西安土地出让金返还政策(西安市土地出让金按照什么标准收)

3月23日，由西安市住房和城乡建设局、西安住房公积金管理中心、中国人民银行西安分行营业管理部联合印发的《西安市商品房预售资金监督管理办法》正式对外发布，并将于4月1日起施行，有效期5年。购置类保障房项目参照执行。

《办法》明确，商品房预售资金应全部直接存入专用监管账户，由项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。商品房预售资金实行全额、全程监管，对用于支付工程建设等费用的预售资金实施重点监管。

政府直接监管

重点监管工程建设资金

《办法》所称商品房预售资金，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）取得《商品房预售许可证》预售商品房时，购房人按照合同约定支付给开发企业的购房款，包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款。

商品房预售资金监管遵循政府主导、多方参与、专款专用、封闭管理的原则。预售资金实行专款专户存储，优先用于商品房开发项目所需的建设施工进度款、设备材料款、缴纳法定税费等与本工程相关的费用。

市住房建设行政主管部门负责全市商品房预售资金监管工作的指导监督；各区县住房建设行政主管部门、开发区管委会负责本辖区商品房开发项目预售资金交存、支出、使用等活动的监督管理，按工程建设进度核拨预售资金，依法对违法违规行为实施执法监察。

承接商品房预售资金监管业务的商业银行，应当与市住房建设行政主管部门签订商品房预售资金监管合作协议（以下简称合作协议），约定双方合作开展商品房预售资金监管工作的相关事宜。

商品房预售资金应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。

商品房预售资金实行全额、全程监管，对用于支付工程建设等费用的预售资金实施重点监管。

重点监管资金额度由项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会根据工程建设成本等实际情况综合测算确定，但不得低于中国建设工程造价信息网公示的西安市住宅单方工程造价乘以申请预售许可楼幢的建筑面积（以房产测绘成果报告为准）的数额，全装修项目还应增加装修成本。

超出重点监管额度部分的资金，在保证项目按期竣工交付的前提下，开发企业可以申请提取自行使用。

商品房预售资金监管期限，自核发《商品房预售许可证》始，至开发项目监管楼幢办理不动产首次登记后止。

强化监管措施手段

支撑新政落地执行

开发企业未按规定收取、支出、使用商品房预售资金，要求贷款银行将购房贷款划转至监管账户以外的账户，用监管账户归集其他性质的资金，提供虚假资料以获取商品房预售资金，或存在其他违规行为的，由项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会依法依规查处。

监管银行违反规定或未按照商品房预售资金监管协议约定，擅自收存、维护以开发企业名义转入的资金，未按规定监控、反馈购房贷款入账情况，擅自拨付资金，或存在其他违规行为的，依法承担相应法律责任；市住房建设行政主管部门可按合作协议约定暂停合作关系。

购房贷款发放银行未按规定将发放的贷款资金直接划转至监管账户的，依法承担相应法律责任；市住房建设行政主管部门可按合作协议约定暂停合作关系。

对存在违规行为的监管银行、贷款发放银行，住房公积金管理部门可按相关协议约定暂停与其合作关系，住房建设行政主管部门可按相关协议约定暂停其他相关业务的合作关系，并通报金融主管部门依法查处。

各区县住房建设行政主管部门、开发区管委会工作人员在资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法进行处理。

工程监理机构提供虚假工程施工进度资料的，除由住房建设行政主管部门依法依规处理外，还应依法承担其他法律责任。

三方签订协议

共同管理预售资金

开发企业申请《商品房预售许可证》前，应当选择一家商业银行（以下简称监管银行），设立商品房预售资金监管专用账户（以下简称监管账户），并按照申请预售许可批次及开发项目楼幢范围，与项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会、监管银行签订三方《商品房预售资金监管协议书》。

《商品房预售资金监管协议书》应作为《商品房预售方案》的内容，在申请商品房预售许可时一并提交。

监管账户设立应当遵循一次预售许可对应一个监管账户的原则。同一开发项目在一家监管银行可使用同一个监管账户。

开发企业申请商品房预售许可前，如有项目开发贷款，原则上应选择开发贷款银行作为该预售项目的监管银行。

监管账户一经设立，原则上不允许变更。如确需变更，应由项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会、开发企业、监管银行三方协商同意后解除原监管协议，同时按要求重新签订监管协议，将原资金账户中的预售资金全部转入变更后的资金账户，并报市住房建设行政主管部门备案。

“指引平台 银行监管”

确保预售资金全额入账

商品房预售资金由购房人按照商品房认购协议及商品房买卖合同约定，凭商品房预售资金交存指引平台打印的预售资金交存单，通过监管银行售楼部临时网点、营业网点柜面等方式直接交存至监管账户。

购房人贷款购买商品房的，开发企业应将监管账户提供给贷款银行，贷款银行核实后，应将贷款资金直接划转至监管账户，严禁私自留存或划转至其他账户。

开发企业与购房人通过商品房网上备案系统签订商品房买卖合同时，由购房人将商品房预售资金（不含待发放的按揭贷款及分期付款首期款以外的购房款）交存至监管账户。

监管银行要根据贷款发放的一般周期，密切监控购房贷款入账情况，对明显超出一般贷款发放期限的，要及时向项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会报告。

设置节点确定拨付比例

保障工程建设 顺利进行

商品房预售资金使用计划应根据工程施工计划及施工合同所约定的付款时点制定，原则上应按照主体结构验收、竣工验收、竣工验收备案、完成不动产首次登记等环节设置资金使用节点。

商品房预售资金按照商品房开发项目建设进度核拨。完成主体结构验收前，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的50%；完成竣工验收前，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的95%；完成竣工验收备案前，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的99%。完成不动产首次登记后，可以申请提取剩余1%的重点监管资金。

7层以上（不含7层）的建筑，增加建设层数达三分之一节点、建设层数达三分之二节点，累计申请使用资金额度分别不得超过重点监管资金总额的20%和35%。

根据工程建设需要和实际情况，在上述比例范围内，开发企业可分多次提取预售资金，确保各阶段工程建设顺利进行。

重复的申请材料，可只提供一次。首次拨款后，再次申请用款，应当提交上次申请用款事项的收款票据。

项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会受理开发企业使用商品房预售资金的申请后，应严格依据本办法相关规定进行审核，需要确认开发项目建设进度的，应结合工程进度资料现场核查，审核工作不得超过2个工作日。符合资金拨付条件的，出具同意拨付意见；不符合要求的，出具不予拨付通知书。

监管银行收到项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会出具的同意拨付意见后，应在一个工作日内将资金拨付给与开发企业签订合同的相关当事人或相关单位。

开发企业与购房人解除商品房买卖合同，需退还已交纳预售资金的，若监管账户累计进账金额未达到重点监管资金额度，由开发企业申请从监管账户中退还相应款项至购房人；若监管账户累计进账金额超过重点监管资金额度，由开发企业自行结算退款，不在监管账户中另行列支。

商品房开发项目监管楼幢完成不动产首次登记后，开发企业可向项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会申请解除商品房预售资金监管，项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会核实后，应当通知监管银行解除对开发项目监管楼幢的预售资金监管。

《西安市住宅专项维修 资金管理办法》有修改

降低维修资金使用时 业主表决比例要求

3月23日记者从市房屋维修资金管理中心获悉，今年我市对《西安市住宅专项维修资金管理办法》部分条款做了修改，一方面降低了维修资金使用时业主的表决比例要求，另一方面进一步明确了维修资金应急使用的申请主体，总体上来说，进一步方便了维修资金的使用。

据悉，2018年2月28日出台的《西安市住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定：“业主大会成立前，维修资金由负责交存管理的物业管理行政主管部门、西咸新区管理委员会代管。业主大会成立后，拟自主管理维修资金的，应当召开业主大会会议，经专有部分占建筑物总面积（产证上的面积，包括套内面积和分摊面积）二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。”

此次将“经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意”修改为“由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”。这一修改，提高了业主决定维修资金的自主管理的知晓率，使业主共同参与决定，更能代表业主的心声。

此次修改，有关维修资金划转业主大会管理前，使用时同意比例也有变化，降低了维修资金列支范围内业主人数的投票比例。原《办法》第二十四条第二项中的“专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用方案”修改为“专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意使用方案”。这一修改，降低了维修资金表决通过比例，提高表决效率。

同时，在这一次修改中关于应急使用维修资金条款部分，也有相关增加内容。如第二十六条在应急资金使用中，增加了“物业服务企业应当立即采取防范措施，由业主大会或者业主委员会依法申请应急使用维修资金。”这一修改，强调了维修资金使用过程中物业服务企业、业主大会或者业主委员会各自的职责。

这些内容的修改，不仅使业主、业主委员会、物业服务企业各自尽到各自的义务，也保证了住房维修资金安全高效使用。

《西安市2021年保障性住房工作实施方案》印发

今年全市建设和筹集保障房3.04万套

记者23日从市政府获悉，《西安市2021年保障性住房工作实施方案》印发，2021年全市建设和筹集保障房3.04万套。

礼贤嘉苑人才公寓小区环境优美。（西安报业全媒体记者 谢伟 摄 资料图片）

新增1.5万套保障房

《方案》提出，2021年，全市建设和筹集保障房3.04万套（公租房1.2万套、共有产权房1.84万套），其中，2021年新增1.5万套（公租房0.7万套、共有产权房0.8万套），2018年至2020年保障房续建1.54万套（公租房0.5万套、共有产权房1.04万套）；建设人才公寓1350套；年度累计发放租赁补贴家庭不低于5000户。2018年至2020年保障房续建任务继续由原责任主体落实，分5年清零。

我市将完善住房保障体系。建立保障房供地长效机制。市住建局根据保障房轮候家庭总量及未来人口增量情况，确定“十四五”期间保障房建设计划。各区县政府、开发区管委会锁定保障房地块，对保障房用地提前储备、应保尽保；市资源规划局将各区县、开发区落实的保障房地块纳入本轮国土空间规划。

调整保障房土地供应方式

单列保障房年度用地计划。将2021年1715亩保障房净用地列入区县、开发区年度土地供应计划，在国有储备土地中予以安排，明确地块并锁定四至、坐标，在资源规划“一张图”平台上进行标注。各区县政府、开发区管委会资源规划领导小组将审议通过的商品住宅出让宗地报市住建局审核确认后，报市资源规划局汇总上报市资源规划领导小组审定，保障房土地未落实的，不得供应商品住房开发用地。

调整保障房土地供应方式。自2021年4月1日起，将公租房土地供应方式由划拨方式调整为可协议出让方式。2021年4月1日前已开工建设的公租房，土地按划拨方式供应；未开工建设的公租房，土地按协议出让方式供应。

将保障房年度任务纳入市考指标

《方案》明确，优化保障房建设投资模式。调整保障房建设主体，自2021年4月1日起，新下达的公租房建设任务，由市安居集团作为建设主体，承担建设任务；区县政府、开发区管委会只负责土地供应，不再承担建设任务。2021年4月1日之前开工建设的公租房、政府人才公寓项目（除移交市安居集团负责管理的项目），仍由原建设主体负责建设。共有产权房建设任务由土地竞得人作为建设主体，鼓励国有企业积极参与土地竞拍。

多渠道多主体筹措建设资金。自2021年4月1日起，新下达的公租房建设任务，由市财政局、市安居集团作为投资主体，其中，市财政局承担不超过项目总投资的30%，并将其作为项目资本金注入市安居集团，资金来源主要包括商品住房易地集中配建资金、公积金增值净收益等；市安居集团承担项目总投资的70%，资金来源主要为项目融资贷款、中央省级投资补助、政府专项债等。2021年4月1日之前开工建设的公租房项目，建设资金仍按原标准、原渠道保障。

同时，加强住房保障工作监督考核。将保障房年度目标任务纳入市考指标，采取月考核、季通报、不定时巡查等措施督促项目建设，对未完成时序进度和整改不力的责任单位由市委督查室、市政府督查室进行专项督查。

我市印发2021年住房租赁试点工作实施方案

今年新增各类租赁住房6万套

记者23日从市政府获悉，《西安市2021年住房租赁试点工作实施方案》印发，2021年，我市试点目标任务为新增各类租赁住房6万套，其中新建、改建3万套，盘活3万套。

新建改建3万套 盘活3万套

《方案》提出， 2021年新建、改建任务，以商品住房配竞企业自持为主，以集中新建、自有闲置用地建设、工业园区配套和存量房产改建为辅；盘活存量任务，重点从规范交易登记平台进行突破；新增市场主体任务，支持国有企业和社会企业协同发展。

2021年，我市试点目标任务为新增各类租赁住房6万套，其中新建、改建3万套，盘活3万套。对西咸新区单独下达新建、改建2000套、盘活2000套任务，作为我市总任务补充。新增专业化、规模化住房租赁企业不低于6家。新增租赁住房网签备案率基本达到100%。

我市将加快构建政策性租赁住房和市场化租赁住房双轨制体系，结合我市房地产市场、住房需求、产业发展等情况，完善住房租赁供应体系和管理体系，规范住房租赁市场发展。

建立配竞商品住房自持租赁住房制度。自2021年4月1日起，本市行政区内（不含临潼区、高陵区、阎良区、蓝田县、周至县、航空基地）新出让商品住宅用地，按照宗地地上住宅规划建筑面积的5%设定企业自持租赁住房面积，轨道交通枢纽站点半径800米以内的商品住宅用地按照宗地地上住宅规划建筑面积的10%设定企业自持租赁住房面积。当地价达到最高限价时，也可转竞自持租赁住房面积。配建自持年限不低于10年，自持期内不得交易或以租代售，自持期满后，租赁住房可上市交易，按上市当年商品房销售有关规定进行管理。本方案发布之日前，已取得城棚改批复的项目及住宅用地出让方案已通过市资规领导小组审核的项目，仍按原批准方案执行。

西咸新区沣东新城商品住宅用地出让时，出让方案中应明确企业自持租赁住房比例不低于宗地规划建筑面积的5%。

鼓励企业自持租赁住房以中小户型为主，户型建筑面积超过90平方米不予奖补。企业自持租赁住房采用全装修模式，装修标准不低于我市公共租赁住房装修标准。

加快集中新建租赁住房土地供应

加快集中新建租赁住房土地供应，土地以“招拍挂”出让方式供应，单宗用地规模原则上不少于45亩。公开出让前，各区县政府、开发区管委会应拟定建设监管协议，就租赁住房的套型面积、比例、自持要求、装修标准、配建比例、配建方式、租赁运营期等提出要求，纳入土地出让文件，与出让公告一并向社会发布。宗地成交后在签订出让合同时，由竞得人与各区县政府、开发区管委会签订建设监管协议。市属国有租赁住房企业应积极参与竞标，兜底摘地建设。

同时，支持企事业单位利用自有闲置或低效用地建设租赁住房。自有土地须符合城市总体规划的居住用地性质，且用途或使用现状为住宅区，经单位上级资产主管部门批准，向区县住房建设主管部门申报初审后，报市住房建设主管部门复审。审核通过后，项目单位办理规划建设等相关手续。

鼓励工业园区配套建设租赁住房。集中连片的工业（产业）园区，可在园区周边集中规划布局一定规模的租赁住房；租赁住房以宿舍型为主，人均居住面积不应低于5平方米，单套建筑面积不得大于45平方米，建设用地以“招拍挂”出让方式供应。

鼓励将自有闲置住房盘活出租

完善非住宅存量用房改建租赁住房制度。我市城镇规划区国有土地上，土地及建审手续完备或已办理不动产产权登记的用途为商业、办公、工业（厂房、仓储）、科研教育等非居住类型且近期内无征收计划的已建成并投入使用的闲置或低效存量房屋，在符合城市总体规划、区域功能定位和产业发展等要求的情况下，可依法改建作为租赁住房。

闲置或低效商业、办公、厂房等非住宅存量房屋改建租赁住房不改变基地原有建设用地性质和用途、建筑面积等。改建项目应按照改建方案确定的基本单元办理变更登记，分拆单元不得转让、抵押、分割销售、以租代售。租赁经营期结束后，应恢复原登记。

盘活闲置存量住房。鼓励住房租赁企业采用长期租赁社会存量住房的方式筹集房源并出租，也可接受房屋所有权人或者其他权利人的委托，以企业的名义出租房屋。鼓励各类企事业单位及房屋产权所有人将自有闲置住房盘活进行出租。

年内新增区级国有住房租赁企业不低于6家

我市将培育专业化规模化租赁企业，鼓励国有企业参与住房租赁市场建设、运营、管理，充分发挥国有企业的引领和带动作用。支持民营和混合所有制住房租赁企业开展规模化、集约化的住房租赁业务，形成各类型住房租赁企业优势互补、协同发展。通过有效增加市场主体，引入市场竞争机制，提高租赁住房建设品质、完善配套设施、提升服务水平，切实改善居民居住条件，推动住房租赁市场高质量发展。年内新增区级国有住房租赁企业不低于6家。

新增租赁住房网签备案率基本达到100%。加强平台发布租赁信息的住房租赁企业、房地产经纪机构及从业人员真实有效身份审查、登记，强化租赁住房房源管理。积极推行住房租赁合同网签备案制度和住房租赁交易资金监管服务，保障住房租赁相关方合法权益，规范住房租赁市场秩序。

租赁住房用地未落实不得供应商品住房开发用地

我市将加大政策支持力度，单列租赁住房土地供应计划。完善我市住房供应体系，各区、开发区应按照本区域年度租赁住房建设任务，拟订年度供地计划，由市资源规划局统筹上报市政府审定。租赁住房用地未落实的，坚决不得供应商品住房开发用地。

落实租赁住房税收优惠支持政策，积极探索实施税收优惠政策向住房租赁市场倾斜，对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。闲置或低效商业、办公、厂房等非住宅存量房屋改建为租赁住房，通过验收并录入我市住房租赁交易服务平台项目库后，可申请按居民标准执行用水、电、气、暖价格。

同时，加快研究自持70年租赁住房政策。单宗自持70年租赁住房用地，在规划时，可适当提高容积率；以出让方式供应，土地出让金可分期缴纳；免于配建公租房等各类政府统筹房。

鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供信贷支持以及多元化的金融解决方案；支持住房租赁企业通过试点房地产投资信托基金（REITs）等方式融资。

加快遗留办证 有效增加供应

将租赁住房年度目标任务纳入市考指标，采取月考核、季通报、不定时巡查等措施督促项目建设，对未完成时序进度和整改不力的责任单位由市委督查室、市政府督查室进行专项督查。

优化租赁住房规划选址。新建租赁住房项目选址应重点布局在高校及科研院所周边、科创园区、产业集聚区、商业商务集聚区，以及交通枢纽地区（含轨交站点周边）等交通便捷、生产生活便利、租赁住房需求集中的区域。

积极支持国有企业参与住房租赁市场。2021年，市属开发区应至少各组建一家国有住房租赁企业，参与本区域住房租赁建设、运营和管理。新城区、碑林区、莲湖区、未央区、雁塔区、灞桥区、长安区等7个行政区至少各组建一家国有住房租赁企业，参与本区域新改建及盘活住房租赁业务。

加快遗留办证，有效增加存量租赁住房市场供应。鼓励城中村、棚户区安置用房经提升改造后增加小户型、低租金房源供应。

2月西安新建商品 住宅价格涨幅回升

国家统计局西安调查队23日发布数据显示，2月，西安新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%。

在15个副省级城市中，西安新建商品住宅销售价格环比涨幅位列第2位，位次比上月前移4位。涨幅居前的是广州、西安和成都；涨幅居后的是长春、沈阳和深圳。在70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨、持平和下降的城市分别有56个、2个和12个，西安与银川、九江、湛江、南充并列第5位，位次比上月前移19位。

2月，西安二手住宅销售价格环比上涨0.9%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

在15个副省级城市中，西安二手住宅销售价格环比涨幅与深圳并列第2位，位次比上月前移1位。涨幅居前的是广州、深圳和西安；涨幅居后的是长春、济南和青岛。在70个大中城市中，二手住宅销售价格环比上涨、持平和下降的城市分别有55个、1个和14个，西安与深圳并列第4位，位次与上月相同。（西安报业全媒体记者 赵辉 马昭 首席记者 张端））

出品：西安报业传媒集团