请允许楼叔使用一句个人最厌恶的开场白：99.9%的湛江人还没有发现一个秘密——2018年湛江政府工作报告出炉，通篇找不到“房地产”三个字，就连当年全市房产销售数据都没提到。
所谓一叶知秋，以楼叔对政府工作报告结构的熟悉程度，此事已释放出一个清晰的信号：政府对房地产的态度变了！
与此同时，湛江要申报自贸区了。
这不是巧合，你看到了其中玄机吗？
一、奇怪吗？通篇报告不见“房地产”
大家千万不要觉得楼叔小题大做。楼叔太熟悉政府工作报告的起草和修改流程，每一个支柱行业，一定不会被漏掉，尤其是房地产这样的大金主，一般会反复提及。
不信你们去查查湛江历年政府工作报告，一般表述如下：
——现代服务业（没错房地产是算入服务业）：商品房销售额XXX，销售面积XXX，分别增长XXX；（下一年）继续推动住宅去库存（或者增加供应量，总之在二者间摇摆）；（下一年）继续加快棚户区改造，加快老旧住宅小区改造步伐（开发商最爱）；继续确保房地产业平稳健康发展……
凡此种种，既是把房地产作为现代服务业发展的成绩，也是作为下一年重点工作专门部署，确保它“平稳健康发展”是一件了不得的大事，关系到GDP、财政收入、现代服务业、城市建设等等。
别的不说，湛江2018年卖地就卖了80多个亿，只字不提是不是显得不厚道呢？
是。但这么做是有原因的。
二、要房地产还是要实业？
一直以来，地方政府被有些人认为和开发商“穿一条裤子”，因为房地产业是重要的GDP引擎和税源，除了土地出让金，建设、销售两大环节都有大量税收。
但近年来，暴涨的楼市对于实体经济的伤害越来越深刻而粗暴：多少上市公司一年到头的利润，就靠卖一套房做出来。炒房越容易，资本就越倾向于流入楼市，金融口无论什么方式放水，资金总有一万种办法拐弯抹角流进楼市。长此以往，谁还有心思做实体经济？
房地产是实体经济吗？证监会副主席闫庆民有个观点楼叔很认同：实体经济指的是先进制造业，真正代表一定时期先进生产力的制造业才是创造物质财富的主体。
各地政府不是不知道过分偏爱房地产是“饮鸩止渴”，但上瘾容易戒瘾难，不信你看陈羽凡。海南房地产一调控，下面多个县市财政腰斩，没有实体经济的海南自贸区离开了房地产，就像刚断奶的孩子，那是多么锥心的痛苦！
三、湛江楼市开启下半场
所以“房产/实体”这道选择题，很多地方选择回避。但湛江已经做出了自己的抉择。
2018年，楼叔从若干可靠信源获悉，湛江的决策层明确表示：个别县（市、区）过度依赖房地产，盯着眼前短期利益，不把心思放在实体经济上，殊不知房地产无法支撑一地的可持续发展，实体经济才是正道。据此不难判断，住宅开发商的好日子一去不返。
实际上2018年湛江的土地供应操作，早就反映出政府部门的新思维。虽然相关土地政策大框架并无调整，但房企拿地的时候明显感受到了这种变化：市中心好的地块越来越少，而三旧改造的地块门槛越来越高，到最后，只有实力超群的城市综合体开发商才有机会拿下黄金地段了。
看看2018年拿地的大头：华润的旧大天然片区（未来的万象城）和南油片区（还是框架协议）、华侨城的调顺岛地块（文化）、华强方特遂溪东方神画（旅游）、招商局（邮轮综合体）。这些优质地块全部是功能强大的城市综合体项目，且定位非常精准，各自对应不同的城市服务功能。
住宅的狂欢时代结束了，湛江楼市的下半场正式开启。现在湛江需要的是城市开发商和城市运营商，而不是卖房子的。未来十年，我们可能再也不会在湛江市中心看到京基、东盟城甚至盛和园这样以住宅为核心产品的超级大盘。
但这件事的影响还不止于此。
四、2019湛江房价走势已经清晰
虽然通篇没有“房地产”三个字，但湛江政府工作报告并不会、也不能完全绕过房地产。
报告总结2018年的成绩，也提到了调顺文化中心、旧大天然和南油三旧改造启动；2019年的工作部署，也提到了“高标准开发旧大天然-金沙湾-调顺岛片区”，在服务业方面还提到了“发展健康养老等服务业”，预判2019年肯定还有康养小镇这类主题小镇落地（已有几个在谈）。
但是2018年底，坡头拍了3块地，竟然全部被本土国企拿下，民企们都不怎么敢出手。据楼叔所知，若干本土民营房企的资金链已危如累卵，某楼盘黄金地段靓房都打算低于七折抛售了（是不是很像当年的帝景金岸）。
还有就是2018年底至今，几个大盘都不甚乐观，恒大外滩、雅居乐雍逸廷因为策略偏差加上市场遇冷，业绩令人失望；盛和园这样的大热门，也仅卖了七成。保利海上大都汇果断见招拆招：换售楼部、换项目名、换策略、大降价，一举收割了一波隐忍了很久的刚需客户（目前仅有几套还没网签）。但如果实体经济不振、大环境不回暖，这种操作不可复制。
回想2018年，某外地房企初入湛江，意气风发，眼看恒大碧桂园攻城掠地，也打算在中心城区分一杯羹，几番努力却只能拾人牙慧拿到郊区地块。另一外地房企雄心勃勃，降维打击，想入主赤坎某黄金地段城中村旧改，却被次元壁撞得鼻青脸肿。在那时湛江就已经释放出某些信号，只是一些后来者还没看懂。
2019年的湛江楼市肉眼可见的是，标志性楼盘的降价将推倒湛江房价的多米诺骨牌，让降价成为常态。降幅多少不好预测，但不降价就想卖房将会难比登天，在合适的价格下，地段和配套、户型好的房子依然能稳健售出，差的房子则很容易无人问津。
五、湛江人准备迎接“自贸区 自由港”
和房地产的遇冷形成鲜明对比的是，今年的政府工作报告对实体经济全力推进，并第一次把自贸区放在了台面上。
虽然此前已有所耳闻，但当楼叔看到报告上的白纸黑字依然觉得醒目：“推动湛江港和东海岛纳入广东自贸区，申报湛江深水港与粤港澳大湾区港口合作项目，推动一批项目列入粤港澳大湾区重点项目库与基础设施、产业发展专项规划”。
湛江港去年12月31日终止了上市辅导，业内说上市在即。一方面琼州海峡资源一体化势不可挡，另一方面招商局把湛江港带到了粤港澳大湾区的资本市场，纳入广东自贸区顺理成章。东海岛更不待言，拿下了中国史上最大两个外商独资项目之一的巴斯夫，加上宝钢、中科炼化加持，地位非同往日。楼叔咨询各界，均对二者纳入广东自贸区很乐观。
湛江深水港与大湾区港口的合作，首选应该是缺乏深水港条件的澳门港。2016年广东省与澳门签署了《粤澳合作框架协议》，提出“支持湛江深水港与澳门自由港合作，研究水上客运服务合作发展规划”，具体操作是借用自由港政策，使得深水港成为实质上的保税区和自由贸易载体。
以“自贸区 自由港”的方式融入大湾区，会给湛江的实体经济带来更多的发展机会。根据政府工作报告，2019年湛江会“落实更大规模的减税降费政策”，以提振实体经济；同时继续努力建设高等级交通，在空间上打通生产要素流动通道；最难啃的骨头还是报告说的“加快营造一流营商环境”，这也是湛江这一轮机构改革的重心。
总的来说，2019年，湛江的房地产要继续熬过冰冷的夜去寻找黎明，但实体经济却有了更多的可能——可能是更多机遇，也可能是更大冲击，这种可能性的多寡，恰恰是三四线城市与一二线城市的根本区别。其实 越是一线城市越面临更多未知的冲击，广州被深圳反超后压力山大，而深圳-湛江的高铁只开一趟、深中通道迟迟不建，都被深圳人认为是广州“卡”深圳的结果。
六、结语
对湛江人而言，随着湛江经济脱虚向实，一个快速变化的时代正在到来，更多的选择正在到来。每个个体的选择是好是坏我无法预判，也不能用《双城记》那样夸张而无用的修辞说“这是最好的时代、也是最坏的时代”。
楼叔的哲学是：有可能性的人生才值得投入。为此我们的灵魂甘愿冒险走进未知的雪夜，也不愿一成不变地蜷缩在暖炉边。
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