深圳房屋代持协议判决(深圳买房代持协议 可以吗)

律师对于法院判决的研究是很重要、很有必要的，做诉讼实务的律师就没有不研究判决的。但是有一种不好的风气，就是过分强调法院判决，特别一些抄法院判决书里的文章，然后就冠以“定了”、“结论”这样博眼球的标题，以吸引流量。

首先，我们国家并不是判例法制度，除了极少数的指导案例、公报案例具有较强的实务指导意义以外，其他的绝大多数判决，仅能起到参考作用，甚至很多时候连参考作用都没有；

但是必须强调，法院判决是重要的，而重要的部分并不在于结论或判项，而在于法院的论证逻辑。

更何况，那些耸人听闻的标题更多的是唬人，不久前最高院一份关于房屋“代持”判决书（2020）最高法民再328号，被很多公众号转载，但实际上能认真分析案例的却是寥寥无几。

首先，这起案件是案外人执行异议之诉，涉及第三人的权利，并不是实际购房者与代持人之间的纠纷。

其次，更重要的是，类似的判决思路并不是新思路，而是一直以来都坚持的。

最后，至于说是“最高法首次”，这其实是诉讼级别的问题，因为并不是所有的案件都能上到最高法院去审理的，同时也和诉讼当事人有关，有的当事人一审二审之后就止步不再缠诉，但一些当事人特别是公司类型的当事人，反而会穷尽所有的法律救济途径。

在制度上，最高法判决后还可以向最高检提起抗诉申请，但这只能说是诉讼程序，并不能直接得出“首次确定”、“终止明确”这样的结论。

回到本文主要内容上，其实早在2019年的时候，深圳已经判决过一起案外人执行异议之诉，分别是深圳福田区法院、深圳中院和广东省高院作的一审、二审和再审【（2018）粤0304民初2XX号、（2019）粤03民终9XX号）、（2019）粤民申1XX号】。

二审和再审法院的结论是：实际出资人和代持人之间的房屋代持关系，不能对抗第三人的债权强制执行申请。

深圳的这起案件大致情况是：大F和小F是亲兄弟，大F向平安银行申请贷款但无力偿还，平安银行向法院起诉大F，法院判决大F需承担清偿责任。判决生效后，平安银行向法院提起强制执行，法院查封了大F名下位于深圳市福田区黄埔雅苑某些房屋。

此时，小F向法院提起诉讼，主张该房屋早在查封之前，大F就把房子卖给了自己，自己向大F支持了首期款，并按月还银行月供，但由于自己没有购房名额，所以由大F代持，自己才是房屋的实际所有人，请求法院解除查封，并不得强制执行该房屋。

法院查明双方证据后，确认了上述事实。审理焦点在于：

小F对涉案房产是否享有足以排除强制执行的物权期待权。

用通俗的话来解释就是：平安银行对大F的债权是合法真实的，要求强制执行大F名下的房屋；而大F把房屋卖给了小F，但因为小F暂时没有购房资格，房屋还登记在大F名下，小F主张自己是房屋所有人。

平安银行的债权VS小F物权期待权，孰轻孰重？

在该案中，一审福田区法院判决小F的物权期待权可以排除平安银行的债权执行申请，解除对房屋的查封；二审深圳中院改判小F不享有足以排除强制执行的民事权益，驳回起诉；再审广东高院驳回再审申请，维持原判。

深圳中院认为，即使小F与大F之间的房屋买卖关系为真实的前提下，仍不能排除执行，主要理由是：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，异议成立的条件包括四点，其中第四点为：非因买受人自身原因未办理过户登记。”而小F是在明知因限购政策原因无法将涉案房产过户到自己名下的情况下购买涉案房产，不符合法律规定。

广东高院在再审中进一步指出：

不能办理涉案房产的过户登记是因为小F不符合深圳市房地产限购政策的认购条件，处于限购政策中的房屋买受人，无法请求出卖人为其办理不动产转让登记，因此不可能最终取得所有权，也就不可能成为物权期待权的主体。小F虽然在形式上满足物权期待权的要求，但在实质上不享有物权期待权，所以无权排除执行。

律师评论 要视乎具体法律关系

房屋代持关系是否能成立，首先要区分大前提，即该纠纷是发生在实际出资人与代持人之间的纠纷，还是涉及第三人债务的纠纷，在不同案由的纠纷中会对代持能否立会适用不同的法律规定。

更重要的是，对于实际购房者而言，并不是仅仅想确认代持关系是否成立、代持合同是否有效，而是要寻找法律对房屋的排他性保护，而比如在案外人执行异议之诉中，实际出资人与代持人之间代持关系是否成立，并不是审理重点，而且不管代持成立与否，都不是能否排除强制执行的理由。

所以，从案外人执行异议之诉中，去倒推房屋代持关系是否成立、法律是否承认代持合同效力，既无法律依据，也无实务效用。

最后留一个问题大家思考：

（End）

题图摄影：余盈