菜鸟扩募类reits(菜鸟网络reits交易结构)

扩募机制探索突破REITs关键技术

扩募机制充分保证了首次发行与后续扩募的衔接性，合理体现了对投资者利益的保护。扩募完成后，菜鸟重庆两江仓与成都双流仓将共同作为专项计划底层资产为投资人提供收益分配与本金偿还支持。从产品设计来看，通过设置扩募资产合格标准、投资人表决和退出机制、信息披露安排等，保障了扩募后资产抵押率不高于产品设立日当年、扩募所在年度资本化率不低于产品设立日当年，扩募操作对产品安全性影响有增无减。

中联基金董事总经理李艳认为，此次专项计划的成功扩募可以理解为最接近标准化REITs增发扩股效果的业务探索与尝试，专项计划首次发行及扩募认购都受到了投资者的追捧，这表明资本市场对菜鸟旗下优质仓储物业的青睐，以及对扩募机制这一创新设计的认可。有利于加深资本市场对REITs产品的了解，也将对公募REITs的推出及机制完善具有良好借鉴作用。

作为REITs领域的“领跑者”，中联基金深耕行业多年，积累了深厚的行业资源和技术优势，近年来不断丰富行业基础资产业态，创新产品设计模式，引领行业在探索我国公募REITs的道路上不断前进。作为此次扩募总协调人，中联基金再一次发挥团队创新能力，引入优质物流资产成功试水扩募机制，实现了境内REITs产品向更为灵活、更为成熟的方向拓展。

保障阿里高效推进新零售战略

2013年，菜鸟网络科技有限公司由阿里巴巴集团牵头成立。作为一家互联网科技公司，其致力于实现“全国24小时，全球72小时必达”的战略目标，通过推进“一横两纵”战略，建设整个物流行业的数字化基础设施，搭建面向未来的、基于新零售的智慧物流供应链解决方案，打造一张全球化的物流网络。

记者获悉，截至目前，菜鸟网络在全国范围内已经形成七大区域枢纽 数百个区域仓、城市仓 城市配送网络 末端驿站布局，包括华北、华东、华南、华中、西南、西北、东北等。

2019年底，阿里巴巴通过增资和购买老股的方式加大了对菜鸟网络的战略投资，持有菜鸟股权从约51%增加到约63%，菜鸟其他现有股东也参与了新一轮融资，看好菜鸟的长期前景。

REITs助力菜鸟把握新零售机遇

REITs对促进菜鸟早日实现“一横两纵”战略目标具有重要意义，亦是金融服务实体经济、构建多层次资本市场体系的关键途径。作为我国首单真正可以“长大”的类REITs产品，专项计划一方面可助力菜鸟横向实现供应链体系数字化、智能化、规模化改造，纵向完成全球智能骨干网基础设施的部署搭建；另一方面打通了菜鸟对接境内资本市场高效运作的载体与持续性通道，帮助企业盘活存量资产，真正发挥“金融是实体经济的血脉”作用。

当前，全球正在加速进入以IT技术为主导的数字经济时代，新一代信息技术持续向实体经济领域融合渗透，新零售将会在未来几年改变几乎所有的行业和产品，既带来新挑战，也蕴含新机遇。在这样的大背景下，对于物流企业而言，REITs绝非一种简单的融资工具，也不能仅仅定义为持有型主体的退出平台，而是能够帮助企业不断挖掘存量资产价值，抓住新一轮科技革命和产业变革的重大机遇，从而脱颖而出成为新竞赛中规则的制定者及主导者。

收益稳定与公募REITs分红特性契合

新零售时代，线上与线下的深度融合是时代发展的大趋势，物流作为打通线上与线下的关键环节，成为了产业互联网时代的重要赛道，国内外金融企业、物流开发商和房地产开发商纷纷加紧布局，参与物流仓储资产开发运营的深度与规模不断提高。

戴德梁行高级董事、北区估价及顾问服务部主管胡峰认为：“本次专项计划的成功扩募为国内新零售基础设施不动产探索出了有效的资本闭环路径。根据戴德梁行参与编写的《中国REITs指数之不动产资本化率调查研究报告》，证券时报记者发现，工业物流类资产的资本化率在北上广深四个一线城市约为5.1%-6.2%，新一线及二线城市为5.5%-6.8%，明显高于同级别城市的写字楼、购物中心等商业不动产类物业，良好的租金回报可为REITs提供稳定的分红派息来源。”

突发疫情彰显高标仓储资产价值

随着新冠肺炎疫情爆发，物流行业在现代经济中的重要性愈发凸显。物流仓储资产与商业、办公等其他类型资产属性存在一定差异，受到疫情严防严控政策的影响，需求反而更加强劲。

具体而言，一方面，通达的物流、高效的配送，能够在第一时间缓解武汉及其他疫区医用物资、生活物资匮乏的困境，对“抗疫”一线防护救援工作的正常开展，对疫区群众日常生活的正常维系形成有效支撑。另一方面，各地严防严控政策在一定程度上推动了电子商务的进一步发展，为了避免外出购物可能造成的交叉感染现象，线上购物订单量的增加，将促进物流仓储行业的进一步发展。

对此，仲量联行资深董事熊建平表示：“新冠疫情虽然短期内对物流市场造成了一定影响，但也催生了更多的线上渠道扩容。中长期来看，随着疫情控制后企业周转提速并受益于疫情期间更多线上购买渠道的打开，整体市场将快速回归正轨。通过本次疫情，市场各方主体将进一步意识到周转效率、人员健康安全等需求的重要性。相比传统仓储，高标仓库具有空间利用率高和合规属性强等特点，能有效提升企业供应链效率。目前中国高标仓仅占仓储总量的5-10%，表明现有市场存在较大升级潜力。”

菜鸟为抗击疫情发挥作用

自2020年1月新冠肺炎疫情爆发以来，武汉及其他疫区医用物资和生活物资严重匮乏。面对疫情严峻形势，菜鸟主动承担社会责任，第一时间联动国内外30多家物流公司，开通救援物资免费运输绿色通道。依托国内150多座大型电商仓储园区构成的智慧供应链，通过“浙汉”、“津汉”、“粤汉”三条运输干线，持续向湖北输送各类物资。疫情发生以来，阿里菜鸟绿色通道已免费运送超过5670万件医疗物资进入疫区，是抗疫救援的主要运输力量。

面对疫情，武汉江夏仓储园区持续运营，1000多名仓储工作人员昼夜奋战保证物资及时出库；丹鸟（编者注：菜鸟联合多家落地配送公司推出的服务品牌）400位快递员坚守岗位，努力提供“一日两派”送货上门，日均向市民配送1万个包裹，累计服务超过15万个武汉家庭；300多车次进出湖北承担运输任务，有效保障湖北特别是武汉防疫和民生需求。

证券时报记者了解到，3月9日，菜鸟宣布，除疫情集中的湖北地区以外，四通一达等中国主要快递公司全国快递网点100%复工，每日处理的快递量超过去年同期，确保广大居民日常购物无忧，也鼓励各商家抓住机会，尽快恢复生产。对此，行业分析人士杨达卿表示，通达系运力承担了全国70%的市场运送能力，菜鸟通达系恢复，是中国快递业的真正恢复，这对经济恢复是巨大的动力。

3月10日，国家发改委方面表示，菜鸟用运输线保护生命线，保障防疫医疗物资和居民生活物资供应，为抗击疫情、保障民生发挥了重要作用。

在被发改委公开肯定的公司中，菜鸟位列第一。此前，国家商务部、国家邮政局等部委和机构也多次肯定菜鸟开通免费快速运输通道，并通过自身仓配网络、末端网络、农村网络持续提供“不打烊”配送，保障防疫医疗物资和居民生活物资供应。