房地产拆迁安置房增值税税收政策(房地产回迁安置房免增值税税)

问：

你好，我公司是一家国有企业，目前政府要收回我公司的一处土地（土地上有建筑物，由我司负责拆除）。公司与政府签订的收回土地合同中有土地价款与地上建筑物对应的市场价值。根据财税（2016）36号政策文件，我司在取得的土地收回补偿款时免征增值税，地上建筑物是否涉税？应按合同上对应的价值纳税吗？

中级会计师、税务师宋新生先生回答道：

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号，以下简称“36号文”）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第三十七条的规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。而财税【2016】36号文没有对房屋拆迁补偿该不该交增值税予以界定。

在原营业税相关文件及36号文中，均适用的是不动产的概念，认为在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税，所以不动产是土地使用权和地上建筑物及附着物的统称。

《中华人民共和国物权法》提出了“房地一体”原则，第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分；第一百四十八条规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。即土地使用者将土地使用权归还给土地所有者获得补偿必然涉及土地使用权的补偿和地上建筑物及附着物的补偿，人为的将其拆分也会引发补偿金额划分的争议。

对此，原湖北省国税局和河北省国税局就做出了截然相反的解释。《湖北省营改增政策执行口径第三辑》认为，纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入征收增值税，取得的其他补偿收入免征增值税。而《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之七）》认为，国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《土地管理法》规定的标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为。单位和个人取得的上述补偿费免征增值税。

我的看法是仍应遵循营业税文件的两个标准，具体如下。

1.企业将土地使用权交还政府，同政府签署了土地收回协议并取得土地补偿，免征增值税。

2.企业将土地使用权交还政府，同政府签署了土地收回协议并同时取得土地补偿和地面建筑物补偿，也应免征增值税。

3.企业租赁土地使用并建造地面建筑物，后由于土地被政府收回，给予企业的地面建筑物补偿，也应免征增值税。

4.在商业交易过程中，不依附于增值税应税行为而独立存在的补偿款，不属于增值税的纳税范围。虽然取得了政府的房屋拆迁补偿款，但这种拆迁补偿款不是随着服务、无形资产或不动产的销售而产生，不能据此认定贵公司收取补偿款的行为构成“有偿”，且贵公司并未将不动产交付给政府，不构成“转让不动产所有权”。这点很关键。

5.除以上情况，因为贵公司负责拆除，还有一种认定行为则是贵公司取得的建筑物补偿款属（含）建筑物拆除收入。

因此，在国家税务总局相关补偿收入增值税明细政策未出台前，实务中遇到此类问题，应尽快同税务机关进行沟通，争取按照免税情况处理实施。

上述会计师宋新生先生的回答仅代表个人观点。