“千呼万唤”的营改增细则终于尘埃落地了
财政部在其官方网站公布了 《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，对各方关注的二手房交易 “营改增” 做出明确规定。 个人将购买不足2年的住房对外销售的， 按照5％的征收率全额缴纳增值税， 个人将购买2年以上 （含2年） 的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
也就是说
在青岛销售二手房，如果购买不足两年，则要缴纳房款5%的增值税；如果销售的住房满两年，则免增值税。
青岛现有二手房营业税政策
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额征收营业税；个人购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税；购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
过渡期二手房交易营改增基本平移了现行二手房交易营业税政策，税负有所减轻。新政中，2年的免征时限与目前执行的营业税免征标准一致，且在增值税方面也未对“普通住宅”和“非普通住宅”作为区分，采用同一征收标准。
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科普：营业税率是5%，为什么最后是按5.6%的税率征收？
因为除了营业税外，还有相应的附加税。营业税率5%，附加税为营业税的12%（即：城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加）分别是营业税的7%、3%、2%，即5%*12%=0.6%，营业税及附加之和为5.6%。
举个例子
根据增值税的算法，需要先计算出销售额，销售额=含税销售额÷（1 征收率），应纳税额=销售额×征收率
比如一套售价150万元（含税、购买不足2年）的房子，最终增值税应纳税额为 （150÷1.05）×0.05=7.14万。当前营业税下是总价按照5%的税率征收，按现行政策，营业税应纳税额为150×0.05=7.5万。
所以，担心营改增税费增加的小伙伴们，特别是拥有 ≥144平大户型 的业主，悬着的心可以放下来了，两年以上免征税，省下的可不止是全套家具、一辆私家车的钱喔。
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本次全面推开营改增试点从何时起实施？主要涉及哪些新的行业？
经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
本次全面推开营改增试点的主要内容是什么？
本次全面推开营改增试点的基本内容是实行“双扩”：
一是扩大试点行业范围。将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改 增试点范围，自此，现行营业税纳税人全部改征增值税。
二是将不动产纳入抵扣范围。无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新 增不动产所含增值税。同时，明确新增试点行业的原营业税优惠政策原则上予以延续，对老合同、老项目以及特定行业采取过渡性措施，确保全面推开营改增试点后，总体上实现所有行业全面减税、绝大部分企业税负有不同程度降低的政策效果。
全面推开营改增后试点纳税人发生的增值税是否都需要到国税机关缴纳？
试点纳税人营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收管理。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。
本次营改增试点纳税人应如何区分一般纳税人和小规模纳税人？
根据政策规定，营改增试点纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。其中：年应税销售额标准为500万元（含本数）。
年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。
全面推开营改增试点将新增不动产纳入抵扣范围，具体有哪些规定？
适用一般计税方法的试点纳税人和原增值税一般纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
面对全面推开营改增，新增行业试点纳税人做好哪些准备？
本次全面推开营改增时间紧迫、任务重大，对税务机关和纳税人来说都是巨大的考验，需要双方相互理解、密切配合，共同推动试点扩围工作的顺利完成。对纳税人来说，当前阶段，建议做好以下几项工作：
一是按照国税机关的要求在规定时间内办理税务登记、税种鉴定、一般纳税人资格登记、发票种类核定、税控系统发行、发票领用、税银联网签约等基础涉税信息办理工作；
二是根据税务机关的规定，对于符合营改增减免税条件的试点纳税人，应备齐相关资料及时到国税机关办理备案，切实享受相关税收优惠；
三是加强各项政策、操作的学习，梳理调整企业的财务核算方式、业务模式等相关事宜，尽早适应营改增新税制的变化。
如何了解和获取试点改革相关信息
3、登录青岛市财政局（qdcz.qingdao.gov.cn/czj/）
青岛市国家税务局（www.qd-n-tax.gov.cn）
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