土地一级开发

一般而言，规范的土地一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。

（一）前期手续阶段关键事项

2. 规划条件

3. 用地预审

4. 立项核准

需关注事项：

理论上来说，征地早于拆迁，但从实际操作层面上来看，大多项目拆迁早于征地，很多项目刚拿到授权就拆迁了。严格来说，拆迁行为要等到立项核准之后。

从经验来看，很多一级开发项目很难推动下去的原因是前期手续没办理完毕，较少项目是由于拆迁难导致项目难推动，除非项目要求拆迁完毕才能入市。

4. 市政建设工作

市政建设工作值得关注，很多项目供地条件为七通一平，但很多项目供地时很难达到七通一平，导致很多项目房子卖完了市政工作尚未结束，以致影响后期市政配套验收等事项。

2. 地价审核

3. 其他入市手续办理与土地入市

土地一级开发项目模式

土地二级开发

一、以纯地产开发为主的模式：联东U谷

资料来源：联东集团官网

资料来源：联东集团官网

主要盈利模式：一是通过垫付园区前期开发、基础设施建设费，获得政府10%～15%的利息收入;二是园区招商引资返还收入，即园区新增固定资产投资额或新增财政收入的45%;三是园区配套地产开发收入;四是园区土地升值收益。

目前，华夏幸福因扩张太快等原因已陷入债务危机，但其在园区招商运营上的对行业的贡献不能忽视。

四、以专业服务为特色的模式：亿达中国

五、以金融退出机制为特色的模式：金地商置

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来源：新时代普法、最高人民法院司法案例研究院

编辑：石 慧

审核：傅德慧

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