财税发2013年101号文解读(财税2013101号政策解读)

城镇土地使用税是按年计征，分期缴纳的，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。（纳税金额=占用土面积*单位面积税额）

1，计税面积确定:

土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

　　前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。

2，纳税义务发生时间

（一）征收的耕地，自批准征收之日起满1年时开始缴纳土地使用税；

　　（二）征收的非耕地，自批准征收次月起缴纳土地使用税。

财税〔2006〕186号，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

对于房地产企业而已，不同阶段城镇土地使用税的计税面积也是不同的，在实际取得开发阶段，是按全部土地面积缴纳计算城镇土地使用税的，但是一旦竣工后开始销售房屋的，已经销售的房屋则在计算城镇土地使用税时，需要把这部分的计税面积减出去。

国税发〔2003〕89号 :

（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

　 （二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

由此可知一旦房屋已经销售房屋所有权已经转移的，则企业便无需再就该部分房屋所占土地，计算缴纳城镇土地使用税了。

城镇土地使用税纳税额=土地开发面积*单位面积税额*（建筑总面积-已销售建筑面积）/建筑总面积

3，免征城镇土地使用税的建筑面积，

财税〔2019〕61号:对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的城镇土地使用税。

财税〔2013〕101号:对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。

在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。

国税发〔1989〕140号: 对企业厂区（包括生产、办公及生活区）以内的绿化用地，应照章征收土地使用税，厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收土地使用税。

4，占用集体土地城镇土地使用税纳税问题:

财税〔2017〕29号文件:在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，由直接从集体经济组织承租土地的单位和个人，缴纳城镇土地使用税。

由此可知，租用集体所有土地用于建设的企业或个人，需要实际用地的企业或个人计算缴纳城镇土地使用税。