1月20日，根据人民银行发布的LPR公告显示，2022年1月20日新一轮LPR在时隔21个月后，终于再次降低。1年期LPR由3.80%降至3.70%，下调10BP，5年期LPR由4.65%降至4.60%，下调5BP。
这也是LPR机制改革后5年期LPR第4次变动走低。
下图是LPR利率的走势。图上的蓝点和红点，分别代表“1年期贷款利率”和“5年期及以上期限贷款利率”。
▲LPR品种历史走势图
TIPS:
1年期一般可以理解为“实体经济贷款参考的利率”，用于指导实体企业贷款利率。在经济受到疫情影响下，降低LPR可以压低企业的融资成本，进而稳定经济增长。
5年期一般可以理解为“长期贷款参考利率”，主要对个人住房按揭贷款和企业中长期贷款产生影响。在疫情影响下，中长期贷款利率下降，也有助于恢复房地产市场。
对于背房贷的朋友而言，本次5年期LPR下降也算是一个难得的好消息。
5年期LPR下调5BP。按照西安2021年平均贷款利率来算5.85%（4.65% 120BP），贷款100万30年期来计算：
等额本息，月供减少31.88元，30年整体本息合计减少11476.42元；
等额本金，月供减少41.67元，30年整体本息合价减少7520.83元。
要不是疫情，我就直接下馆子庆祝了！
当然，需要注意一点是你的贷款利率=当期LPR 地方银行加点调整。因此实际利率和优惠还是要看地方银行优惠幅度！
5年期LPR的再次走低，对于楼市而言信号作用比较积极。需要注意的是，虽然LPR下调，但5bp的下调仅仅只是市场微调，不希望市场持续走冷，本质上更多的是为了降低实体经济的融资成本，所以并不意味着楼市拐点已经到来，稳定市场。现在只需要的是激活楼市，而不是过度刺激。
房贷利率降低加上信贷宽松，新房二手房将得到有序缓解。需求端恢复旺盛下，对销售端的房企也是一个非常不错的利好信息：一方面资金得以回笼，还债能力恢复下，房企暴雷风险降低，恢复稳定发展；另一方面资金充裕下，入市拿地积极性得以恢复，稳定地方经济发展。
你看这样也就缓慢形成一个闭环，需求旺盛→市场回暖→房企恢复→积极拿地/还债→地方经济回暖→市场预期回升→需求旺盛...
具体市场会恢复到何种地步，还需要看在一城一策下各地方的具体宽松措施以及一季度是否会再次出现利率下调。
LPR持续降低下
购房选本金还是本息？
对于尚未买房的朋友，买房选择贷款是一个非常非常非常重要的选择，特别是对贷款周期和贷款方式的选择上，如果选择不对，那亏得可不止一点点钱哦！
我们以贷款100万，360期，贷款利率为最新LPR报价4.6%为例，来分别计算出：
1.30年、20年、10年期贷款下，等额本金和等额本息谁更划算？
2.30年期中，如果5年、10年、15年、20年提前还清，哪种贷款更划算？
1.等额本金和等额本息谁更划算？
丨先来看看什么是等额本息、等额本金：
等额本息：指每月以相同的金额偿还贷款本息（即每月的总还款额一致，其中利息逐月递减，本金逐月增加）
优点在于每个月还款数一致，便于月支出管理，同时，还款金额压力小。
缺点在于贷款时间越长，偿还利息越多。
等额本金：每月偿还相同金额的本金。（由于剩余本金减少，每月的利息也逐月减少，因此每月的还款金额也相应递减。）
优点在于越还越轻松，偿还利息少。
缺点在于前期生活压力大，如果在资金来源方面有风险，很容易造成断供。
丨相同贷款利率、贷款本金下，如何选？
先说文字版答案。
等额本息：
·工薪阶层、收入稳定的普通家庭可选，每月支出成本可以提前固定，同时至少前10-12年每月月供小于等额本金还款方式，不影响买房后生活质量；
·刚刚参加工作的年轻人可选，未来收入预期呈上升趋势，但短期内收入有限，还款压力大，不希望影响每月生活条件；
·一二线净流入人口大的城市，未来房价抗通胀的可选。
·认为后期钱会越来越不值钱的可选。
等额本金：
·月可支出资金较多的家庭可选，每月还款逐渐减少。前期每月支出成本较高，但并不会影响家庭生活质量，随着还款时间推移，在10-12年后，每月月供小于等额本息还款方式；
·收入稳定但收入预期将呈持平或下降趋势的家庭可选；
·投资资金年化收益低于贷款利率可选；
·担心中长期会有风险的，想把压力和风险提前的家庭可选。
再说一个感性的答案。
无论选择哪一条，都一定要考虑到负债后家庭可支出情况变动，切勿因一时盲目选择，影响到今后家庭中短期生活压力。
同时，尽可能避免非理性、不合理的高风险投资行为，避免资金损失过大，造成断供。
再来看数据版答案：
丨选等额本息or等额本金？
在不考虑各类附加情况，单纯只考虑每月资金压力小的情况下，建议优先选择等额本金。无论是10年、20年还是30年期，等额本金还款利息少。
同时，从年限来看，同贷率下，建议选择贷款时限越长越好，一方面缓解家庭月供压力；贷款年限越久，等额本金所付的前期月供也与等额本息月供相差不大，更划算。
▲10-30年期 等额本息、本金差异
但如果考虑家庭开支出以及贷款额度（如下图）的情况下，还需要看个人及家庭所能承担压力，进行适当选择。
例如下图，在贷款200万、300万时，月供就已经破万，这样的月供数据下，还款方式需要仔细思考，尽管等额本息利息高，但前中期压力小，中后期置换还清也是一个不错的选择。
▲30年期不同贷款金额利息差
除此外，在不同利率下，等额本息和等额本金差异也在变化。
如下图，在4.60%的基准利率下，等额本息与等额本金利息差仅15.3万元；
而在极限利率1%下，等额本息与等额本金差异缩小，利息差仅7485.60元；
在极限高利率10%下，等额本金和等额本息所差异的利息差值走高，达到65.5万元。
所以利率下调时，等额本息利息差减少，前期月供压力小，更划算；
利率上调时，等额本金更划算。
▲同年限、贷款额下不同利率差
丨压力大或有充足资金，贷款提前如何不亏？
从目前来看，个人及家庭房屋持有一般在8-10年，也就是96个月-120个月之间，然后就会因为家庭结构变动或生活改善追求进行房屋置换，比如结婚、生子、升职、中彩票啥的，很少有人能够一直背贷款背30年。
那么，提前还款如何操作？如何最划算？
月供压力大的朋友：
如果你是刚开始还月供，选择的是等额本金，可以选择和银行协商更换一次还款方式，这一点需要和银行确认。
同时，如果是因为本轮疫情影响，造成短期内无法还款，也可以拨打各大银行客服热线，申请延期或罚息。
如果压力大，手上没余钱而是跟亲友借的，也需要梳理好每月的还款计算，避免出现紧急情况，入不敷出，影响月供。
但如果是民间借贷、网贷、小额贷等方式借贷还款，建议去查一下脑科。目前网贷、小额贷年化利率基本在15%以上，拿这些钱去还6%左右利率的房贷，操作有些看不懂。
如果有充足资金的朋友：
最低建议等额本息还款方式在122期前，也就是10年期前还款最划算；等额本金还款方式在106期前，也就是9年期前还款最划算。因为这个极限期后，你所还的利息额已经达到总还利息额的50%，再进行提前还款，比较吃亏。
▲等额本金、等额本息还款最佳时限
再细分一下，如果是尚未买房的朋友，有提前还款结清计划的，可以参考下面这些数据进行贷款方式选择：
在5年期左右就能结清的朋友：在结清时，等额本金（5年期已还本金166666.67元）比等额本息（5年期已还本金87047.71元）多还款79618.96元贷款本金，但在总结清投入上，等额本金（总投入121.1152万）只比等额本息（122.0538万）少9386.13元利息，显然等额本息划算。
10年期（120个月）左右就能结清的朋友：等额本金比等额本息多还款136775.5元，但在总结清投入上，等额本金只比等额本息少34643.23元利息，所以等额本息划算。
20年期（240个月）左右结清的朋友：等额本金比等额本息多还款159020.5元，但在总结清投入上，等额本金比等额本息少108098元，两者相差不大，本息微弱划算。
但在23年期（276个月）时情况发生转变：等额本金比等额本息多还款134240.1元，但在总结清投入上等额本金比等额本息少128569.1元，两者极度接近，再往后，等额本金更加划算。
30年结清（360个月）的朋友：等额本金比等额本息多还款0元，但在总结清投入上，等额本金比等额本息少153603.1元，等额本金划算。
因此，在买房时，如果有买房后提前还款的计划和安排，在选择贷款方式时提前进行计划安排，结合自己和家庭的月供承担能力，选择最合适自己的方式。
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