文/中伦律师事务所周月萍、周兰萍律师团队周兰萍 宋茜 张留雨
引言
2019年8月26日，通过的《关于修改<中华人民共和国土地管理法>、<城市房地产管理法>的决定》，并将于2020年1月1日起正式实施。本次通过的《<土地管理法>修正案》(以下称 《修正案》)，是在总结我国近年来土地制度改革，特别是农村“三块地”改革经验的基础，上形成的具有创新性、突破性的成果。由于土地是基础设施建设和新型城镇化领域最重要的资源，因此《修正案》也受到了基础设施建设领域和城市开发领域的广泛关注。结合项目经验，笔者认为，本次《修正案》至少会在以下几方面对未来的城市建设、城市开发、农民权益保护及生态环境保护等产生重大影响。
影响一:国有建设用地征收程序规范化，征地拆迁成本将进一步提高。
随着我国城镇化进程的不断推进，为开发目的而盲目“圈地” 、任意“占地”的情形时有发生，因征地拆迁引发的社会矛盾、诉讼纠纷也经常见诸报端。本次《修正案》规定对征地乱象予以回应，规范化管理集体土地的征地程序，并就征地补偿原则和补偿标准提出进一步要求:
1. 规范集体土地的征收程序。
《修正案》将原来的征地批后公告改为批前公告，在征地过程中，进一步强调被征地农村集体经济组织和农民的知情权、参与权和监督权，倡导和谐征地、阳光征地，化解潜在征地矛盾。签订补偿安置协议的政府方主体也明确为县级以上人民政府，提高了政府在征地拆迁过程中的公信力。
2. 完善集体土地征地补偿原则和补偿标准。
《修正案〉规定从保障失地农民长远生计出发，从法律层面设计了更为合理的征地补偿原则和征地补偿标准确定方法。在征地补偿计算方面，以片区综合地价取代过去的年产值倍数法，并在原有土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的基础上增加了村民住宅补偿费和被征地农民社会保障费的规定。
由此可见，在《修正案》正式实施后，因基础设施建设和连片开发需要而征收集体土地的程序将被进一步规范，从失地农民生活保障出发，征地补偿标准较之此前无论是补偿内容还是补偿标准均会有所增加，这些变化都将导致国有建设用地的征收、储备成本的增加，并相应传导至基础设施建设及连片开发的投资成本中。
影响二:基本农田保护升级，片区开发项目策划规划需顺势而为。
为确保粮食安全而实行最严格的耕地保护制度始终是《土地管理法》的核心要义。在片区开发类项目的策划和实施过程中，最为棘手的问题往往也是遭遇“基本农田”。本次《修正案》在过去基本农田保护规定的基础上，将“基本农田”的表述进一步提升为“永久基本农田”并纳入数据库加以严格管理，以再次强调和显示坚守耕地红线的决心。同时，《修正案》 也从我国城市发展不平衡、耕地后备资源不平衡的实际出发，对永久基本农田的占比做出了微调，从过去‘一 刀切”地要求基本农田应占本行政区域内耕地的80%以上，修正为‘一般应占本行政区域内耕地的80%，具体比例由国务院根据各省、自治区、直辖市耕地实际情况确定”。永久基本农田若确因国家能源、交通、水利、军事设施等重点项目建设选址难以避让的，涉及农用地转用或土地征收的，必须经国务院批准。
从《修正案》对永久基本农田执行的最严格保护制度来看，未来在片区开发项目中若遇“永久基本农田”地块，建议优先从规划方案入手，以保护性开发为切入点，对永久基本农田采取避让措施，以免耽误项目开发进度。
中伦律师事务所周月萍、周兰萍律师团队专注于建设工程和基础设施领域法律服务二十余年。业务涵盖建设工程项目法律风险防控、PPP项目咨询/再谈判、工程/PPP项目并购、工程事故危机应对、建设工程/PPP项目争议解决、国际投融建营等。周月萍、周兰萍律师连续多年在“建筑工程”“项目与基础设施” 领域获钱伯斯、建筑时报/ENR、The Legal 500等评级机构重点推荐。
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