担保法制度解释52条(民法典关于担保时间效力司法解释)

如何界定房屋贷款过程中担保单位的“阶段性担保责任”？

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▲什么是阶段性担保？

阶段性担保通常是指购房人办理购房贷款抵押过程中，开发商等担保单位为该笔贷款提供的阶段性连带担保。

基本案情

2018年9月，A银行与B房地产公司签署《一手购房 贷款业务银企合作协议》，约定双方就开发项目的个人购房贷款业务进行合作，银行向合作项目购房人发放个人住房贷款，房地产公司为贷款银行向购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保。

2019年5月，A银行（贷款人）与叶某（借款人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：贷款金额94万元，用于购买×号的房屋，贷款期限360个月。

2019年7月，A银行按约定向叶某发放贷款， 但叶某从2020年11月至今均逾期未还相应款项，故A银行向海珠法院提起诉讼，要求叶某偿还贷款本息，B房地产公司承担连带清偿责任，以及确认A银行对涉案房屋折价或以拍卖、变卖该房屋所得价款享有优先受偿权。

本案主要争议点

B房地产公司是否需要对涉案债务承担连带清偿责任？

裁判要旨

预购商品房抵押的主要环节包括：

预购商品房合同→抵押贷款合同→抵押权预告登记→银行提供贷款（开发商提供阶段性担保）→房屋经过验收具备交付条件→开发商向购房人交付房屋→开发商办理初始登记（大产权证）→购房人办理所有权登记→银行抵押权本登记

法院审理认为，A银行向叶某主张提前收回借款，符合法律规定和合同约定。关于B公司的担保责任问题，A银行与B公司并未在《借款合同》“阶段性保证 抵押”条款中打勾选择，《借款合同》也没有就B公司在何种阶段承担何种保证责任作进一步约定。一方面，在此次合同签署过程中，A银行具有专业性、技术性方面的优势，在设置保证及抵押条款方面具有主动性，处于强势一方，B公司为顺利出售房屋属于弱势一方，故在约定不明情况下应作出有利于保证人B公司的认定。另一方面，阶段性担保的目的是在贷款人办妥房地产抵押担保前为贷款债权提供保证，贷款人作为房屋抵押权人完成抵押登记手续，A银行对涉案房产的优先受偿权可获法院支持，B公司阶段性担保的目的已经实现。综上，法院认定B公司的阶段性担保责任已经终结，对A银行主张B公司承担保证责任的诉求不予支持。

裁判结果

综上，海珠法院依据《中华人民共和国民法典》第三百八十六条、第三百八十九条、第三百九十四条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百七十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》，依法作出如下判决：

叶某于判决生效十日内向A银行清还本息，A银行对叶某抵押房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；驳回A银行其他诉请，即B公司无需再对叶某涉案债务承担连带责任。

法官说法

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（以下简称《新担保法解释》）规定的内容，具有以下情形的可解除开发商的阶段性担保责任：

1.开发商已与贷款银行协商修改阶段性担保合同的相关条款，且明确银行取得抵押权后，开发商阶段性担保责任解除。

2.在未对贷款合同进行修改的情况下，如房屋已经办理产权初始登记和抵押权预告登记，符合《新担保法解释》第五十二条抵押权设立的情况下，开发商在诉讼中可从设立阶段性担保责任合同目的、交易习惯等方面，主张无需承担担保责任。