存量房(二手房)交易中几乎都存在关于避税的约定。通常做法是在建委办理过户手续时约定一个低于实际成交价的价格，以减少缴纳的契税，双方签署所谓的“阴阳合同”；有的则是将实际价格分为两个部分，将不低于税收基准价格的部分作为房屋成交价，而将剩余的价款作为装修、补偿等费用，以达到少交税的目的。
司法实务中，房屋买卖双方产生纠纷后，往往会有当事人主张存在避税条款的合同因违法而无效，还有的案件中，当事人会主张避税条款无法履行，从而要求解除合同，以通过解除合同来达到合同无效的法律后果。对于该类诉讼主张，律师结合“无效”和“解除权”的法律规定，略作分析：
首先，合同无效是对合同效力最为严格的判定，考虑到合同本身缺乏有效因素而将合同定性为无效，如订立合同的主体缺乏行为能力，当事人的意思表示不真实，违反法律、法规的强制性规定等。合同法对此有明确的条文规定。从二手房买卖合同本身来看，买卖双方的真实意思表示及合同目的在于出卖人获得价款、买受人获得房屋。从该角度而言，避税条款虽使当事人应缴纳的税费减少，损害了其他合法纳税人的利益，及有损社会公益，但并不必然导致当事人双方合同目的无法实现。依据《合同法》第56条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。当事人之间对于价款有真实约定，且合同履行不存在法律上的障碍，因此，可以理解为，避税条款本身存在效力问题，但只要不影响买卖合同的根本目的的，只要该买卖合同不具备其他无效的事由，单纯以合同存在避税条款而主张整个买卖合同无效的，法院应该不予支持。如果当事人之间就真实交易价款签订了一份合同，后又就避税签订了另外一份合同，即所谓的“阴阳合同”，当事人主张该种避税合同无效的，应当认定避税合同无效。如果仅签署一份合同，但将价格区分成交价和装修补偿价款的，将该避税条款认定为无效条款的主张可以成立。但主张整个合同无效的，法院不应支持。
北京市东友律师事务所房地产业务部
王绍伟律师
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