受新冠肺炎疫情影响，各行各业都遭受了十分严重的损失。本篇文章旨在从法律规定出发，通过实践案例具体分析在疫情期间承租人租赁非国有房屋用于商业经营能否主张减免全部或者部分租金的问题，希望能为商业经营者及时减少损失提供借鉴。另，本文亦罗列了承租国有房屋用于商业经营以及居住房屋承租人能否主张减免租金的情形，以供参考。

根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知（2020年5月15日实施）第6条第2款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。

【案例】

上海徐汇爱蓝地托育有限公司与张伟玲房屋租赁合同纠纷民事二审判决书

案号（2021）沪01民终5883号

法院查明：2020年1月31日，爱蓝地公司（承租人）向张伟玲发送申请书，请求张伟玲（出租人）对疫情期间的租金等相关费用予以减免，并为此与张伟玲方工作人员多次微信联系沟通。又于5月18日再次提出房租减免的申请，希望减免两个月租金及水电费用。张伟玲均未予同意。双方对租金减免等不能达成一致意见。

一审法院认为：现爱蓝地公司提出因受疫情影响，要求变更合同中的部分条款，张伟玲则不予同意，并认为爱蓝地公司逾期不支付租金，要求解除合同。对此应认为，根据《最高人民法院印发〈关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）〉》的通知精神······爱蓝地公司与张伟玲签订租赁合同时，明确爱蓝地公司租赁房屋用于经营幼托教育，其在经营过程中确实受疫情影响较大，故对爱蓝地公司要求变更合同条款的诉请予以支持。具体变更内容，本着共克时艰、共担风险的原则，结合合同履行情况等，酌情予以确定。从双方往来的函件中可以看出，疫情影响减少后，爱蓝地公司已经积极履行合同，且对于双方争议部分租金，爱蓝地公司亦提出了相应的诉讼，爱蓝地公司不存在恶意违约的情形，故张伟玲要求解除租赁合同、返还房屋的诉讼请求不予支持。

二审法院认为：本案争议焦点为爱蓝地公司主张的2020年4月1日至2020年5月31日的租金是否还需减免。疫情的发生对从事托育行业的爱蓝地公司的经营产生了园区关闭等不利影响，对张伟玲的经营亦会产生影响，故原审法院考虑了实际情况、根据公平原则并结合相关指导意见的精神，确定对爱蓝地公司应付的2020年2月1日至2020年3月31日的租金各减免了半个月租金，所作处理无明显不当。

因此，对于承租非国有房屋用于商业经营的，应当区分不同情况进行处理。若因疫情防控等政策导致房屋无法占有使用进行商业经营，此时可以支持承租人关于减免房屋租金的请求。若承租的房屋可以正常使用进行商业经营，且没有造成重大经营损失的，只是客流减少，此时一般不会支持承租人的减免租金的请求。实践中，多为承租人先与出租人进行协商，法院最后综合全案情况酌情判断是否减免相应租金。

另根据2022年2月28日颁发实施的《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》第6条之部分规定，各地可统筹各类资金，对承租非国有房屋的服务业小微企业和个体工商户给予适当帮扶。鼓励非国有房屋租赁主体在平等协商的基础上合理分担疫情带来的损失。对减免租金的房屋业主，2022 年缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，鼓励各地可根据条例授权和地方实际给予减免。因此在实践中，承租人一定要先与出租人进行协商减租。

疫情期间，用于商业经营的国有房屋承租人能否主张减免租金？

根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知（2020年5月15日实施）第6条第1款规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。

根据国家发展改革委等部门印发《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》（2022年2月18日实施）第6条部分之规定，2022 年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋，2022 年减免 6 个月租金，其他地区减免 3 个月租金。

扩展：根据2020年2月28日《上海市财政局关于做好疫情防控期间市级行政事业单位减免中小企业房屋租金相关工作的通知》规定，市级行政事业单位将自有房屋出租给中小企业的，免除2020年2月和3月的房屋租金。

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