房产税暂行条例的影响(房产税暂行条例实施细则是税收地方规章吗)

征收房产税对居民生活影响浅议

一、税收的概念

（一）税收概念与作用

1.税收的概念

税收是国家为了满足一般的社会共同需要，凭借政治权力，按照国家法律规定的标准，强制地、无偿地取得财政收入的一种分配形式。

2.税收的作用

（1）税收是国家组织财政收入的主要形式和工具；

（2）税收是国家调控经济运行的重要手段；

（3）税收具有维护国家政权的作用；

（4）税收是国际经济交往中维护国家利益的可靠保证。

（二）税收的特征

1.强制性

国家以社会管理者身份，用法律形式、对征、纳双方权利与义务的制约。

2.无偿性

国家征税对具体纳税人既不需要直接偿还，也不付出任何形式的直接报酬。税收区别于国债等财政收入形式。

3.固定性

税收的作用是税收职能在一定经济条件下的外在表现。在不同的历史阶段，税收职能发挥着不同的作用。在现阶段，税收的作用主要表现在以下几个方面：1．税收是国家组织财政收入的主要形式和工具税收在保证和实现财政收入方面起着重要的作用。由于税收具有强制性、无偿性和固定性，因而能保证收入的稳定；同时，税收的征收十分广泛，能从多方筹集财政收入。2．税收是国家调控经济的重要杠杆之一国家通过税种的设置以及在税目、税率、加成征收或减免税等方面的规定，可以调节社会生产、交换、分配和消费，促进社会经济的健康发展。3.税收具有维护国家政权的作用国家政权是税收产生和存在的必要条件，而国家政权的存在又依赖于税收的存在。没有税收，国家机器就不可能有效运转。同时，税收分配不是按照等价原则和所有权原则分配的而是凭借政治权利对物质利益进行调节，体现国家支持什么、限制什么，从而达到维护和巩固国家政权的目的。4．税收具有监督经济活动的作用国家在征收税款过程中，一方面要查明情况，正确计算并征收税款；另一方面又能发现纳税人在生产经营过程中，或是在缴纳税款过程中存在的问题。国家税务机关对征税过程中发现的问题，可以采取措施纠正，也可以通知纳税人或政府有关部门及时解决。

二、房产税的概念与特点

（一）房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从1986年10月1日开始实施。2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。

（二）房产税的特点

1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；

2、目前征收范围限于城镇的经营性房屋，未来可能扩大至城镇居民自有住房；

3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征收。

三、房产税对政府的意义

（一）房产税可为筹措当地财务收入做出主要贡献。房产税归于当地税，征收房产税可认为当地财政筹措一部分市政建设资金，处理当地财力缺乏。并且，房产税以房子为纳税目标，税源比较稳定，跟着当地经济的开展，城市基础设施改进和工商各业的兴隆，房产税收将成为当地财务收入的一个首要来源；

（二）征收房产税有利于加强房产管理。税收是调理生产和分配的一个主要经济杠杆。对房子所有者征收房产税，能够调理纳税人的收入水平，有利于加强对房子的管理，进一步提高房子的使用效益，调控固定资产的投资规模。若房产税能够对房子所有者的多套房子征税，则能够按捺房产投资和投机，阻挠房地产泡沫化，促进宏观经济的和谐稳定开展。

四、房产税所产生的政府与城市居民之间的权利义务关系

（一）当地政府必须具有长远的发展规划，确保当地教育、医疗、生活等配套服务设施齐全、当地涉及经济环境好，能够吸引投资企业，吸引产业人员，保持当地产业稳定，人口稳定、才能保持当地房产价值稳定，房产持有数量稳定，房产税稳定征收，保证政府收入稳定，收支平衡。美国的底特律就是一个对照例子。

（二）房产持有阶段如果还要缴纳税金，就会增加房产的持有成本。如果家庭没有稳定的收入来源，购房房产的医院就会降低。特别是贷款买超出自己经济承受能力的“高档”房产的可能性下降，“炒房”终将成为一个时代的记忆。

（三）房产税的征收会对未来城市所开发房屋的户型产生深远影响。但是需要设计一套合理的房产税征收体系。

1、比如按人均面积确定纳税比例，人均40平方米作为基数，三口之家120平方米以内的首套房子不需要纳税。如果该家庭拥有第二套房子按照房产价值1%纳税，那么持有的第二套房子肯定会增加持有成本，正常逻辑一定会提高租金水平。那么对当地房产就会产生两种影响趋势：

（1）随着租金水平的提高，如果社会经济水平能接受租金的上涨，综合市场承租群体、经济发展水平、出租房市场容量等等的博弈，最终间接推升房产价值，反过来又会增加了房产税额，增加的房产税额又会影响到房产的租赁水平，最终通过一系列非常复杂的“化学反应”和“博弈”，最终达到平衡状态。

（2）随着租金水平的提高，如果社会经济水平不能接受租金的上涨，综合市场承租群体、经济发展水平、出租房市场容量等等的博弈，最终间接降低了房产价值，反过来又会降低房产税额，降低的房产税额又会影响到房产的租赁水平，最终通过一系列非常复杂的“化学反应”和“博弈”，最终达到平衡状态。

2、同样的条件下，比如为了在同等的家庭成员人数下，要达到好的生活设施、环境而少缴纳房产税的目的，就必须对家庭人口进行适当的集约，使必要的共用生活设施（餐厅、厨房、卫生间、花园等）能够集约共用，这样就可以在同样的人均住房面积下集约面积，产生溢价。开发生活设施齐全、环境配套优美的供普通家庭使用的大家庭（三代人，7口人员左右）的联排、别墅等成为可能。

3、同样的条件下，对于家庭人口较少的普通家庭，追求个性化的年轻人一定会青睐一居室、小户型；

4、假定房产税比例为1%，则按照目前三口之家，拥有120平方米左右的房产，50万元计算，年纳税金额为5000元。显然这笔钱在家庭收入中占比是比较大的，一定会影响到家庭的支出、投资计划。同样也会出现一定的家庭人口规模集中的趋势。

（四）造成未来国家或者单位投资建设的“保障性住房”需求扩大，因为国家投资的保障性住房是不需要向国家纳税的。真正实现“房住不炒”。在国家住房保障体系稳定的情况下，一部分家庭会实现“终生租房”。

五、房产税对城市物业管理的影响

（一）房产税与物业管理的关系

政府既然收取了居民的房产税，那么就要产生相应的义务，就得为城市纳税的居民提供相应的服务。现在的物业费在形式上是不是非常像房产税？对于商品房中高档小区还好说。对于大量的“老旧、三无”小区如何管理？就成为摆在城市政府面前的难题。

目前城市居民头疼的就是物业管理问题。特别是对于一些“老旧、三无”小区反映尤其强烈。政府就要承担起这个城市所有小区的物业管理职责。只有这样才能对房产起到“保值、增值”的效果，才能有稳定的房产税来源。政府为了保障有稳定的房产税收入，不但要从城市宏观创造良好的社会治理环境，还要从微观上为小区提供良好的居住管理环境，城市管理是一个宏达的生态系统，细致入微，缺一不可。

（二）政府提供物业管理的内容

目前对于小区的管理架构是由社区管理，而实际上，社区只有行政上的监督（协调）职能，而没有真正意义上的管理职能。缺乏直接介入小区管理的“抓手”。特别是这次“疫情防控”、“防汛抢险”，“老旧、三无”小区缺乏组织、缺乏管理、缺乏人力等问题更暴露出“老旧、三无”小区在管理上的软肋。所以，尽快组建针对“老旧、三无”小区管理的城市物业运营管理机构势在必行。

至于基础性的物业服务内容需要根据地区经济社会发展水平而进行动态调整。这有两个原则：1、具有普遍需求性。2、具有可标准化实施性。比如：小区垃圾清扫、清运、小区安全防范、监控、公共设施维护、维修、小区绿化养护等等。

（三）政府如何提供基础性的物业管理服务

城市政府需要组建专门的城市物业运营管理机构或者采用政府购买服务的方式委托物业运营管理机构，对城市居民住房（特别是“老旧、三无”小区）提供基础性的物业管理服务。

当然城市物业运营管理机构的主要对象是“老旧、三无”小区物业管理。对于中高档小区由于管理体制比较健全，工作由物业公司继续负责，按服务收费，对于没有物业管理的“老旧、三无”小区或者出现管理问题的商品房小区由城市物业运营管理机构接管。

不要认为中高档商品房小区就不会出现问题，任何小区在有限的时间内都不可避免要经历成长、顶峰、衰老的过程。这和经济社会的变迁有着巨大的关系，特别是在一个人员层级具有较强的流动性的社会，人员身份的变迁往往带来房产的转让，小区人员层次的变化，最终影响到小区整体层次。

随着新技术、新的生活理念的不断出现，我们对于世界的认识会发生颠覆性的改变。我们不妨畅想一下未来：

1、如果装配式房屋技术发展成熟了，房屋实现了大规模工厂化生产，一个月盖一栋大楼、一天建一座别墅的情况下，还需要预售房子么？房地产还会过热么，还会有持续10年的“炒房”机会么？

当然我们可以设想在这种情况下，土地将会成为“稀缺资源”。

2、如果无线供电技术成熟了，我们还需要对老旧小区的供电设施进行大规模的改造么？

3、如果家庭太阳能发电技术成熟了，还需要大规模民用供电电网么？还需要集中供暖设置么？

4、如果个人飞行装备技术成熟了，还需要为老旧小区楼房加装电梯么？

5、如果个人数字货币支付系统成熟了，个人体内加装了识别芯片了，还需要保安么？

6、如果虚拟场景技术成熟了，在家里就可以完成上课、学习、娱乐的，还需要学区房、城市中心地段房么？

在这种情况下你所学的知识将是以地球为出发维度的，你的视界将是宇宙级别。

所以，社会的发展进步为我们提供了无限遐想的可能，今天的高档住宅明天也可能就成为了“老旧、三无”小区，今天的商品房小区，可能就会由于某件偶发事件成为无物业小区。

当然一个政策的实施不是出台一个文件就解决了，重要的是需要分类去细化，落实，真正让惠民的政策惠及广大群众。