律师逐条解读民法典物权编的解释
本人在对民法典物权编的解释（一）学习中，根据自己对法条理解，结合自己的办案实践，记录下简要的笔记,请大家在学习时予以参照。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）
法释〔2020〕24号
为正确审理物权纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》等相关法律规定，结合审判实践，制定本解释。
第一条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
《民事诉讼处理：权属争议和合同（债权）争议---行政附带民事诉讼一并处理》
《物权变动的区分原则=物权变动的原因行为（债权行为） 物权变动的结果行为（物权行为=公示=交付 登记）。两个法律事实以不同标准去判断，各负其责》
第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
《物权分离：事实物权（事实标准—无第三人交易）--法律物权（外观标准-登记公示—有第三人交易）》
《法律物权，是指权利正确性通过法定公示方式予以推定的物权，包括不动产登记簿上记载的不动产物权和占有表现的动产物权。其中，前者也称为登记物权，登记物权的主体一般称为登记名义人》
《事实物权，它是指在不存在交易第三人的情况下能够对抗法律物权的物权。事实物权的权利主体也称为真正权利人》
《《物权优先性：（无第三人交易时：事实物权>法律物权）---（有第三人交易时：法律物权>事实物权）》
第三条异议登记因民法典第二百二十条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
《异议登记失效不影响物权确认之诉》
附：民法典
第二百二十条（更正登记、异议登记） 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
（登记错误：更正登记----异议登记）
第四条未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
《预告登记效力：保全权利的效力，限制债务人处分不动产，即违背预告登记的处分行为无效，以保障请求权发生预期的物权效果》
《实质：预告登记是债权物权化的一种具体表现，是物权法原理向债权法领域的扩张、渗透》
附：民法典
第二百二十一条（预告登记） 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
《保护买受人》
第五条预告登记的买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为民法典第二百二十一条第二款所称的“债权消灭”。
《我国承认物权行为独立性，不承认物权无因性即仅仅登记行为，即我国认可物权的有因性，这里的 “因”即物权的基础关系即债权行为效力性，从善意取得中可知登记 合理价格》
《 所谓物权行为无因性原则，又称物权抽象原则，是德国民法创立物权行为概念。指物权行为在其效力和结果上不依赖其原因行为而独立成立，即原因行为的无效或者被撤销不能导致物的履行行为的当然无效和撤销。债权行为是物权的原因，物权行为的成立于生效不受债权行为的影响，即谓之无因。也就是意味着当事人一方在交付标的物之后，债权行为被宣告无效或撤销的，物权行为的效力不受影响，如：买受人继续保有标的物的所有权，丧失所有权的出卖人只能行使不当得利返还的请求权，而不能行使物上请求权。举例说明：甲（房主）与乙（买房者）在10月1日签订一份买房合同，10月2日乙交付50万首付金给甲，10月3日甲将房屋交付给乙并进行过户登记。然而，10月4日甲以受到欺诈为由主张买房合同应被撤销，次年2月法院终审判决撤销该合同。若依据物权行为无因性理论，则可认定：1.买卖合同始无效；2.乙保留房屋所有权，甲可依不当得利请求返还；3.甲保有50万首付金的所有权，乙可依不当得利请求返还。》
第六条转让人转让船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付合理价款并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为民法典第二百二十五条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。（钱 占）
《特殊动产物权变动中登记对抗的善意第三人范围：仅仅指合同交易的当事人》
附：民法典
第二百二十五条（特殊动产物权变动系登记对抗） 船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
第七条人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为民法典第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书。
《非基于法律行为的物权变动中形成诉权判决（分割共有物、执行程序）— 直接导致物权变动，无需登记》
附：民法典
第二百二十九条（非基于法律行为的物权变动） 因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。
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