11月6日，标普对新湖中宝（600208.SH）评级展望调整至负面，原因是流动性状况差，规模庞大的短期债务面临攀升的再融资风险；时隔一周，在11月12日，标普在最新的一份研究报告中，却将新湖中宝评级展望从“负面”调为“稳定”。
如此快速地调整评级展望，并非新湖中宝自身发生了质变，而是公司决定将部分资产出售给融创中国，如此一来则使新湖中宝流动性大幅改善，后续交易费用可用于偿还短期债务，评级展望也得到了相应提高。
面对债务压力，新湖中宝选择出售资产以解燃眉之急。回看近年新湖中宝押注金融与高科技、以期实现业务结构的转型升级，睿蓝财讯发现，在新“战场”里，新湖中宝的问题可能更大。
体量小，房产业务式微
对于房地产企业来说，“金九银十”是传统的销售旺季。
根据克而瑞数据，2020年10月房企销售量TOP100的数据中，最低销售金额为19亿元，其中有近八成企业实现了单月业绩同比提升。
“但热闹是它们的,我什么也没有。”尽管恰逢楼市回暖，但新湖中宝却与市场环境形成了鲜明对比。在其他房企投身“高周转”模式，意图扩大优势、加速资金回流的时候，新湖中宝俨然一副“岁月静好”的模样。
根据新湖中宝2020年数据，公司中报期内房产累计销售金额为71.18亿元，三季报末销售金额增长至95.17亿元，平均每月销售金额不足8亿元。与此同时，新湖中宝三季度新开工项目面积仅17.61万平方米。
图片来源：企业中报
据中报显示，新湖中宝大量在建项目建设周期超过十年，最早于2002年开工的“上海·新湖明珠城”预计竣工时间为2023年，建设周期长达21年。最晚动工的“南通启阳·海上明珠城”，建设周期也将从2019年持续至2028年，历时9年。
在今年5月的2019年度业绩情况线上说明会上，新湖中宝计划2020年实现合同销售金额249亿元，但至目前完成不足百亿。
盈利方面，据三季报显示，前三季度新湖中宝实现营业收入80.3亿元，同比下降27.45%；归属于上市公司股东的净利润27.3亿元，同比增长11.27%。
受新冠肺炎疫情影响，国内的众多房企均受到了不同程度的影响，新湖中宝的利润增幅又从何而来呢？
睿蓝财讯发现，使新湖中宝获利的，是其“商业贸易”业务，即新湖中宝广泛的对外投资所获得的收益。
根据新湖中宝2020年中报显示，2020年上半年中房地产收入占总收入的比重为54.64%，商业贸易收入占比为42.05%；在2019年，房地产收入比例为83.01%，商业贸易收入比例为27.15%，收入占比在短短半年时间已发生较大变化。这意味着，在上半年的营业收入中，有近20亿元的收入来源于对外投资。
转型难，投资高科技效益差
新湖中宝一直在打“左手金融，右手地产”这副牌。
资料显示，新湖中宝前期投资了盛京银行、中信银行、温州银行等传统金融机构，之后又投资万得信息、趣链科技、邦盛科技等一批金融科技公司，并成为其股东；广泛投资于信息技术、芯片设计、智能制造、医疗健康等高科技领域。
尽管对外投资使得新湖中宝获得了较多的营业收入，但实际上，投资高科技企业并没有想象中那样挣钱。
根据新湖中宝2019年年报，目前新湖中宝进行对外投资所产生的联营企业共有19家，共有9家公司在权益法下确认的投资收益为负，在此中有5家为高科技企业。
而到了2020年中报，联营企业上升至24家，2020年上半年中，共有11家公司在权益法下确认的投资收益为负，其中有8家为高科技企业，亏损企业的数量呈现明显的上升趋势。
虽然投资了这么多高科技企业，但新湖中宝的投资收益更多的来源于传统金融机构。
以2020年上半年新湖中宝的投资损益为例，上半年投资损益合计为17.92亿元，其中，投资中信银行带来的收益接近13亿元，投资绿城中国带来了2.2亿元的收益，此两项合计已接近15亿元。
对比鲜明的是，新湖中宝所投资的51信用卡在2019年因暴力催收被警方调查，导致损失6.5亿元；投资的通卡连城因违反清算管理规定，被央行杭州中心支行给予警告，没收违法所得28.11万元，处罚款60万元，罚没款合计88.11万元，2017年-2019年权益法下确认的投资损益均为负。
新湖中宝进入较为陌生的高科技行业进行投资，在选择金融科技、高科技领域的投资标的的标准似乎有些模糊，看起来虽然广泛涉足，但实际收益上却差强人意。睿蓝财讯就相关问题联系新湖中宝，但未得到回应。
债务多，业务承压处境难
尽管2020年前三季度净利润有所增加，但新湖中宝的日子依旧不算好过。
今年5月，《福布斯》发布了2020全球企业2000强榜单，有1家国内房企掉出该榜，就是新湖中宝。
据同花顺数据，自2013年中期到2020年中期，新湖中宝扣非后的归母净利润增长情况堪比过山车，在此期间保持连续增长的时间极短，今年第三季度，扣非后的归母净利润增长率跌至-62.37%。
与此同时，新湖中宝经营性活动现金流在2020年中期为-5.46亿元，第三季度增至-6.4亿元，短期借款和应付票据都有不同程度的增长。
不仅如此，截至2020年11月16日，新湖中宝2020年内共发布13次有关股份质押的公告，其中仅有3次为公告解除质押，其余均为解除质押同时继续进行质押。
以最近一次公告为例，新湖中宝实控人黄伟所占公司总股本的2.43%于11月4日解除质押，同日，该部分股份以用于所投企业经营活动的名义被再次质押。根据三季报披露，黄伟、新湖集团、浙江恒兴力、宁波嘉源为一致行动人合计共持有新湖中宝57.09%的股份，其中所持股份中的75%已全部被质押。
由于新湖中宝反复的进行“质押-解押-再质押”，今年3月，穆迪将新湖中宝的企业家族评级从B2下调至了B3，展望维持“负面”，外部融资环境被进一步收缩。
不仅是在二级市场内进行股份的质押解押循环，新湖中宝还多次将自身地产项目股权转让给绿城、融创以换取资金支持。
11月11日，新湖中宝将自身旗下子公司启辉实业、启隆实业的部分股权转让给融创中国，合计交易款项接近50亿元，此举也使得标普提升了新湖中宝的评价展望。据观点指数统计，自2019年下半年，新湖中宝以转让项目或公司股权的形式，已从融创与绿城手中套现超两百亿元。
2020年三季度，新湖中宝资产负债率为75.19%，同比增长了0.94%，总负债金额达到1148.7亿元，一年到期非流动负债也超过130亿元。仅2019年一年，新湖中宝所支付利息费用就高达27亿元。
2020年1-9月，新湖中宝利息费用合计19.21亿元，第三季度利息费用为6.29亿元，对于日常经营来说，庞大的债务压力影响到了日常经营。根据目前统计，新湖中宝国内存续债券中，将有57.28亿债券于一年内到期。
尽管新湖中宝称，自身拥有大量较为优质的土地储备，取得成本低，而且以上海为中心的长三角经济发达地区居多。但漫长的项目建设周期让资金回笼困难。
根据同花顺数据，2018、2019年全年新开工面积均未超过150万平方米，全年新湖中宝销售金额仅为160亿左右，开发进度较慢，销售金额较低。
新湖中宝当下面对的是一个选择题，在储备的优质的土地和前期已经投入大量资本的高科技企业之间做出选择，因为房企转型首先不能被债务压垮。
徐龙捷 睿蓝财讯研究员
关注消费电子、新能源、地产领域
xulongjie@cxbluechip.com。
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