转让不动产的税务处理
1.转让不动产指的是转让二手不动产；房地产开发企业销售其开发产品不适用该规定；
2.除其他个人外，纳税人转让不动产应该向不动产所在地主管地税预缴税款，向机构所在地主管国税申报纳税；
3.其他个人转让不动产，向不动产所在地主管地税申报纳税；
4.一般纳税人转让不动产（1）原有不动产（4.30之前取得）
转让非自建不动产 | 转让自建不动产 | |||
简易计税 | 一般计税 | 简易计税 | 一般计税 | |
计税依据 | 差额 | 全额 | 全额 | 全额 |
预缴依据 | 差额 | 差额 | 全额 | 全额 |
税率或征收率 | 5% | 11% | 5% | 11% |
预缴 | 差额÷1.05×5% | 全额÷1.05×5% | ||
预缴地点 | 不动产所在地，地税 | |||
申报纳税 | 机构所在地，国税 |
4.一般纳税人转让不动产（2）新不动产（5.1之后取得）
转让非自建不动产 | 转让自建不动产 | |
一般计税 | 一般计税 | |
计税依据 | 全额 | 全额 |
预缴依据 | 差额 | 全额 |
税率或征收率 | 11% | 11% |
预缴 | 差额÷1.05×5% | 全额÷1.05×5% |
预缴地点 | 不动产所在地，地税 | |
申报纳税 | 机构所在地，国税 |
5.小规模纳税人转让不动产
转让非自建不动产 | 转让自建不动产 | |
简易计税 | 简易计税 | |
计税依据 | 差额 | 全额 |
预缴依据 | 差额 | 全额 |
征收率 | 5% | 5% |
预缴 | 差额÷1.05×5% | 全额÷1.05×5% |
预缴地点 | 不动产所在地，地税 | |
申报纳税 | 机构所在地，国税（其他个人向不动产所在地地税） |
6.自然人销售住房
购买不足2年 | 购买超过2年（含2年） | ||
其他地区 | 北上广深 | ||
普通住房 | 全额征收5%增值税 | 免征增值税 | 免征增值税 |
非普通住房 | （卖出价-买入价）÷1.05×5% | ||
自然人向住房所在地主管地税机关申报纳税 | |||
个体工商户向住房所在地主管地税预缴税款；向机构所在地主管国税申报纳税 |
【例题·计算问答题】A工业企业为增值税一般纳税人，机构所在地在A县，2017年3月10日转让其2014年购买的一幢写字楼，取得含税转让收入3600万元。该写字楼位于B县，2014年购买时的价格为2500万元，保留有合法有效凭证；该办公楼资产原值2600万元，已经计提折旧150万元。该工业企业对于该项业务选择了简易计税方法，请回答下列问题。 问题（1）：A企业需要向哪个税务机关预缴增值税？预缴多少？ | |
『答案解析』 A企业需要向B县地税局预缴增值税。 预缴增值税=（3600-2500）÷1.05×5%=52.38（万元） |
问题（2）：A企业需要向哪个税务机关申报缴纳增值税？应纳增值税是多少？ | |
『答案解析』 A企业应该向A县主管国税机关纳税申报。 应纳增值税=（3600-2500）÷1.05×5%=52.38（万元） |
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