李某于2019年底通过开发商购买了一套商品房，在交完首付款完成网签备案后，李某家里有事急需用钱，李某就想把房子卖了应急，可是由于房子还没有取得不动产权证，无法跟买方及时完成产权转移，于是就跟买方刘某约定由刘某先把全部房款支付给他，双方签订一个房屋买卖转让协议，约定好等李某取得不动产权证后双方再去完成产权转让手续，他把房子先交给刘某先使用。
可是等到开发商把不动产权证办下来后，李某却后悔了，以签订协议时房屋没有不动产权证为由指出合同无效，要把房款退回给刘某，要求刘某退房，刘某认为是李某看到房子涨价想毁约，双方的买卖意愿是真实的。
在司法实践中曾一度认为此二手房买卖合同是无效的，《合同法》及《城市房地产管理法》规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”，但是随着《物权法》的施行和物权区分原则在法律上的确立，为处理城市无权属证书买卖合同纠纷提供了一种崭新的司法理念。
根据有关法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《物权法》第二百一十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
因此刘某与李某的房屋买卖合同已成立并生效，李某无权单方不承认合同，刘某有权要求对方按合同约定，协助他办理完成产权登记过户手续。
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