我们特别容易被高房价吸引眼球

以至于忽略板块潜力背后的东西

文 | 杨六娃

上周写到了古北板块，今天就聊聊经常和古北同框出境的新一代上海国际社区——浦东唐镇。

说到唐镇，很多上海人会嗤之以鼻唐镇，“呵，乡下地方，凭什么卖到6W ？”

的确，陆家嘴20公里开外的唐镇，哪怕是三年前都还入不了买房人的眼。记得那时候从2号线出来，唯一的配套只有街边卖手抓饼和臭豆腐的小商贩，交通更多依靠5元一次的人力电动车，四周更是一片荒芜。

但所谓城市化的成功，就是要让人不断地喊出“卧槽”。

上周六，我骑了整整四个小时的摩拜单车，亲自感受了唐镇这个板块，整个过程，心底里大概喊出了一百多个“卧槽”。

不得不说，虽然现在还有很多人对它不服，但人家的上限，真的有点高。

01 底气——配套和交通不断完善

唐镇，位于浦东新区，西临张江，北接金桥，东南被川沙包围。四周都是浦东大名鼎鼎的板块，就凭一个“国际化”，唐镇真的能跳脱出来？

能不能，亲自用脚步去丈量。

和古北相比，唐镇板块更大，按照我的感官，整个板块可以看成四张拼图，分别是绿化区、商务区、一期居住区、二期居住区——

想要一次性感受五种不同的街景，可以按照我的路线去走——

刚出唐镇地铁站，你会看到一个完整的公交枢纽，负责整个板块的接驳。

抬头就能看到现代化的玻璃幕墙，和纯蓝的天空融为一体。

这是唐租房镇阳光天地，涵盖办公、商业、公寓业态，总体规划达到了26万方，也是板块内第一个超大型综合体。

而且，地铁站周边已经开始商业综合体扎堆的现象，阳光天地旁边就是更先开业的恒生万鹏，不仅已经形成了稳定的人流量，而且也吸引到了盒马生鲜的入驻。

要知道，盒马的投资逻辑可比我们精明多了。

目前在全国也只有170线下门店，整个上海也只有29家，在一百多个板块之中，唐镇已经占据一席。

交通配套方面，除了2号线，外环高架和华夏高架组成了整个板块内的交通骨架，自驾的便利程度可想而知。

另外，龙东大道立交已见雏形，未来，这里也许又会是既龙阳立交、张江立交后的又一个重要枢纽——

配套和交通，信息决定了板块的基本面。显然，租房唐镇的底气并不弱。

02 追求——基建永未建成

因为没有历史遗留问题，整个规划都是建立在一张白纸之上，所以层次分明，兼顾商业发展的同时，也能获得更纯粹的居住体验，这是唐镇规划发展的最大利好。

如果不好理解，大家可以下面这张图——

发现了么？常被人诟病的高压线，被巧妙地隐藏在树木之后。

我们作为崇尚自然的居住者，高压线代表工业文明的象征，哪怕看到也会心生恐惧。

唐镇的规划蓝图上，这一代却被全部规划成绿地和公共设施，成为高压线与居住区上海的一道屏障。

这也许是一种巧合，又或者是城市规划的聪明之处，在城市中心常见的问题，在唐镇这个板块从源头就被隔绝，确保整个居住区内，不会出现因为“外界因素”而无法流通的房子。

而且，唐镇对公共绿地的规划可以说是不遗余力。聚焦到路边的树木，唐镇给到我的惊喜才慢慢展现——

这是我在沿途，用手机直拍的照片，无滤镜无修图，就是街边随处可见的景致。

已经建浦东造好的绿地文化公园，特别适合周末一家人的出游散心——

而且对市政道路的绿化更是密集到令人发指——

顺手发了一条朋友圈，一个从西班牙留学回来的朋友惊叹，“这是唐镇？看起来就像国外的居住社区啊！”

显然，虽然同样号称国际社区，唐镇走了和古北不同的道路，它不是为了吸引老外，而是为了把国外的居住环境，搬到中国。

哪怕是房价已经6W 的今天，对绿地的建造还是没有停止的意思。路边不起眼的荒地被种满新鲜的树苗——

工人在小信息心地架上围栏——

走到深处，随手拍下这样一张照片——

放大一看。

又是十几名绿化工人在默默施工——

以上的这些不起眼的细节，却是唐镇这个板块最为震撼我的地方。

任何一个版块，潜力枯竭的象征就是基础建设的停止。

只有基建、绿化不断被完善，成熟之后依旧被不断维护，一个板块才真正适合居住，才配得上它的高房价。

高房价显然不是唐镇所追求的东西，舒服的居住环境才是。

03 野心——产业的国际化

工业的发展，决定着一个板块的下限，却也限制了上限的高度。

在唐镇，工业的发展其实由来已久，唐镇的第二张拼图，可以唐镇说是最严重的历史遗留问题。

在龙东大道的北边，我们可以看到大片的土地，被物流、仓储这种比较落后的工厂所占据——

近几年来，类似这种工业用地的比重偏大，占整个上海土地总量的30%左右，甚至一些郊区都超过了30%，产值却不超过10%，于是就有了土地减量化拆迁，也就是把这批中小企业进行拆迁。

而这一批地块，也已经被唐镇列入土地减量化的名单。

不管以后这些地方被规划成CBD、商业、公园还是居住区，它们的土地价值都会被得到更大化的利用。

而且，唐镇内部也规划了不少金融和高科技产业园区—上海—

这也就意味着，唐镇并不甘屈尊于张江之下，从而沦为一个生活配到区，它想承载张江的生活需求，更想吸引张江的人才。

唐镇的野心，不可谓不大。

04 阶级——内部产品多元化

如今在唐镇，二手房入门均价不到3万，套均总价却高达923万。

这个特殊现象的原因在于内部生活社区的多元化。

在上丰路虹盛路一带，以王港学校为中心，规划了一批主打性价比的小区，这些小区大多建造于95~08年，目前均价在3W左右。

王港幼儿园

05~08年，棕榈泉花园别墅、金爵别墅、白金瀚宫、圣马力诺这一批高端别墅，又陆续在龙东大道以南落地。

2007年，随着保利入局唐镇，开发金色唐城和金爵公寓，又填补了中档商品房公寓的空缺。

如今，这一批高品质的二手社区，成了在张江工作的IT白领的租房首选。

十几年后的今天，主打性价比，同样位于上丰路的金融家让刚需客趋之若鹜。

金融家

对口福外，主打改善的大名城、仁恒、浦发三兄弟又以6W 的均价入市，在上海中产群体间掀起了一波购房热潮。

浦东

唐镇三兄弟

在福外门口等候的家长们

你会发现，从在张江上班的普通白领，到为了解决学区的中产家庭，再到有着别墅梦的中国土豪，从租赁到新房、再到二手市场，只要你来唐镇这个板块，都能找到适合自己的产品。

优秀的板块自成体系。

整个唐镇因为产品的多元化，它才能吸引到不同阶级的人来进驻，别的板块如果做不到，和唐镇相比，就等于缺了竞争力。

05 究竟，如何衡量一个板块的潜力？

我们判断一个板块的潜力，往往只会从房价的维度去看。

作为普通老百姓，其实我们特别容易被高房价吸引眼球，以至于忽略板块潜力背后的东西。

潜力，是有算法的。

那一串数字背后，其实是在漫长的年月里，从板块的大规划开始、到商业默默无闻的发展、加上无数劳动者在背后努力后的结果。

显然，唐镇政府懂得这个算法。

最后，我们再看一眼在上海2035的城市规划，唐镇是距离浦东主城区最近的那一个——

当然，距离的远近说明不了什么，但方便你去看，方便你用自己的眼睛去感受一个板块的发展。

如今的唐镇，抛开假大空的规划不谈，日常的样貌，真的已经国际化了。

主编：杨六娃

主笔：杨六娃

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