2021年，房地产行业震荡调整，头部企业经营也遭遇挑战。3月财务30日晚，头部企业万科发布2021年度业绩报告，其报告期内净利润接近“腰房地产斩”，不过整体财务状态安全健康，净负债率2021处于行业低位。
今年有信心企稳回升
业绩报告显示，万科2021年全年实现营业收入4528亿元，同比增长8%；财务状况安全健康，持有现金1493.5亿元，净负债率29.7%且长期2021处于行业低位。
但其归属于上市公司股东的净利润225.24亿元，同比下降45.7财务报告%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为223.81亿元，同比下降44.38%。
这是万科38年历史上，第三次出现净利润下降，前两次分别在1995年和2008年。对于下降原因，万科董事会主席郁亮也进行了正面回应：“尽管公司较早意识到高速增长终将结束，但行为未能坚决摆脱高增长惯性，部分城市出现投资追高冒进，导致毛利率下滑。”而毛利率下降是财务层面的主要影响因子。
在3月31日召开的年度线上业绩推介会上，郁亮还坦言万科在管理方面存在离散度大的问题。原先的充分授权、分布式的管理产生挑战。因为大型复杂项目增加，而一部分公司能力不足，所以影响了整体业绩。
针对净利润下滑问题，万科提出解决方案，全力扭转开发业务局面，解决能力分散、操盘表现不稳定的问题。同时，严格投资管理，投资向市场更为稳定、团队操盘能力更强的区域集中，提高投前研判的精准度和投后落地实现程度。
从宏观层面来看，目前中央已经明确促进房地产业良性循环和健康发展的方针，有利于市场稳定的相关政策措施不断出台。经过调整，整个行业将回归万科常态、回财务报告归理性，过高、过低的利润率都不可持续，行业收益水平最终会向社会平均水平回归。
“房地产是规模超十万亿元的巨大市场，常做常有、常做分析常新。”郁亮认为。房地产开发依然是重分析要的经济活动，伴随城市的发展，居民生活需求的多样化，围绕不动产的相关需求创新也会越来越多。“2022年，我们有信心实现营业收入和净利润的企稳回升。”他表示。
继续布局经营、服务业务
结合城市发展和居民需求变化，分析报告万科很早就开始探索经营、服务业务，寻求新增长点。“多条赛道同时探索，付出的成本万科比预想更大，这对过往业绩产生影响。”郁亮坦言。
不过，经过8年探索分析报告，万科布局的非开发业务迎来高速发展阶段，企业第二增长曲线初显。
年报显示，在物业服务方面，“万物云”在业内率先完成“住、商、城”全域空间服务覆盖，2021年收入首次超过200亿元，同比增长32%；在长租公寓方面房地产，泊寓已成为国内规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商，近三财务年收入复合增速40%，2021年营运净收入同比增长193%；在物流仓储方面，纬物流已做到冷链仓储规模国内第一，近三年收入复合增速超过50%，并获得淡马锡等知名机构战略投资。此外，在商业板块，印力管理规模、收入、轻资产管理输出保持业内第一阵营，近五年收入复合增速为20%。
“如果只看经营收入和利润，这些业务在今天以及未来都很难达到房地产开发的同等规模。”万科认为，随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，这些业务能产生稳定现金流的优势开始显现，将是长期价值增长的重要源泉。
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