土地增值税清算工作常态化(税务局开展土地增值税清算工作)

王清亮、郑春文

土地增值税清算是一项政策性强、涉及知识面广、操作起来难度较大的工作。因此，赤城县局始终把土地增值税清算作为年度重点工作来抓，增收效果也比较明显，但仍还存在一些问题和不足。对此，笔者进行了深入细致地调查研究，下面，就该局的主要做法做一简要总结，及改进措施做一粗浅探讨。

主要做法及成效

2014年，该局有4个项目列入土地增值税清算计划，均已全部审核完毕，其中3个项目补缴税款已入库， 1个项目发现资料短缺，经核实后组织入库。4个项目均为补缴税款，共预征税款382万元，经审核应补税款45万元，已入库税款39.49万元。2014年该局在税收收入下降的前提下，土地增值税比同期增收，共入库土地增值税1410万元，较2013年度增收22万元，增长1.59%。采取的主要措施有：

1、深入调研，摸清底数。该局组织人力按项目深入房地产企业进行摸底调查，摸清每个开发项目开工时间、取得预售证时间、开发面积、可售面积、已售套型、已售面积、销售比例、是否整体转让等情况，按项目严格建好清算台账，动态更新，确保清算台账能够准确及时反映每个开发项目的销售进度和土地增值税缴纳情况以及清算进度。

2、强化领导，组织实施。该局领导高度重视土地增值税清算工作，成立了土地增值税清算领导小组和审核小组，一把手亲自指挥，多次召开专项会议，全面部署清算工作，主持理清清算工作思路，制定清算工作方案，给清算工作以强有力的支持。在实施中对确定应清算的4个项目实行难点击破，采取分段实施、规范流程、集体会审，严把收入确认、成本核算和扣除项目等关键环节，强化执法风险防范。由税政征管部门负责相关业务的解答，对达到清算条件的企业及时召开清算政策辅导会，严格按照《土地增值税清算规程》，在规定的时间提供清算报告，且必须由具有资格的中介机构进行签证，对提供的签证报告，由管理分局进行初审，然后提交县局审核小组进行审核，确定应补退土地增值税。

3、加强培训，提质提效。

一是组织清查干部就相关政策及业务操作进行系统培训，一方面选拔业务能手组成讲师团队，对清查干部培训，另一方面组织召开清查人员交流会，各抒己见，取长补短，增强整体知识广度和深度。

二是召开房开企业培训会，对纳税人开展土地增值清算政策辅导培训，发放土地增值税宣传辅导资料读本，解读现行的税收法律法规和相关业务流程，并主动上门提供纳税辅导，使房开企业明晰土地增值税清算条件和相关政策，争取纳税人对土地增值税清算工作的配合和支持。为清算工作的开展奠定基础。

存在的问题及原因

1、税务人员清算业务不熟练。由于土地增值税清算过程较为复杂，清算政策性强，涉及财务知识面广，难以操作。该局存在人员老化和新录用人员较多的问题，真正懂土地增值税清算业务的人屈指可数，专项人才匮乏成为开展土地增值税清算工作的瓶颈。

2、房地产开发企业不规范。有些房地产开发企业在签订建造合同时不是与建筑公司签订的大合同，只是主体工程合同，比如门窗、暖气等工程不在合同内，由房开企业自行购买安装，造成自购建筑材料的审核。该县房地产开发的附属工程，如道路、排污等工程不通过城建部门招投标，有的承包给建筑公司，有的承包给个人，甚至自购建筑材料以轻包工方式进行建造，使工程成本难以掌握，许多自购材料难以审核。房地产开发企业在完工后建安成本不出具工程审计报告，在这方面税务机关没有硬性规定，对一些大的房地产开发项目，开发时间长，并分成几期开发，使房地产开发成本掌握难度加大。

3、清算审核工作不独立。成立清算审核小组，是为了降低土地增值税清算执法风险，但由于审核小组成员一般都是县局各单位的骨干力量，于所在单位也承担着主要工作，且土地增值税清算又是一项耗时耗力的工作，小组成员很难聚齐进行全面认真审核，造成清算审核工作开展阻力大，进度缓慢。

改进建议及努力方向

1、开展常态化业务培训。

制定长远培训规划，探索成立土地增值税辅导班，以市县局业务能手和引进外部专家教授为讲师的“1 1”教师团队，对业务人员、中介机构和项目企业开展集中培训和业余咨询辅导为一体的“1 1”培训模式，明确相关业务问题，统一执法程序。

摸索编制一本清算业务工具书，将土地增值税基本知识、清算工作操作实务、清算案例、清算关注点，清算常见问题以及相关政策法规等内容集中归类，方便对照学习，提升清算人员政策把握能力和具体操作水平，为清算工作顺利开展和后续管理奠定基础。

2、落实常态化清算机制。

一是成立清算常设机构。面对专业人员分散、清算工作难以有效开展的情况，集中专业人员成立清算工作组，对重点和难点项目实施集中清算，以点带面形成规范的审核模式。

二是规范清算流程。明确前期管理、清算申请与通知、清算资料报送与受理、清算审核、文书运用、审核结果处理等环节的业务流程，对收入审核、计算、审核情况汇总与申报核对等实行流水线式作业。每季度召开清算工作例会，对重点项目进行案列分析，在收入核实上，按照开发时间、销售时间对每个楼盘、每幢楼房与销售合同、房产预售情况进行比对分析。

三是完善清算管理台账。从纳税人取得土地使用权开始到清算结束全过程实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

四是强化清算督查。对企业采取与稽查联合进户，实行清算审核与税务检查同步进行的工作方式，一方面减少税务部门进户次数，另一方面也提高进户检查的效率。对内部采取将清算工作列入年度绩效考核和局主管领导、税政征管股不定期对清算工作进行督促和检查，通报工作进展情况相结合的方式。同时，在检查过程中，对清算小组提出的税收政策问题及时解答，助推清算工作顺利开展。

五是拓展清算工作宽度。在实施清算过程中，把土地增值税清算与其他税费检查、发票的使用情况相结合，重点检查企业地方各税费缴纳情况、核实发票的使用情况，对检查中发现的问题及时反馈沟通，确保查管结合，信息互通。

3、推进常态化信息沟通。

同时，将宣传途径扩大到电视台、报纸等媒体，在宣传其他税收政策的同时强化对土地增值税政策的宣传，并印制内容全面、实效性强的宣传手册，免费赠阅给企业，引导企业主动掌握土地增值税清算条件和相关政策，自觉规范经营行为，减少清算工作开展阻力。