不动产登记簿上的总层数(不动产权属证书上的登记面积为)

农村房屋面积和层数的登记问题

最近几年，各地都出台了文件对农村房屋层数和面积予以规范。比如四川省人民政府2017年出台的《四川省农村住房建设管理办法》第18条规定，村民新建、改建住宅达到下列条件之一的，应当委托建筑施工企业、劳务分包企业承担施工，并向乡（镇）人民政府申报，纳入工程质量监督：3层及以上的；建筑面积300平方米及以上的；6米跨度及以上的。2020年江西省自然资源厅出台的《关于规范农村宅基地审批管理的通知》规定：“住房建筑面积不得突破350平方米，建筑层数不得超过三层。”对于农民的自建房，层数一般控制在2层及以下，建筑面积在当地认定限额标准以下的，可以纳入登记。

但是，当前推进的农村房地一体登记，大多数房屋都是在这些文件出台之前修建的。按照法不溯及既往原则，后出台的文件不能约束之前的农村房屋修建行为。而之前的农村房屋修建比较随意，相关职能部门监管并不到位。比如，在我国广大农村，房屋3层及以上、建筑面积超过300平方米的情况较为多见。

对于此类问题，需要找到以往的规定予以解决。按照1999年建设部颁发的《建筑工程施工许可管理办法》第2条第2款的规定，工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证，省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院建设行政主管部门备案（该办法于2001年和2014年进行了修改，但该条内容没有变动）。