房地产行业-开发环节税务风险

2.1混淆成本核算对象，未按配比原则归集产品成本，少申报企业所得税的风险

（一）情景再现

某国税局对N房地产开发公司实施税务检查，查实N房地产公司在Z小区项目完工产品开发成本核算时，存在以下问题：

1.对9.50亿元开发成本费用未按照分类归集原则、深圳功能区分原则进行直接成本和共同成本划分。在检查人员的指导下，对检查期间Z小区项目完工产品的直接成本和共同成本进行了归集和区分，最终确定直接成本为3.50亿元，共同成本为6亿元。

2.经过对N房地产公司检查年度Z小区项目完工产品开发成本的逐项复核，剔除该公司检查年度竣工项目中不属于Z小区项目完工产品的2亿元开发费用。

3.剔除与Z小区项目无关的2240万元开发成本。

经过测算，检查人员确定了N房地产公司检查年度Z小区项目 “可售面积单位计税成本”和“已销开发产品的计税成本”，由此计算并最终确定N房地产公司检查年度深圳应补缴的企业所得税。

（二）风险描述

1.未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，所有开发工程成本在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开发成本。

2.一次性列支应由各期分摊的土地成本，未按规定进行归集分摊，未按面积法在多个开发项目间进行分配。

3.前期工程费用一次性计入期间费用或前期开发成本，未按规定分期分项目进行分配。

4.建筑安装工程费、基础设施建设费、公共设施配套费、开发间接费，未按规定进行归集分摊，涉及分片分期开发的，未在各个项目表进行合理分摊。

5.未单独核算有偿转让或进入自用配套设施的成本，将其全部计入可售房屋开发成本。

6.虽单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，但只分摊建筑安装工程费，而土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊。

（三）防控建议

房地产开发企税率业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。

房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。

加强业务部门与财务部门的衔接，各项目施工图纸、现场交验的资料、监理单位出具的资料等，都应汇集到财务部门，进行票据审核，以准确归集各项目产品成本。

一般情况下，企业下列成本应按以下方法进行分配：

1.土地成本，一般按占地面积法进行分配。

2.单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。

3.借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

4.其他成本项目的分配法由企业自行确定。

（四）政策依据

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十五条、第二十六条、第二十七条

《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号）第一条

2.2虚增开发成本，少缴企业所得税的风险

（一）情景再现

1.某企业在高档购物场所一次性购入单价近千元的钢笔100 支；在超市一次性购入食用油600桶、米600袋；在商场一次性购入鼠标200个全部列入前期工程费用。2011至2013年共支出170 万元。

2.企业采购物资，在某超市购入单价135元笔记本200个（该超市最贵的笔记本单价未超过30元）；在某商场购入工程计算器（单价近2000元）、标尺（单价近1000元）、测绘仪；在某超市购入考勤机全部计入建筑工程建设费。2011至2013年共支出80万元。

经核实后，企业部分支出无法取得正规发票，虚构了购进业务，取得了虚开的发票入账。企业调增应纳税所得额并补缴税率了企业所得税。

（二）风险描述

1.取得的土地资产不按规定计价；擅自扩大或表减少土地资产的价值，将购进土地进行三通一平后，进行评估，虚增土地成本，计入开发成本。

2.虚增列支市政配套费，包括红线外“三通一平”等的建造费和管线铺设费。

3.各项前期工程费没有取得合法有效凭证，无法核实真实性。

4.签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大建安工程费。

5.从有关联关系的贸易公司购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用，虚大成本，转移利润。

6.采取包工不包料方式发包工程，在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本。

9.虚列工程监理费。

（三）防控建议

1.结合企业取得的土地使用权资料，确认地块范围，确认地块和项目的对应关系，按照分配原则准确归集各个项目的土地成本。

2.确认费用成本归集是否准确，是否存在既列支开发产品成本又计提拆迁补偿费，重复列支成本劳务费费用的现象。可结合“无形资产”、

“开发成本”等科目变动情况，核查“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”等明细账，审查土地出让合同、市政建设配套费等各项收费票据、拆迁协议，结合资产负债表无形资产或开发成本变动情况，确定土地面积及土地使用税起始纳税期限，与土地登记信息、申报信息进行比对。

3.核实企业自营项目、建筑安装工程费明细账、建安合同，确劳务费认相关账目与施工合同是否相符，各项费用是否取得了合法有效凭据；了解关联企业情况，是否将其他企业费用或其他项目的费用列支到清算项目中。

（四）政策依据

《国家税务总局关于印发<房地产开发经个人所得税营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条、第二十九条、第三十条

2.3资本性支出直接列入当期成本费用，减少当期应纳税所得额的风险

（一）情景再现

A公司是房地产开发企业。公司向银行借款用于B项目的开发，项目分两期进行，其中C期于2015年1月竣工，发生借款利息150 多万元，D期于2015年12月竣工，发计算器生借款利息90多万元，公司将该笔借款利息支出直接记入“财务费用——利息净支出”。

检查员向A公司财务人员详细介绍了借款费用资本化的相关规定，同时认为根据相关规定和取证资料显示，公司应将借款利息计

入开发成本，要求企业当就该项目进行资本化处理并补缴相应税款。

（二）风险描述

开发产品完工前的借款利息，企业未按规定资本化，一次性计入当期损益，个人所得税提前列支利息支出。

（三）防控建议

会计准则规定，以下三个条件同时具备时，因专门借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额应当开始资本化：

1.资产支出已经发生。

2.借款费用已经发生。

3.为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始。

借款费用在处理时一定要准确判断其性质，根据资本化或费用化的标准，严谨处理，确定利息是资本化还是计入开发成本费用，避免涉税风险。

（四）政策依据

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十一条第一款

2.4预提费用处理不计算器准确，少申报企业所得税的风险

（一）情景再现

某房地产开发企业2013年账户记载下列事项：

“应付账款——预提二期小高层住宅出包工程费”年末余额 2500万元。计提出包工程费均已计入“开发成本”并结转至各期“开发产品”科目。

经审核，二期项目于2013年8月交付使用。建安施工合同土建工程造价22000万元。2013年度已到票20000万元，2014年1～4 月已取得发票500万元，并冲回预提费用500万元。2013年累计到票20500万元，实际计提出包工程费2000万元，合计22500万元，大于出包工程造价22000万元，多计提数＝22500－22000＝500（万元）。2013年二期项目已售面积占可售面积的比例为30%，应调增数

＝50030%＝150（万元）。

（二）风险描述

下列三种情形可以预提费用作为计税成本：

1.出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

2.公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

3.应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

企业实际发生的预提费用超过上述标准，未按规定进行纳税调整，存在少缴企业所得税风险。

（三）防控建议

（四）政策依据

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十二条

《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）第六条：“企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。”