地产行业如何做税筹，如何减轻税收负担

房地产业涉及到的税种包括契税、耕地占用税、增值税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税等，税种多，税负重。

并且，产业链条较长，业务复杂，一个房地产项目从土地获取、规划设计、融资，到建筑施工、房屋预售、营销、项目清算、物业管理等环节，每一项经济行为都会产生税金，涉税风险点多，不合规的操作容易加重涉税负担。

房地产业历年来一直备受税务机关的重视，查阅历年来国家税务总局专项检查通知文件可以发现，从整个行业领域到单个税种、单个业务环节都会被列为重点检查的对象，税收检查非常多。

为什么税务机关紧盯着房地产业不放？因为行业税务问题严重，年年检查，年年出问题。

所以可预见，税务机关对于房地产业的把控只会越来越严格，企业要更加注意经营过程中的涉税问题，稍有不慎，就有被税务稽查的风险。

房地产业属于第三产业，包含房地产的开发、经营、投资、管理、服务等，在企业成本结构中，人工成本占据了很大一部分，占比约20%-30%。

而人工成本是不能作为增值税进项抵扣的，导致房地产业普遍增值税税负高。

随着社保入税后，企业需要严格按照社保基数给职工缴纳社保。房地产业的像销售、营销、设计等员工薪酬比较高，社保缴纳的基数高，企业面临的社保成本压力大。

房地产业在经营过程中，存在有真实支出却难以取得发票的情况。

拿房地产代理行业来说，像给开发商项目负责人的渠道介绍费，地推需要的物料，聘请的临时工，以及网络新媒体宣传等经营环节，往往是通过君子契约向个人支付服务费用，难以取得合规发票。

这些真实存在的支出，因为没有取得合规发票，在企业所得税汇算清缴时，按税法规定就要增加应纳所得额，导致企业多缴纳企业所得税。同时，未取得增值税专用发票，也不能作为进项抵扣，增加了增值税税负。

房地产业一个高利润行业，在所得税板块，企业需要按照25%的税率缴纳企业所得税，之后股东分红还需要再缴纳20%的个人所得税，对于股东而言，税负率高。

如上所述，房地产业一直面临着高税负的压力，在税务环境越来越严格的当下，房地产业更应该全面掌握税收政策，像今年国家出台的两条服务行业普惠性新政策：符合条件的飞机票火车票汽车票可以作为进项抵扣；符合四项服务比例企业对应的进项税额可以加计抵减10%，企业就应该及时学习了解。

同时，还应该充分认识到税务筹划的重要性，在项目经营前及时做好筹划，减轻税负，不要等到缴税时再东凑西补触碰红线。如果你有房地产业相关的税务问题，可留言或私信优税猫，优税猫财税专家会为你提供免费咨询。

房地产代理公司，年不含税收入8000万，全年成本4000万（其中有2000万真实支出无法取得合规发票，导致利润虚增），进项抵扣按照180万计算。对于企业的股东而言，从利润到最终分红的获取，一共缴纳了2700万元（增值税300万元 企业所得税1500万元 个人所得税900万元）的税金。

财税专家对甲房地产代理公司的员工结构和业务模式进行调研，重新梳理员工结构、企业业务模式，规范经营流程，为企业出具税收筹划方案，并且为企业匹配适宜的政策优惠园区，落地税筹方案。

最终企业税款合计减轻约860万。由此可见，税务优化的好处。