基本案情
原告：甲（房屋买受人）；
被告：乙（房屋出卖人）、丙（中介公司）；
甲联系丙公司请求其帮忙寻找一套合适的房屋，后丙公司将乙所有的一套房屋推荐给甲，三方签订了《房地产买卖居间协议》。甲依照协议支付了价款，在请求乙进行过户时，发现案涉房屋存在查封及抵押情况，无法过户。甲随即起诉乙和丙公司，请求乙、丙承担连带赔偿责任。庭审中，丙公司表示乙已经向己方提交了房产证，其已经尽到了核实义务，案涉房屋确系乙所有，至于抵押情形，由于乙并没有披露这一事实，故其无法核实案涉房屋是否存在权利瑕疵。因此，其在本案中不应当承担赔偿责任。
本案中，甲基于买卖合同法律关系请求乙承担违约赔偿责任毋庸置疑。但是，作为中介公司的丙，其因未履行如实告知案涉房屋存在权利瑕疵义务时是否应当承担责任，以及承担何种责任，审判实践中存在很大争议。
房屋真实权利情况是否是中介公司如实报告义务的范围
《民法典》第九百六十二条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。《房地产经纪管理办法》第二十二条规定，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。根据上述法律及部分规章的规定可以看出，房产中介有如实报告义务，其如实报告义务的范围应当与房屋密切相关。而对于房屋这一特殊商品，影响其价值的最为核心的两个因素即质量和权利所属，以及是否存在负担。因此，作为专业的房产中介，在促成房屋买卖的过程中，有义务核实案涉房屋是否存在抵押、查封等权利限制情况并应当如实向买受人告知。
司法实践中存在一种观点，认为中介公司只要将其所掌握的信息如实告知双方即可，具体的房屋详情应当由房屋的买卖双方进行确认，过分地加重中介公司的责任，故中介公司无须对房屋质量和权利所属及是否存在负担的问题进行详细的核实和审查。笔者认为这种观点欠妥。买卖双方当事人基于对中介人的专业能力的信赖而与对方达成协议，如果中介公司的义务仅限于转述双方的信息，那么中介公司的专业性将不复存在，双方当事人证明也无须通过中介公司进行房屋交易。中介公司对于受托事项及中介服务应当承担符合专业主体要求的注意义务，注重审查、核实案涉房屋的权利所属、权利负担以及对方当事人的信用资质等证明材料的真实性，如果因中介公司未尽到审查核实义务，从而导致买受人受欺诈遭受损失的，其应当承担赔偿责任。
中介公司承担赔偿责任存在请求权竞合
根据《民法典》第九百六十二条第二款的规定，中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不仅丧失了报酬请求权，还必须承担赔偿责任。本案中，丙公司未能尽到审查核实义务，进而未能如实提供案涉房屋的真实情况，因此构成违约，应当承担违约责任。
根据《民法典》第一千一百六十四条和第一千一百六十五条的规定，可以看出行为人基于过错造成他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。这里的民事权益不仅包含人身权益，当然也包含财产权益。从法律文义上来看，侵权行为泛指一切侵害权利的行为，债权是权利的一种，侵权行为应包括侵害债权。结合侵权责任的方式包括赔偿损失，故从侵权角度看，中介公司基于过错导致买受人遭受财产损失，理应承担赔偿责任。
从上述法律规定不难看出，中介公司未履行如实告知义务，无论从合同违约还是从侵权角度来看均须承担赔偿责任。在司法实践中，法院往往会让当事人择一行使。然而，现实生活中，民事法律活动本身就是由若干法律行为和事实行为所组成。一个合同的违约行为往往就涉及侵权领域的侵权身份证行为，从而导致违约行为与侵权行为并行，学界称之为“违约性侵权”或者“侵权性违约”。因此，在当事人经法院释明后难以抉择时，法院可以既从违约的构成要件也从侵权的构成要件对被告的行为进行审理，然后按照有利于权利人的原则酌情处理，这在上海市高院于2013年出版的《合同案件审判精要》亦有所体授权人现。
被中介公司的责任承担方式
《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第五条规定，居间人故意隐瞒身份真实情况、违规操作，恶意促成买卖双方订立合同，如果房屋买卖合同不能履行，严重损害委托人利益的，对居间人请求委托人支付报酬的，不予支持；委托人请求居间人赔偿所造成的损失的，应根据当事人的过错程度处理。根据《民法典》第九百六十二条的规定，中介人违身份反忠实报告义务需要承担赔偿责任。如果中介人从事的行为给委托人造成了重大损害，仅仅只是使其丧失报酬不足以弥补委托人的损失，也不能有效制裁中介人违反忠实义务的行为。在此情况下，中介人还应赔偿被损失，损失的数额应当考虑中介人的过错程度和主观恶意。从现有的法律规定来看，中介人承担赔偿责任应当充分考虑到其过错程度和主观恶意。
关于中介人因违反忠实报告义务而应承担的损害赔偿责任范围，司法实践中存在不同的观点，主流的有三种：第一种，应当以委托人的实际损失为赔偿范围，造成多少损失就承担多少赔偿责任；第二种，由于中介合同的特殊性，中介人并不是合同当事人，因此不能以合同的实际损失来要求其承担损害赔偿责任，中介人承担的赔偿范围仅限于缔约过失的损害范围；第三种，在中介合同中，如果中介人违反忠实报告义务造成他人损害，只导致报酬请求权的丧失。笔者认为，根据《民法典》合同编第五百八十四条规定，损害赔偿的范围“应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不能超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失”。如果采取第二、三种的观点，根本无法保护买受人的权益，亦无法填补买受人所遭受的损失。
关于中介人承担责任的方式，笔者认为补充证明责任更为适宜。虽然补委托人充责任一般发生在侵权领域中，主要指一个侵权行为造成的损害事实产生了两个相重合的赔偿请求权的情况下，且法律规定权利人必须按照先后顺序行使赔偿请求权。只有排在前位的赔偿义务人的赔偿不足以弥补损害时，才能请求排在后位的赔偿义务人赔偿。但是在合同法领域中，我们通常也将《民法典》中的一般保证责任认为是补充责任。在《民法典》合同编合同履行中明确规定了连带之债和按份之债，实际上是对违约责任产生时责任承担方式的规定，但是合同编对于补充责任并未进行明确规定。实践中，基于民事法律活动本身的复杂性，一个法律行为往往会存在“违约性侵权”或者“侵权性违约”，故借鉴侵权领域中的责任承担方式来界定中介人的补充责委托人任更为适宜。
首先，中介人承担责任的方式不宜为连带责任。连带责任是由法律明确规定的，《民法典》侵权责任编第一千一百六十八条规定了共同侵权人的连带责任、第一千一百七十一条规定的二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，每个人的侵权行为都足以造成全部损害的，行为人承担连带责任等，但是现行法律并未明确规定中介人承担责任的方式为连带责任，笔者认为也没有必要扩大连带责任的范围。同时，连带责任是各责任人不分份额的向债权人负赔偿责任。如果将中介人承担责任的方式认定为连带责任，那么将不用考虑中介人的过错大小，直接可以让中介人承担全部责任，即使中介人享有追偿权，但是出卖人仍有极大可能因自己的违约或者侵权行为获利，这与民法的公平原则相违背。
其次，中介人承担责任的方式也不宜为按份责任。《民法典》侵权责任编第一千一百七十二条规定，二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。从本条来看，按份责任的成立必须具备三个条件：1.二人以上分别实施侵权行为；2.造成同一损害结果；3.每个侵权行为都符合独立的侵权责任构成要件事实。从中介人和出卖人的义务违反可以看出二者的行为均符合前两个成立条件，但是对于第三个成立条件，笔者认为并不符合。每个侵权行为都符合独立的侵权责任构成要件事实是按份责任的适用前提，这数个侵权行为虽然都要满足独立的侵权责任构成，但在损害后果上他们之间必须具有与此损害后果地关联，即造成“同一损害”，而且每个侵权行为都不足以造成全部损害后果。然而，从此类案件事实来看，出卖人自己的欺诈行为就已经足以造成全部损害后果，中介公司的未尽到审查核实义务只是导致结果发生的促进因素。同时，如果一旦确定出卖人和中介公司承担的责任方式为按份责任，那么势必会引发一个程序性问题，即如何把握按份责任的责任人的诉讼主体资格问题。在按份责任的案件中，原告方可以单独起诉其中的某一责任主体，也可以将他们作为共同被告起诉。基于对原告处分权的尊重，这一规则并无争议，但按份责任是否要适用必要共同诉讼的规则问题，则存有很大争议。必要共同诉讼的当事人是指其与已经参加诉讼的当事人一方的诉讼标的是共同的，具有共同的权利义务，诉讼标的同一。在必要的共同诉讼中，一方当事人对诉讼标的有共同权利义务，其中一人的诉讼行为经其他共同诉讼人承认，对其他共同诉讼人发生效力。如果要正确认定出卖人和中介人的责任比例，就必须将双方作为共同诉讼的当事人来进行审理，但这样做一方面是对原告处分权的剥夺，另一方面是延缓诉讼程序的推进，不利于诉讼程序的快速进行。
最后，中介人承担责任的方式适宜认定为补充责任。补充责任具有以下几个特征：第一，两个以上的责任主体不构成具有意思联络的共同侵权，这是区分补充责任与连带责任的关键。多个责任主体基于不同的原因造成了同一损害结果；第二，民事责任会因对直接责任人的请求权得到满足而使得其他侵权行为人的债务归于消灭，这是区分补充责任和按份责任的关键。因为请求权人对于多个责任主体均具有请求权，但是在责任主体之间，是存在直接侵权人和间接侵权人之分；第三，补充责任的承担具有次序性，即只有在请求直接侵权责任人承担不能时，方可请求间接侵权责任人承授权人担责任。因此，受害人在请求损害赔偿时，出于公平原则，也应先由直接侵权人房屋出售方先行赔偿房屋价款损失，中介公司只有在房屋出售方无法身份证承担或无法全部承担赔偿责任时，承担补充的赔偿责任。
结语
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