1、土地增值税规范文件,分别有(包括但不限于):
(1)《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,国务院令[1993]第138号,1994年1月1日起施行;
(2)《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》,财法字[1995]第6号,1995年1月27日起施行。
2、预征土地增值税
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
一个大型房地产项目的运营时间比较长,从收到第一笔预售房款到交房,再到最后一套房卖出,一般要经历比较长的时间,因此,一般情况下在收到预收款是就需预缴土地增值税。预缴的土地增值税=计税依据*预征率
(1)计税依据。土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
如:某房地产开发企业开发A项目(开工日期在2016年5月1日后),2017年7月销售普通住宅预收房款1110万元,根据当地的规定,土地增值税预征率2%。则:
应预交的增值税税款=1110/(1 11%)*3%=30万元
土地增值税预征的计征依据=1110-30=1080万元
预交土地增值税税款=1080*2%=21.6万元。
(2)预征率。预征率根据当地税务局的规定执行,那本人所在的广东省惠州市为例,除保障性住房外预征率统一为:普通住宅2%,其他3%(土地使用权转让按规定清算不适用预征);土地增值税核定征收率统一为:普通住宅不低于5%,其他项目不低于6%。
(3)账务处理(一般有两种方法)
a.预缴时计入预付账款,依据收入成本配比原则,结转损益时再确认税金及附加。
预缴时,
借:预付账款-预付土地增值税
贷:应交税费-应交土地增值税
确认收入时,
借:税金及附加-土地增值税
贷:预付账款-预付土地增值税
b.预缴时直接计入税金及附加。
借:税金及附加
贷:应交税费-应交土地增值税
借:应交税费-应交土地增值税
贷:银行存款
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