抵押物的情形下，受让人虽然可以善意取得抵押物，并享有抵押物的所有权，但亦无法改变抵押物上早已合法设定的抵押权存在的客观事实，抵押权人可以对抵押物行使抵押权，主张对抵押物的拍卖、变卖款享有优先受偿权，受让人不可以用其取得房屋的所有权来对抗抵押权，受让人因抵押权人行使抵押权而遭受的损失可以向过错方主张。

裁判案例

最高人民法院〔2011〕民二终字第28号“中国东方资产管理公司武汉办事处与平安信托投资有限责任公司、中国平安人寿保险股份有限业银行股份有限公司、北京王府井百货商业物业管理有限公司和陆氏实业（武汉）有限公司借款担保合同纠纷案”

法院认为：关于东方资产公司是否可以主张对抵押物拍卖、变卖款享有优先受偿权。根据担保法的规定，不动产抵押权的生效和不动产物权的转让均以登记为生效要件和公示方法。在规范的已登记抵押权的房屋转让过程中，在抵押权未消灭时，受让人所取得的房屋所有权凭证上应有抵押权的记载。房地产管理部门应以此种方式告知受让人取得的房产上的他项权利负担。但本案的特殊性在于，一方面，房产部门没有在王府井公司、平安信托公司所取得的房产证上记载抵押权。另一方面，陆氏公司恶意隐瞒房屋已经抵押的事实。王府井公司、平安信托公司、武汉农商行以合理的价格向陆氏公司购买房屋，已支付全部价款，并占有和使用房屋至今。由于陆氏公司的恶意和基于对房地产管理部门登记的依赖，使得房屋买受人在办理过户登记手续时，无法知晓房屋已抵押的事实。王府井公司、平安信托公司已取得房屋所有权凭证，应认定其对购买的房屋享有所有权。武汉农商行虽尚未取得房屋所有权凭证，但生效判决同样具有物权变动效力，武汉农商行也已取得所购买房屋的所有权。

王府井公司、平安信托公司、武汉农商行虽然已经取得了房屋所有权，但亦无法改变房屋上早已合法设定的抵押权存在的客观事实。依照本院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条之规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”抵押权作为担保物权，是抵押权人因为抵押行为而对抵押物所享有的支配权，此种支配权可以对抗抵押物的所有人和第三人。本案的抵押担保有效，东方资产公司可以对抵押的房屋行使抵押权，可以主张对抵押物的拍卖、变卖款享有优先受偿权，买受人不可以用其取得房屋的所有权来对抗抵押权，买受人因抵押权人行使抵押权而遭受的损失可以向过错方主张；买受人也可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭，买受人清偿债务后可以向抵押人陆氏公司追偿。

法律依据

《中华人民共和国物权法》

第一百九十一条 【抵押期间转让抵押财产】抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

第一百零六条 【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释

第六十七条　抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。

如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。