海南海口房屋出租的税率(海口租房缴税税率是多少)

前天楼Sir跟进海口蕃茄田跑路，几千名家长，损失上千万，现在还没有下文。

据消息称，负责人武女士称自己名下无房无车，无法退费。

家长们一看，怒了！其中弯弯绕绕不言自明，楼Sir就不点破了。

今天我们要聊的是另一个新鲜事物，法拍房。

如果，我是说如果，海口蕃茄田的老房屋出租板还有固定资产，那么很有可能出现在法拍列表里。

最近有点牛B的楼Sir你关注了吗？私聊楼sir了吗？标准化操作走一个，咱接着说故事。

看上去很美

近两年，由于经济大环境不好，各地法拍房的数量激增，据统计，去年全国共133万套，今年前10个月已经超过160万套。

打开海南法拍房频道，那也是相当热闹。

| 海口法拍房源

12月17日，海口正在拍卖有26套，出价即进入24小时倒计时；还有49套即将拍卖。

首先，是房源类型丰富，低则五六十万，高则三四百万，像新城吾悦、中海锦城、盛达景都、国兴城，这些热门小区，应有尽有。

其次，价格超乎想象！部分小区房挂牌价相当于市场价打4.8折，最终成交价也是7折。

| 国瑞城成功拍出的房源

国是瑞城这套住宅，起拍价仅305.6万，折合单价1.57万元/㎡。

要知道，这个小区二手房均价不下3万！

这个挂牌总价，跟市场价算下来，差额足足186万！

经过90次角逐，最终约445.4万元成交，单价折合2.29万元/㎡。

| 国瑞城拍卖房源价格对比

在海口住宅一房难求，价格成迷的当下，简直让人大开眼界！

上档次的也有，最贵的，是香格里一套别墅，1200万起价，加价幅度6万。

刚需进去恐怕走不动路，改善更是发现新大陆！

当然，今天楼Sir要跟大家讨论的，不是告诉大家法拍房好、便宜、快去捡漏，谁要是跟你这样说，可以直接拉黑了！

但也不是说直接离远点、不能碰，楼Sir永远是正反相对论，尽可能多给大家提供信息，至于决定，你自己做。

价格诱惑太大

先来看看法拍房诱惑有多大。

最近拍卖成功的10套，这价格，足以令人心动。

不说五源河公寓不到1.4万，只看房源最多的国瑞城，现在贝壳找房上面二手房均价超过3.2万。而成功拍出的4套，最低不到2万，最高也才2.3万。

| 国瑞城二手房均价 来源：贝壳

从表上还可以看出，小户型更吃香，观澜湖和中海锦城很荣幸，出价轮数多，拍出缴税单价跟国兴城不相上下。

恒大多少美丽沙天璟，现房（不确定是否办下房产证），起拍价成交，一锤定音。

| 恒大美丽沙法拍房实景

法拍房看上去很美，但楼Sir为什么劝大家不要轻易碰呢？

后面的内容适合已经动了念头，和毫不知情的朋友看，第一类人最需要综合考虑，第二类呢，提前了解，做到心里有数，别哪天突然看到，以为租房天上掉馅税率饼呢。

法拍房四步走

法拍是个刺激的过程，现在很多平台有模拟过程，感兴趣的可去体验。一般的操作流程包括：

一）标的物展示及报名期

这段时间相对海南较充足，竞拍人可进行报名，缴纳保证金，同时对标的物进行彻底的市调，报名后保证金将被冻结；

二）拍卖期：24小时倒计时

拍卖期是一段较长的时间，但通常都是在最后一天才开始竞拍；因为越早留给竞拍群体加价的周期越长，容易抬高拍卖价，大家都不傻;

三）支付全款

一旦你的出价，5分钟没人跟拍，那么恭喜你，拍到了！

海口

接下来，需要签署拍卖成交确认书，领取法院提供的拍卖成交裁定书，然后，就要在规定时间内向法院预留的账户打款。

四）提取标的物

税率

也就是办理过户，这个环节是最房产拍卖中，最复杂的一环。

入门级注意事项

说到底，法拍房适合有钱、有时间、有社会关系的人玩，刚需、小白，慎入。

首先，在实际操作中，不适合走按揭贷款，尽量全款，虽然法院没有这个规定，但是卡时间，长则半个月，短则一个星期，必须全款到位。

| 法拍房示海口意图 来源：微信公共图库

如果因为银行放款慢，耽误了进度，法院是不接受解释的，直接按悔拍处理，保证金不予退还。

就算要按揭，也要提前跑好法院合作的银行，再三确认放款时间。

还有一点特别重要，在海口，拍卖也不能破限购，如果竞拍成功者没有购房资格，保证金不退；有购房资格的，要在参加竞拍前，就申请好购房资格码，为后续流程省时间。

最海南租房烧钱的环节：过户

法拍房，最难啃的环节，在于过户，涉及解除抵押、结清契税、解决欠费等。

第一，一般房屋出租由法院与银行交涉解除抵押，先支持竞拍人正常办理过户，有些房源就是因为断供被银行起诉拍卖，总房款肯定先还银行贷款，这一步不需要竞拍人额外做什么。

有些地方土地证和房产证还没合并，缴税那么还要排除土地证是否单独抵押这种情的况，否则又多了一笔解押费用。

海南于2016年双证合并为不动产证，只要产证清晰，则问题不大。

第二，契税是最复杂的一项。

满二、满五，是否唯一，是影响契税高低的常规条件；

此外，还有土地性质，是出让，还是划拨，情况不一；

还有是否已经办理产权证，如果没有办理，则涉及2次过户，需要交2次契税；

个人所得税，按房价差额的20%或者总房款的3%；

最后，还会有增值税、教育附加、城市维护等税种。

| 海口司法房交易税费表 来源：同伦拍拍

第三，涉及物业欠费、市政燃气、有线电视等，也要提前沟通好，是否由买家承担。

这一番折腾下来，费时费力，还费钱。别看法拍房价格低，这些成本实际上也要算在购房款里面的。

最难缠的一步：收房

那么过户以后，就来到了交吉这一环节，也就是收房，又是一大考验。

首先，看是否有人居住，住的是谁，是否愿意配合迁出，这里毛坯房就具有天然优势了。

这一步，要在决定参拍前做房屋市调时就要了解清楚。

如果是被执行人，对拍卖无异议，愿意配合的，那还好，甚至可以沟通下关系，让他配合你做成名下唯一住房，省下税金一人一半。

如果是租户，且是在抵押前签的租约，买卖不破租，你要做好收房租的心理准备，暂时还收不了房。

一年以内的短租还好，碰到租金低的长租约，就令人头大了。

所以，一定要亲眼看到租赁合同，不要被口头忽悠了。

还有一种，原房主已跑路，由法院提供钥匙进入房屋的，记住，里面的东西不是无主的，不能乱扔，防止老赖杀个回马枪、讹上一笔。

最好提前找个仓库，打包存放，同时，给原房东发多少一个律师函，限期处理。

无法预判的事

最后的最后，是户口的迁出。

迁户口没有强制要求，竞拍人完全处于被动。

迁不迁，什么时候迁，全看人心情。

碰到那些跑路的、进局子的原房主，哪还有精力来迁户口。

| 破产示意图 来源：微信公共图库

学区房影响最大，想用这套房上学，不确定因素太多。

有人分析，法拍房是一场零和博弈。

要么吃饱，要么赔光。

所以，适合那些有闲钱、有门路的投资客，人家牙口硬，啃得下来。

刚需和小白就算了，任一环节出岔子，咱玩不起。

身边有是谁玩过法拍房，或者吃过亏的，欢迎跟楼Sir爆料哈！