民法典与房地产管理法衔接适用(论述民法典中涉及房地产管理的法律内容)

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）颁布之前，我国相关民事法律制度中并没有涉及居住权的规定。此次居住权被专章纳入到《民法典》物权编，并以新创设的用益物权类型予以规定，极具重要意义。《民法典》增设居住权，有利于维护弱势群体的利益，实现房屋功效的最大化。但目前《民法典》对居住权的立法规定仅寥寥数笔，无法全面应对各种复杂的居住权应用环境，在具体司法适用时容易产生争议。本文结合《民法典》居住权相关规定，尝试从居住权的权利要素角度探讨居住权在具体司法实践中有可能出现的问题，同时兼议对房产交易的影响，以期将居住权制度作简要剖析并和业界同仁交流探讨相关问题。

一、居住权制度内涵

（一)居住权的历史渊源

居住权发源于罗马法，与罗马社会特殊的家长权家庭制度和概括继承制的遗产继承制度具有密切关联。在罗马帝国早期，为了保障那些没有继承权又缺乏劳动能力的人的基本生活，家族掌权者便将部分家产的使用权和收益权遗赠给指定的人群，以使这些人生有所靠，老有所养，此时具有家庭伦理和人身依附属性的居住权制度便应运而生。到了优士丁尼时期，居住权被规定为独立的役权，其与用益权、使用权一起构成了罗马法的人役权制度[1]。在人役权“三权分立”的情况下，居住权的权利特征呈现出极强的人身专属性，适用人群必须为特定的家庭成员。

由于居住权的设立具有现实必要性，更多的大陆法系国家开始选择将居住权纳入到立法体系中。但因传统居住权制度自身权能的局限性，无法完全适应市场经济效益的需求，居住权立法体系在继受过程中发生了较大变化，功能并不再局限于单一的救助性目的，开始向兼具保障性与流通性的综合类功能转变，逐渐发展并最终呈现出现代居住权的物权属性，这一特点在德国立法体系演变过程中表现最为突出。我国《民法典》对居住权的相关条文规定，也主要参考并借鉴了德国的立法经验，居住权在一定程度上也因此呈现出复合功能属性。

（二)居住权制度的概念及属性

传统居住权，通说认为是居住权人对他人所有的房屋全部/部分及其附属设施享有的占有、使用权利[2]。《民法典》继受了传统居住权的内涵，并在第366条将之明确规定为“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”。从该条内容来看，《民法典》创设的居住权具备的基本功能属性仍然是为了维持生活居住的基本需要，但与传统居住权不同的是，《民法典》并不排斥基于效率价值考虑而依意思自治决定的房屋出租以及居住权有偿设立问题，从此角度来看，《民法典》规定的居住权制度兼具人役权和物权的双重属性。

1.居住权的人役权属性

基于居住权的特定形成背景，居住权从一开始就被认为是为了保障特别群体利益而在他人所有物上设立的权利，权利特征上表现为人役权。换言之，在居住权创设之初，对特定成员之保障性质明显，人役权属性即为当然之义。

在人役权属性之下，居住权特征主要表现为对具有婚姻家庭等人身关系的特定自然人设定权益，该种权利取得往往无需支付任何对价，具有无偿性，且权利存续期限一般为自然人的生存期限，自然人死亡时居住权同时消灭。此外，居住权因与身份相关，因此该权益也具有不可转让性和不可处分性。

居住权的上述人役权属性充分反映在我国《民法典》第368条有关“居住权无偿设立”，第369条“居住权不得转让、继承”，第370条“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭”的条文规定中。

2.居住权的物权属性

居住权的人役权属性导致了居住权无法自由流通，严重限制了居住权的适用范围，具有很大的弊端。实际上，居住权与其天然的人役权属性定位并非绝对不可拆分，保障特定自然人的居住利益目的，只是古罗马立法者在当时的国情下创设居住权制度的初衷，其人役权属性只是迫于当时的社会需求而赋予，并非居住权的内生特质。故，人役权属性对居住权制度来说并非必不可少的内容，为顺应市场经济的发展，加强流通效益，设置居住权的物权属性极具重要价值。

相比于居住权的人役权属性，居住权的物权属性主要体现在：第一，对权利主体的限制不再要求必须具备特定人身关系；第二，伦理性不再被强调；第三，居住权的设立方式更加尊重当事人的意思自治；第四，充分发挥物权功能，包括支配性、排他性、优先性等。

上述居住权的物权属性，从《民法典》对居住权的无偿设立及出租限制，可依当事人另行约定从而被排除适用的相关规定中可清晰体现。

二、居住权制度司法适用争议

我国《民法典》规定的居住权制度，在很大程度上借鉴并吸纳了比较法的立法经验，鲜明地彰显出居住权的人役权属性和物权属性。但居住权制度毕竟是一项全新制度，寥寥数笔的居住权条文规定，内容略于简单、原则，很多亟待解决的现实问题无法得到规范解释，给居住权的司法适用带来了较大困惑。有鉴于此，在下文中，笔者将结合居住权的相关权利要素，分析在现行法律框架体系下因居住权立法规定所产生的相关司法适用争议问题。

（一）居住权的主体

对于居住权的主体范围，《民法典》并没有明确界定。由于居住权的设立初衷是为了满足特定人群的居住需求，故居住权的主体包括自然人乃居住权制度设立目的的题中之义。学理争议比较大的在于法人和非法人组织是否也可以依法作为居住权人从而享有居住权。

对上述问题，根据《民法典》第366条、367条“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同”等规定，且基于我国设立居住权制度的立法初衷仍然是为了保障居住权人的基本生活居住需要，而法人和非法人组织是生产、经营主体，并不具备该前提。因此，从立法旨意及条文规定来看，居住权的主体不应包含法人和非法人组织。

此外，《民法典》并未规定除居住权人外的共同生活主体能否居住房屋的问题。从比较法角度，德国民法典规定的居住权适用范围还包括了“可接纳其家属以及为其提供服务和护理的人员”[3]，由于我国法律对此没有明确，是否有必要将居住权益范围扩大解释至与登记居住权人共同生活的其他家庭成员？笔者认为，居住权虽依附于登记居住权人而存在，但居住权益不应仅限于该主体。人类的社会生活属性决定了居住权的受益群体应是以家庭等形式而存续的，如果仅以是否被记载于不动产登记簿而认定居住权益的实际使用者，将违背基本生活伦理，因此，与居住权人共同生活的家庭成员、护理人员等共有居住者，应被合理的解释为可享有同等的居住权益。

（二）居住权的客体

《民法典》将居住权的客体界定为“他人的住宅”，并非涵摄范围更广阔的“房屋”。从“住宅”一词的字面意思来看，是指专供居住生活的房屋，范围通常包括房屋的整体或者建筑物区分所有权的专有部分。据此，从文义解释及居住权保障权利人基本生活需要的立法目的来看，《民法典》规定的居住权客体应当理解为满足生存权需求的传统意义住宅，并不包含酒店式公寓、酒店客房、民宿等含经营性质的房屋。因此根据《民法典》对居住权的规制内容，尚无法实现投资性居住权的设立需求。

实践中经常出现的一种情形是居住权人与房屋所有权人共同居住生活，但居住权人仅占有使用一套房屋中的其中一个房间。从居住权适用的现实情境来看，能否为居住权人在一套房屋中的某个房间单独设立居住权？即居住权的客体是否能及于住宅的部分呢？笔者认为，兼顾客观实际，为了充分发挥房屋的居住效用，允许设立人为居住权人在具有独立、封闭空间的房屋部分设定居住权极具必要性。同时，将居住权的客体范围适当延伸至其合理的公用空间，以保障居住权人对房屋的正常功能使用也是应然之义。至于相关居住权如何配套进行登记的问题，应由不动产登记部门未来出台相关细则予以规范。

（三）居住权的内容

《民法典》对居住权的权能内容规定为占有和使用，而收益权和处分权似乎是被排除在外的。《民法典》的此种规定实际和居住权的内在人役权性具有密切关联，在人役权属性下，居住权原则上不得转让、继承，也不得将房屋用于出租。居住权人仅能基于占有、使用目的而行使居住权，不能随意对外进行处分和取得收益，例如利用住宅开展经营活动、办理抵押等。这在很大程度上限制了居住权作为财产权的流通性，影响了居住权作为物权应有的支配性权能发挥。为了和现实需求及经济效益相匹配，《民法典》规定的居住权范围在一定程度上突破了人役权属性，允许当事人通过意思自治对房屋出租行为等进行另行约定，充分体现《民法典》追求社会效益和经济效益相统一的价值理念。

纵观《民法典》居住权制度内容，并没有涉及对权利人居住房屋的善良管理义务规定，未来司法实践中有可能因此引发争议。对此问题，笔者认为，在居住权期限届满前，因居住权人一直持续占有、使用房屋，居住权人作为实际使用人，理应按照房屋及其附属设施的一般用途妥善使用房屋，同时须尽到必要的审慎注意义务。对于房屋及其附属设施在居住权期间内自然毁损的，基于居住权一般具有终身性和无偿性的特征，其对所有权人的权利本身已经造成了巨大负担，若再使之承担相应的维护和修缮费用，明显违背公平原则。因此，从权利义务对等角度来看，应由居住权人履行相应的维护和修缮义务。当然，对住宅使用相关的修缮义务应当认定为任意性规范，允许当事人之间另行约定并按照相关约定执行。

（四）居住权的设立取得及其消灭

1.居住权的设立取得

（1）我国《民法典》规定的居住权因合同和遗嘱行为而设立，属于意定居住权。现行法律规定对居住权的设立方式并未明确是否可依照相关法律规定或者法院裁决而直接享有居住权，即法定居住权与裁判居住权。后者指的是法官在判决中可以直接为当事人设定居住权，其法律依据为最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》（一））》（现已失效）第 27 条[4]以及《民法典》第1090条[5]的规定。笔者认为，居住权仅通过合同和遗嘱两种行为设立，明显无法和复杂的现实社会需求相适配。根据居住权是为保护弱势群体合法权益的立法旨意，在特定条件下允许法官根据抚养义务人、赡养义务人的财产状况而裁判设立居住权，似乎更加符合居住权制度的设立初衷。但有关裁判条件也应由司法解释予以明确，避免因缺乏统一的裁判标准形成裁判居住权的司法乱象。

（2）根据《民法典》第368条“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立”的规定，居住权的设立登记同房屋抵押权的设立登记一致，均采纳物权登记生效主义。居住权作为物权上的一种用益物权，与性质为担保物权的抵押权，两者的物权性质并不相同，原则上分别设立互不冲突。但居住权的设立目的是为了保障基本生活需要，而抵押权是为了担保债权的实现，两者在功能目的的实现上明显存在相互妨碍的情形，是否允许在抵押权设立后再行设置居住权有待于进一步讨论及实践考证。而且，即使允许先后设立两种权利，由于《民法典》并未对居住权和抵押权的权利冲突顺序予以规制，未来在产生争议纠纷时，如何认定两者的权利实现/救济顺序也会成为实务难点，有待进一步解释完善。

2.居住权的消灭

《民法典》第370条规定了居住权的消灭条件为居住权期间届满或者居住权人死亡。笔者认为导致居住权消灭的情形除前述明确规定外，基于居住权的物权属性，还应包括房屋灭失、被征收、居住权人放弃居住权以及居住权与所有权混同等情形。

对于所有权人能否通过行使撤销权解除居住权合同从而消灭居住权的问题，笔者认为，所有权人在自己的房屋上为他人设立居住权，已经减损了物权权利，若在居住权人滥用居住权甚至作出一些侵害所有权人或其家庭成员的行为时，所有权人仍无法获得必要的权利救济，显然有违公平原则。因此，有必要赋予房屋所有权人主动止损，撤销居住权的权利。目前我国居住权制度并未对此予以规范，后续有赖于立法或司法机关的进一步完善。

三、现行《民法典》居住权制度对房地产交易的影响

从上述可知，由于我国《民法典》规定的居住权制度缺乏可操作性，势必会对居住权的司法适用造成较大阻碍。因此，未来居住权制度的具体实施包括登记问题等尚有赖于配套的司法解释/实施细则的进一步出台。

下文笔者基于现行的《民法典》明确规定，浅析居住权制度在《民法典》实施后对房产交易产生的几点影响：

（一）“长期租赁权”可以通过居住权设立方式得到保障

根据《民法典》第705条规定，房屋租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。实践中，经常出现承租人基于某种目的与房屋所有权人签订超过最高租赁期限20年的租赁合同，一旦双方发生争议，出租人往往会主张超出法定最高租赁期限部分无效，不利于维持房产交易的稳定性，影响承租人的预期利益。在居住权制度实施后，“长期租赁权”的租赁目的有可能得以保障，实操上，承租人将来完全可以与所有权人在充分沟通一致的情况下，通过为承租人设置居住权并在合同中详细列明居住权期限的方式达到保障承租人长期租赁期限的目的。并且，从权利性质上来看，由于居住权是用益物权，而租赁权仅仅是依合同而取得的债权，相比之下以设定居住权方式设置“长期租赁权”，更有利于维护承租人的权益及实现交易目的。

（二）已登记设立的居住权将会影响房屋后续流通及其交易价值

居住权的法律属性为用益物权，根据物权公示原则，居住权一经登记设立，在未发生消灭情形的情况下，居住权人得以在居住权期间一直占有、使用房屋，并以其享有的居住权对抗任意第三人，包括所有权人将其房屋在居住权期间向第三人进行出售的行为。此时，第三人即便因购买和物权登记行为而取得对该房屋的所有权，也无法要求在先设立居住权的居住权人搬离其所购房屋。因此，可以预见的是，《民法典》居住权制度实施后，对于已设立房屋居住权的房屋，其后续流通效率将大为降低，同时房屋成交价格也极大可能相应减少。

（三）为“以房养老”等创新金融产品提供新的交易模式

我国目前迈入了人口老龄化阶段，在社会现实中存在大量空巢老人、独居老人因无子女照顾，晚年生活凄惨的情形，对于如何保障老年人的基本生活，实现老有所依，老有所靠，一直是社会民生的热点讨论问题。此次《民法典》居住权制度的实施，将为解决该问题提供一种新的交易模式。

在居住权制度下，持有房产的老年人，可以和金融机构签订附条件买卖协议，约定将房产售予金融机构，获得相应房款以维持其基本生活条件。同时，与金融机构签订居住权合同，由金融机构为老年人在该房屋上依法设立居住权，以此确保老年人既可以获得房屋收益，又可以在房屋上一直生存居住，真正实现“以房养老”的理念，保障老年人权益。

四、结语

《民法典》增设的居住权是社会与时俱进的产物，背后蕴含的价值理念是保障生存权的基本需求，充分体现了社会保障功能。居住权制度的落地实施意义深远重大。但我国现行居住权的相关制度体系尚存有缺漏，在具体司法适用时容易引发争议。因此，与居住权相关的许多问题未来还需立法或司法机关的进一步完善。

附:《中华人民共和国民法典》物权编第14章居住权的相关规定

第366条：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”

第367条：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。” 第368条：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”

第369条：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”

第370条：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。”

第371条：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”

参考文献：

[1]参见优士丁尼：《法学阶梯》，徐国栋译，中国政法大学出版社1999年版。

[2]参见周枬：《罗马法原论》（上），商务印书馆1994年版。

[3]参见德国民法典第1093条第2项。

[4]《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》 第27条：“婚姻法第四十二条所称‘一方生活困难’，是指依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平。一方离婚后没有住处的，属于生活困难。离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”

[5]《民法典》第1090条：“离婚时，如果一方生活困难，有负担能力的另一方应当给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成的，由人民法院判决。”

本文作者：

符欣欣,德恒深圳办公室律师;主要执业领域为争议解决、建设工程及房地产开发等。