地产抵押物拍卖税务筹划(抵押房产拍卖需要缴纳税收吗)

信托处置不良资产的运作模式解析传统的不良资产处置主要是资产管理公司进行，主流方式仍然以债务重组、债务置换、诉讼追偿等为主，而这些运作方式从人员、时间、经验和专业上更加符合金融资产管理公司的处置特色，信托参与的比重会预期较小。信托入市后的参与模式主要以债转股、不良资产证券化和不良资产收益权转让、与资产管理公司合作、参与不良资产处置基金等模式为主流，其中，直接转让、与资产管理公司合作、参与不良资产处置基金，这几种介入方式各有差别，本质并不是运作模式，而是信托前期对不良资产业务的介入方式，但又必然属于实际运作的一部分，故此与其他运作模式未加区分，并列予以分析。

二、市场化债转股及对策建议

5、注意问题

（1）谨慎选择目标企业。一方面，债转股一定注意选择合适的对象，避免选择有道德风险的企业。否则，就会使相关企业进入“亏损、转股、再经营、再亏损”的恶性循环，导致新的“赖账机制”形成。对不符合条件的企业进行债转股，在某种程度上固化了“养懒人”的制度安排，企业将逐渐丧失改善自身经营效率低下的动力和潜能，无法适应市场优胜劣汰的生存环境。另一方面，建议对正常债权的转股进行严格限制，主要针对不良贷款和关注类贷款进行债转股，避免偏离“去杠杆”化解不良风险的初衷。（2）股权退出机制。传统的退出机制诸如股权回购、管理层收购、协议转让，难度系数低、程序简单，可行性较强。其次，如果企业做强可以上市的还可以选择二级市场出售。除此之外，建议通过发挥新三板和区域股权交易中心的作用，建议在区域股权交易中心引入做市商制度，提高市场流动性。此外，借鉴香港盈富基金的方法，还可以探索设立基金持股模式，转让给专有基金。诸如就有研究者设想本轮债转股的持股机构有地方资产管理公司、国有资本运营公司、商业银行产业基金、政府引导产业基金等。不良资产处置中的住宅类房地产抵押物回收评估方法研究

前言

影响抵押住宅回收价值和回收时间的因素主要包括以下几个方面：一是影响回收价值和回收时间的因素，如附租赁权影响、他行首封、区域经济景区度、区域司法环境等、房产涉及纠纷、抵质押住宅所有权人涉及刑事诉讼案件、“房地分离”抵押、房产尚未腾空等；二是侧重影响回收价值的因素，如处置税费、需扣除优先受偿的情况等。

住宅类房地产抵押回收主要评估思路

在分析抵押住宅的回收问题时，我们首先判断抵押有效性，然后依据不同的回收方案对抵押住宅进行估值和回收时间分析，并结合不同回收方案下影响住宅资产变现的主要因素，判断其可能的回收金额和回收时间。

在借款人已经违约的情境下，对于债权人来说，抵押的住宅主要通过以下几种途径实现价值回收：

（1）与抵押人协议以抵押住宅折价或者拍卖、变卖抵押物清偿借款人的银行贷款。

（2）协议不成的，通常情况下，作为债权人的银行通过法律诉讼的方式申请强制执行抵押资产。

（3）少数情况下，抵押权人会同意债权人（银行）通过非诉的方式处置抵押资产，或者在住宅类房产所有权人为企业（借款人）的情况下，借款人可能通过引入第三方进行资产收购的方式，借款人住宅类房产可能与其他资产一并作价转让给收购方，此时住宅类房产价值取决于收购协议安排。

实务中，多数抵押住宅通过司法诉讼的途径实现价值回收，故本文着重分析在司法诉讼情境下，抵押住宅价值回收思路及考虑因素。

抵押住宅有效性评价

我们认为有效的住宅抵押应至少符合以下几方面特征：

一是抵押人应具备相应的民事权利能力和民事行为能力。

二是抵押房产符合法律规定，且权属清晰。

以下房产不得抵押：1、权属有争议的房地产；2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；3、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；4、已依法公告列入拆迁范围的房地产；5、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；6、依法不得抵押的其他房地产。

权属清晰是指抵押人对抵押房产具有合法、完整、无纠纷的所有权和充分的处置权，比如违建房屋抵押无效，部分产权的房产如经济适用住房、职工以标准价购买的公有住宅等在处置时会受到一定限制，可能存在共有产权的一方处置房产而其他共有人不同意等情况。

对于建成的住宅房产抵押，遵循“房随地走、地随房走、房地一体”的原则，即房子和其所占用的土地只抵押其一，另外资产视同一并抵押，但如果存在抵押的土地权证面积大于建筑物占用土地面积，应同时办理土地抵押登记和房产抵押登记。对于抵押的在建住宅，应为合法建设且办理抵押登记手续，对于建设用地使用权抵押的，地上新增建筑物不属于抵押财产，处置时需土地和建筑物一并处置，但土地的抵押权人对新增建筑物的变现价值无优先受偿权，如为划拨用地抵押需经县级以上政府土管部门批准。

三是抵押合同以书面形式订立，且合法有效，抵押权依法设立，且处于法律诉讼时效内。伪造的抵押合同或虚假的抵押登记，不具有法律效力；住宅等不动产抵押只有办理了抵押登记手续，抵押权才设立；法院对于超过主债权诉讼时效的抵押权不予保护，如果作为抵押权人的银行超过主债权诉讼时效行使抵押权，此时抵押权已丧失司法保护，导致抵押权难以实现；如果存在抵押合同内容与抵押登记内容不一致的情况，以抵押登记内容为准。

抵押住宅回收价值评估

如前所述，抵押住宅的回收价值不同于正常市场条件下的市场价值，回收价值是在企业或个人无法清偿债务时，被申请破产清算或资产强制执行变现的情境下，以抵押资产在未来较短期限内实现的价值清偿债务，多数地区法院强制执行的房产需买受人在很短的时间内全款支付，使其受众有限，处置时需考虑价值折损；而市场价值是在买卖双方自愿公平达成交易的价值。抵押住宅回收价值评估实际上是对其在强制变现情景下处置价值的评价，但有时回收价值分析又依托于正常市场情境下价值形成的判断。

正常市场情境下，对于不同类型房地产估值而言，常用的评估方法主要有市场法、成本法、收益法等。其中住宅受益于交易市场较为活跃、可比交易案例较多，通常适用于市场法。市场法是选取近期在正常市场条件下，交易双方自愿、公平达成交易的相似案例的单价（如周边相似情况的二手房成交价）作为受评抵押房产的基准单价，在此基础上考虑必要的价格修正，得出受评房产最可能的价值。特殊情况下，如景区内用于出租的别墅，周边没有可供参考的市场可比案例，可以考虑采用租金法估值。

遵循上述思路，对于抵押住宅回收价值的判断，较为理想的情况是可以获取近期相似案例的司法拍卖成交价格，作为受评抵押房产的基准单价，在此基础上考虑必要的价格修正和变现过程中影响因素的调整，得出受评房产最可能的回收价值。次优方案为获取近期正常市场情景下相似案例的成交价格或者司法拍卖流拍价格，一般来说，由于所处的市场环境、成交方式等的不同，正常市场价格会高于相似房产司法拍卖成交价格，而相似房产的司法拍卖流拍价可能存在价格虚高的问题而高于司法拍卖成交价格，因此无论是近期正常市场情景下的成交价格还是司法拍卖流拍价格，均需要考虑其与司法拍卖成交价格之间的差异。

选取相似案例即确定基准单价时，主要考虑：1）位置相近；2）用途相同；3）结构相同，根据选取的可比案例与受评抵押房产在面积、朝向、户型、楼层、剩余使用年限、装修情况、物业管理、周边配套等方面的差异，对基准单价进行修正，得到受评抵押房产的修正单价，再考虑变现过程中影响因素的调整，进而得出受评抵押房产最可能的回收价值。

对于在建住宅，通常情况下可按照建成后可能的销售单价乘建筑面积得到假设开发完毕销售的价值，考虑基于目前建设进度估算后续可能发生的建设投入、相关税费、预期利润空间等因素影响及变现过程中影响因素的调整，得出在建住宅可能的回收价值。

此外，极少数情况下，抵押住宅可能已经完成拍卖流程但尚未进入分配程序，此时拍卖价值应作为抵押房产的变现价值，考虑扣除必要的税费及其他可能发生的优先扣减的金额后作为抵押住宅的回收价值。

抵押住宅回收时间评估

对于通过司法诉讼方式实现抵押住宅回收的情况，回收时间主要取决于法律诉讼进度，即通过评估时点所处的诉讼时点，倒推变现所需时间。通常情况下，法律诉讼程序包括诉前保全、起诉、立案、文书送达、调解、判决、执行等，全部程序耗时约在2～3年左右，具体情况需结合各地区司法环境判断，但对于存在政府干预、区域司法效率低下、债务人故意拖延、跨省首封等情况的，对回收时间会有较大影响。

对于通过企业重组的方式实现抵押住宅回收的情况，回收时间主要取决于重组安排。

抵押住宅变现影响因素

影响回收价值和回收时间

实务中，有些因素既影响回收价值，又影响回收时间，主要包括以下几方面：

租赁影响

对于附租赁权的抵押资产而言，如果租赁在抵押前，处置抵押物不影响租赁合同的履行，即在租赁期内法院带租拍卖，在租赁有效期内租赁合同对抵押物受让人继续有效，同时在处置抵押物时，承租人享有优先购买权；如果租赁在抵押后，抵押物处置后，租赁合同对抵押物买受人不具有法律效力，但抵押物处置时，如果租赁状态对抵押权实现产生影响，法院应在去除租赁权后执行拍卖流程，鉴于此，通常为规避抵押物处置过程中可能来自承租人的阻碍，作为债权人的银行会要求承租人和出租人签订承租人在处置抵押物时放弃租赁或放弃优先购买权的承诺书。

租赁的住宅多用于居住，少数为小型企业办公使用，年租金规模有限，清偿企业银行贷款本息的效果甚微，且即使抵押物所有权人拖欠银行贷款，租户为维持和业主的关系，倾向于将租金直接交给抵押物所有权人，银行难以控制租金，故通常情况下，附属的租赁权会对抵押物回收价值产生影响。一方面，租赁在抵押前存在，如果买受人对抵押物后续用途为出租，但现有租赁合同约定的租期、租金等条件可能无法满足买受人对后续租赁的预期，如果买受人对抵押物后续用途为自用，需待租赁合同履行到期才能腾空使用，整体上可能存在附租赁权的房产与买受人需求契合度不高的情况，导致潜在买受人数量减少，影响抵押物回收价值；另一方面，租赁于抵押后设立，即使承租人签订放弃租赁或优先购买权的承诺书，但实际执行中仍可能存在承租人不予配合的情况，抵押物腾空过程可能会遭遇阻力，如果抵押权人急于处置，可能会与承租人私下协商让渡部分利益，影响抵押物回收价值。

尤其以下情况会加大抵押房产处置难度，价值方面可能需要处以较大的折扣才能变现：（1）剩余租赁期长（2）租金远低于市场水平（3）租金已一次性全部支付（4）租赁合同解约成本高。

此外，对于存在债务人为对抗银行行使抵押权而与第三方恶意串通虚构租赁关系的情况，如租金价格明显不合理或伪造租金证据，虽然法院不予支持承租人阻止移交占有抵押资产的请求，但实际执行中受制于调查取证等因素影响，对回收时间会有较大程度的影响，特殊情况下可能影响回收价值。

区域经济景气度影响

区域经济景气度是指区域经济运行状态，区域经济的活跃程度、繁荣程度。区域经济景气，体现为区域生产增长、商业活跃、市场繁荣，带动抵押资产市场需求旺盛，资产变现相对容易；区域经济不景气，体现为区域市场疲软、商业活动低迷，影响抵押资产市场需求，资产变现难度加大，可能以更低的折扣折价处置。可见，区域经济景气度通过影响市场需求对未来抵押资产处置时点的价格产生影响。整体上，经济较为发达的区域资产处置市场较为活跃，抵押资产易于变现，经济欠发达区域资产处置市场低迷，抵押资产变现困难。

区域司法环境影响

部分区域受制于经济、政治、社会结构等方面的原因，区域司法运转比较容易受到外部环境的影响，尤其是受制于来自地方政府的行政压力，地方法院很难做到独立审判，比如企业违约涉及到群体事件、涉及到地方纳税大户的问题等，可能在地方政府干预下，作为债权人的银行无法在法院立案，对回收价值和回收时间影响很大。

此外，如果区域法院存在因办事效率不高导致案件大量积压的情况，区域整体司法执行进度缓慢，对回收时间造成较大影响。不良资产包投资必读：风控五要素及定价知识

前言

银行出售不良资产，一般以打包的形式转让，里面往往存在着一部分“老包”、“坏包”。投资者在收购时，若无法甄别良莠，一旦买进高风险、低收益的资产包，弄不好就会“竹篮打水一场空”，甚至赔得血本无归。因此在收购不良资产包时，应根据资产包尽调结果，综合分析、判断资产包风险、价值及未来的收益等各个方面，才能最大限度避免使不良资产投资成为一场高风险的“赌石”游戏。

资产变现程度、资产处置成本

资产能否快速变现，实现资金回笼，是首要考量要素。同时，项目组人员应兼顾到资产后期处置的成本，包括税费、人力成本以及处置过程中所可能发生的评估、拍卖等各项费用。

抵押率、抵押物价值波动

尽调过程中，项目组人员应积极关注单户债权的抵押率，并时刻注意抵押物市场价值波动。必要时，项目组人员应定期对抵押物的价值进行市场调查。如：以房屋为抵押的，应走访抵押物周边同类型的房屋，了解其市场均价。

办理抵押变更登记手续的成本及可行性

抵押物系资产包内核心价值所在，也是处置资产过程中实现债权的最终保障。因此抵押物能否办理变更登记、变更登记流程、抵押物所在地的特殊规定均是应掌握并作为可行性分析的依据。

资产处置方式及宏观政策影响

项目组人员应对未来可能的资产处置方式做出合理的预判与规划，例如探讨与债务人（保证人）协商折价清偿、资产包拆分转让的可能性等。同时，国家宏观政策的影响也在一定程度上影响处置方式的适用及处置时资产变现的价值。

债务人、抵押物所在地的司法环境影响

在不得不以诉讼、执行等方式处置资产时，债务人（保证人）、抵押物所在地的司法环境将直接影响到资产处置的结果和债权的实现。

关于不良资产定价的部分知识

在不良资产处置的整个过程中，不良资产定价作为先导部队必然有着不可小觑的作用，不良资产定价实际上是对不良资产的价值的估算测算过程，它是不良资产出售的一个理论依据。

不良资产定价分次

分为两次，第一次是商业银行与资产管理公司之间的买卖，另一种是资产管理公司和投资者之间的买卖行为。

1、转移定价

贷款转移过程中的定价，此定价是商业银行与资产管理公司在买卖或划转资产时的出账和进账的价格依据。

2、处置定价

处置过程中的定价，这一价格反映着资产管理公司在此项资产上的盈亏，关系到资产管理公司和投资者的利益。

不良资产定价流程

1、 尽职调查

又称细节调查，通常是指商业银行或者资产管理公司在转让处置之前，要对不良资产所涉及企业进行实地调查、走访相关人员或者查阅企业相关资料、实地查看抵押物状态、数量等，以此获得债务企业及不良资产第一手资料。

2、不良资产外部评估（或内部评估）

主要是通过询问市场平均价值水平和尽职调查，自身对其进行估值和外部公司进行估值，然后对不良资产给出合理的定价，并作为后续的一个参考标准。

3、 市场询价

此环节主要是把一个可能的询价区间提供给潜在投资者，然后根据投资者心中的价格范围来给出相应的参考价格，给最终定价提供依据；不良资产初步估值，根据上述三个环节的信息来源，来进行初步估值。

4、不良资产初步估值

根据上述三个环节的信息来源，来进行初步估值。

5、决策定价

在初步估值的基础上，根据其定价决策的一系列规定和程序，给出不良资产的最终定价，至此不良资产定价过程完成

不良资产定价方法及分析比较

1、账面价值法

根据原贷款的账面价值直接划转，不打任何折扣，其使用前提是银行和资产管理公司必须都是国有，此种定价方式的优点是简单易行而且交易成本不高，可以快速的进行不良资产剥离，使银行获得一个健康的资产负债表，也节约了大笔费用和谈判成本。但此种方式的缺陷是资产管理公司承担所有的损失，而不良资产的产生银行应当承担一部分责任，此种方式有欠公允，而且此种方式只是转移风险，银行不良资产的产生并没有减少，只能是特殊时期为一些特殊要求所采取的手段。

2、市场定价法

主要是根据公开拍卖或竞标等方式来确定不良资产的市场价格，通过竞争者对不良资产的认可程度上来确定价格，此种方法有利于形成公平的市场价格，而且此种方法可节约时间，买卖双方直接交易，节省交易成本，还能加速不良资产处置的进程，但此种方式需要强大的市场支撑，而我国的金融市场并没有形成，没有贷款的二级市场，因此此种方式在我国是不可行的，还需要市场体系的进一步完善。

3、协商定价法

顾名思义，这种方式是通过买卖双方协商确定不良资产的价格，双方可以在谈判中加入一些附加条件，在价格之外进行利益调整，更能增加交易的达成率，此种方式较其他定价更灵便，但因为交易双方可能掌握的信息不对称，需要反复进行谈判，在这个过程中，需要大量的人力物力财力，使得交易成本大大增加，而且漫长的过程中，不良资产出现贬值，延误不良资产的处理过程，也使不良资产的价值变弱。

4、中介评估法

由中介机构对不良资产进行评定估算，以评估结果作为不良资产的最终价格，作为第三方，中介评估机构对于不良资产的价格定价真实合理、公平公正，但此种方式对中介机构要求较高，还需负担评估费用问题，加重不良资产处置的成本，而且我国现阶段没有历史经验可以借鉴，还存在很多问题，适用性不强，因此此种方式现阶段并没有多大用处。

5、账面折扣法

该种方式是账面价值的升级版，按照不良资产的账面价值打折扣作为最终的定价，折扣率一般有抵押的为50%以下，无抵押的为10%以下，也有的按五级贷款分类确定相应的折扣率，此种方法和账面价值一样简单可行，操作快，但是该法是概率统计的方法，对于贷款项目而言，过于简单，使得贷款的价值准确性较低，不可靠性也非常显著。

本文源自华夏资本联盟