自建房地产税收政策(自建房税收优惠政策)

1、《土地增值税暂行条例实施细则》规定，小区内公共配套可入成本，小区外道路修建、环境美化费用不可作为成本。这部分支出企业在计算土地增值税时如何列支；

2、利息费用列入财务费用部分可据实列支（只规定不得超过商业银行同期贷款利率，无权益与负债比例限定）或比例扣除，资本化部分列入开发成本的扣除能否扣除、怎样扣除不明确。如果能够扣除，该部分执不执行企业所得税中规定的权益与负债利率标准；

3、根据[2007]645号无权属土地转让收入征税，但对无权属物业使用权转让是否征税未明确下文。

那么存在几个热点问题：

1、土地使用权转让与在建工程转让。

地使用权转让扣除项目是土地成本加营业税税金，在建工程转让扣除项目计算增值额时可按土地成本加开发成本加计20%扣除,利息及其他间接费用若无法区分，可加计10%扣除(国税函发[1995]110号)。那么存在几个热点问题：

举个例子：某企业欲转让其在深圳某地的地块，原地价4,000万元，现市值8,000万元。

方法一：直接办理土地转让，转让金额8,00万元;

方法二：投入建设资金10万元,变为符合条件的在建工程后转让,转让金额8,000万元;

结论：方法一应缴土地增值税1,310万，方法二应缴944.6万(按20%加计扣除额计算)。

2、合作建房方式的选择及税务处理

n合作建房:指以本企业为主体联合其他单位或个人开发房地产项目，该项目成立或不成立独立的法人公司。

n合作建房涉及的税务问题主要是营业税、土地增值税及企业所得税。

n合作建房所得税处理原则：无论采取哪种合作方式，均指定一个开发主体（土地拥有方）负担，先税后分。

n对合作建房是否征收营业税及土地增值税的关键要素是合作过程中土地产权或项目产权的变更过程。 凡涉及产权变更的，就要征税。

我们单位在2015年几十轮谈判中，我只参加了一两次，双方单位及其股东双方都是没有多少金融知识的人，大部分都是靠关系上来的人士。他们很少采纳专业人士的意见，导致我们合同签署完成之后，征求我的意见，结果我们多交6000多万的税金。还不包括每个月2万多元的增值税，这几年多交一百多万的增值税。