税法投资性房地产摊销(投资性房地产的土地使用税房产税账务处理)

一、投资性房地产的特征

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

二、投资性房地产的范围

1.已出租的土地使用权

是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。

2.已出租的建筑物

是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。

【提示】企业将建筑物出租且提供的相关辅助服务在整个协议中重大程度不同分别处理：

不重大的：例如，企业将其办公楼出租，同时向承租人提供维护、保安等日常辅助服务，企业应当将该建筑物确认为投资性房地产。

重大的：例如，企业拥有并自行经营的旅店，出租客房的同时向客人提供客房服务，由于获取包括租金在内整个劳务收入才是企业的主要目的，应当将该建筑物视为一般经营场所，确认为固定资产而非投资性房地产。

3.持有并准备增值后转让的土地使用权

【注意】“双功能”的房地产

如果某项房地产部分用于赚取租金或资本增值、部分自用（即用于生产商品、提供劳务或经营管理）。

【例•多选题】（2015年）下列各项中，应作为投资性房地产核算的有（　　）。

A.已出租的土地使用权

B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物

C.持有并准备增值后转让的土地使用权

D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼

【答案】AC

【解析】选项B，以经营租赁方式租入，所有权不属于承租方，不是承租方资产；选项D，出租给职工的自建宿舍楼，是间接为企业生产经营服务的，是作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。

【例•判断题】（2013年/2016年）企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应将该土地使用权确认为投资性房地产。（　　）

【答案】╳

【解析】企业并不拥有其经营租入的土地使用权的所有权，因此该企业不得将其确认为投资性房地产。

三、投资性房地产的确认和初始计量

（一）投资性房地产的确认条件

投资性房地产只有在符合定义，并同时满足下列条件时，才能予以确认：

（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业。

（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

（二）投资性房地产的初始计量

1.外购投资性房地产

（1）购入的同时开始对外出租或用于资本增值作为投资性房地产加以确认

（2）购入一段时间之后再改为出租或用于资本增值

应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

2.自行建造投资性房地产

（1）建好的同时开始对外出租或用于资本增值将其确认为投资性房地产。

2.自行建造投资性房地产

（2）建好一段时间之后再改为出租或用于资本增值

应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或存货转换为投资性房地产。

【例4-3】2×18年2月，甲公司从其他单位购入一块使用期限为50年的土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。2×18年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。2×18年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为900万元，至2×18年12月5日，土地使用权已摊销16.5万元；两栋厂房的实际造价均为1200万元，能够单独出售。为简化处理，假设两栋厂房分别占用这块土地的一半面积，并且以占用的土地面积作为土地使用权划分依据。假设甲公司采用成本模式进行后续计量。甲公司的账务处理如下：

借：无形资产　　　　　　　　　　　　　　　　　　 900

贷：银行存款等　　　　　　　　　　　　　　　　　 900

厂房建好的同时开始对外出租

借：固定资产——厂房　　　　　　　　　　　　　　1200

　　投资性房地产——厂房　　　　　　　　　　　　1200

　贷：在建工程——厂房　　　　　　　　　　　　　　2400

土地购入一段时间之后再改为出租

借：投资性房地产——已出租土地使用权　　　　　 　450

　　累计摊销　　　　　　　　　　　　　　　　　　8.25

　贷：无形资产——土地使用权　　　　　　 （900÷2）450

　　　投资性房地产累计摊销　　　　　　　（16.5÷2）8.25

【例·判断题】（2010年考题）企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（　　）

【答案】×

【解析】企业自行建造的房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租时，再转为投资性房地产。