一、平地一声雷：财税部门已经完成土地增值税法征求意见稿

先拉个权威媒体背锅

5月7日中午，多家网络门户出现一则消息:财税部门已经起草了土地增值税法初稿，目前正在内部征求各方意见,且土地增值税征税对象是转移房地产并取得收入的单位和个人。同时消息指出：土地增值税计税税基是根据纳税人获得转让收入减去相应扣除项目后的增值额。而根据增值额与扣除项目金额的比例，采取了30%、40%、50%、60%四级超率累进税率，增值额越高缴纳税越多，跟个税超额累进税率类似。

草览了便网传的征求意见稿，内容的确是包含境内转移房地产并取得收入的单位和个人。有专家认为：土地增值税如果要立法，大趋势仍然是平移，内容不会有实质性变化，应该不会加重企业的负担。不过也有分析认为，土地增值税这个税种从国务院条例上升到法律，在征管上肯定会更加规范和强化。

到底信谁的？

按照住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌在博智宏观论坛第三十二次月度例会上提供的数据：中国户均套数已达1.1套，农地圈又查了下户均人口约为3人，大约可以推断全国的房子总计有5.13亿套。

根据华远原老大提供的数据，1997年开始实行住房市场化之后，开发商全部建设的纯商品房仅9000万套左右（扣除开发商建设的非商品房套数，如经济适用房、限价房、安置房等），不到全部城镇住房总量的30%，可以算出城镇住房总数约为3亿套出头。

不管是5亿还是3亿了，乍一看反正有数亿房东今晚睡不着觉了？

二、来龙去脉：土地增值税从条例到法律为那般？

由于上世纪90年代海南房地产火爆，一些房企炒地皮现象严重，1994年我国通过开征土地增值税来打击这一行为。国务院1994年1月1日颁布实施了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，第一条就明确，开征土地增值税是为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。

需要特别注意的是，土地增值税暂行条例对个人住房免征。依据是《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定：“三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。”

也就是说，虽然条例里有说要对个人房产征收，但是财政部和国税总局同意免征。

而今天发布的征求意见稿同样也包含对个人房产要征收，但是会不会免收呢？

重点看标红部分

网传的土地增值税法征求意见稿中显示，国务院可以根据国民经济和社会发展的需要规定其他减征或免征土地增值税情形，并报全国人民代表大会常务委员会备案。

也就是说，国务院还是具有划定免征范围的权力的，国务院划定的免征范围通过也没有难度，只需要报全国人大备案就行了。重点是只要备案就行了，不需要前置或后置审批，备案说白了，就是告知你一声的意思。

看一下去年土地增值税的情况，2018年土地增值税收入达到5642亿元，同比增长14.9%。今年一季度收入为1667亿元，同比增长14.7%。目前缴纳土地增值税中，房地产开发企业是大头。比如根据中国恒大2018年年报，当年应交土地增值税约521亿元。碧桂园2018年年报显示，当期土地增值约为139亿元。万科年报显示，2018年土地增值税约为196亿元。

因为土地增值税的事，当时央视还和房地产商打过一次嘴炮。

三、房东放心：大胆推测土地增值税由条例升级为立法后依然会对个人住房免收！

那么如何理解这次土地增值税立法的事情？

农地圈大胆推测了下，真实情况估计是这样的：中央已经明确2020年要实施税收法定原则，而现实情况时18个税种中完成立法的仅有个位数，2020年要再不完成土地增值税的立法，这个税就没法继续收了。因此财政部门才会着急忙慌（未列入立法计划）起草了征求意见稿忙着征求意见，推进立法进度。

农地圈的判断是，这次从土地增值税条例上升到立法，只是为了实现2020年税收法定的内容平移，其中的征管不会有太大的强化，更不会去掉个人房产免征的特赦令。换句话说，土地增值税的立法工作，只是财政部门为了实现税收法定原则而做出的被动调整，初衷并未把个人住房囊括在内。

原因在于：

在房地产税正在立法的大背景下，根本不具备对个人房产交易开征土地增值税的前提。

按照现行的立法规划，理论上现行房产税、城镇土地使用税会整合到房地产税，土地增值税时因为和房地产税的税基重合，理应取消土地增值税。但考虑到去年土地增值税收入占全国总税收的3.4%，估计短期内不会取消，预测未来会采取逐步降低土地增值税税率，未来5到10年后再取消土地增值税。

在这种背景下，又怎么会在个人住房交易环节征收土地增值税呢？如果真是这样，那持有环节的房地产税，大家还交不交？

所以，农地圈综合判断，土地增值税法立法，对个人房产没影响，数亿房东继续该吃就吃，该睡就睡，混吃等死！