新派公寓类reits(新派权益类reits发行过程)

近日，由明源地产研究院与中城联盟联合主办的“2017年中国房地产总裁峰会”在北京举行。

长租公寓是目前中国最火的行业，几乎变成网红行业，热得有一点发烫。总的来说，当下做任何事情都得创新，不要等着“绿灯”亮了以后才做，一定要做好所有准备在红灯后绿灯一亮第一个冲出去。新派公寓是中国第一支权益型住宅资产租赁类REITs，并且是全国首单长租公寓类REITs，那么，公寓类REITs对开发自持资产证券化有何启示呢？

新派是全中国唯一一家在当时符合这些条件的长租公寓品牌，与此同时，新派公寓还在产品细节打磨、公寓日常运营上进行了创新。

这其中，新派没有依靠任何第三方增信担保，仅靠自身运营能力及资产质量来获得评级。

然而，当前结构的核心在于，资产虽然做了IPO，但是新派公寓依然管理着该资产，从房东变为管理者，而房东这个角色已经交给投资人。

再次，就是挑战住宅资产持有，开发商做长租公寓必须董事长和总裁挂帅，否则对于经理人来说，KPI的压力比较大，地方的经理没有精力。

此外，新派公寓与开发商合作，有一个“破冰模式”，新派100%持有以后开发建设，进行租赁产品研发，但定位不再是家庭消费空间，而要做年轻人生意。最后协助引入权益投资人，新派运营管理，做成类REITs。可见持有经营关键在于后续如何退出，及打通资产管理的价值通路。也因此投行思维和传统开发思维做不了这件事，投行思维关注租售比，但是一算就觉得划不来了，传统开发思维在于能否拆开来卖，这样一来，就难以坚持了。

新的思维一定投资思维和资本思维，这是放长远的，思维变了一切都变得畅通了。

而且，集中式拿房10万间，每栋楼200间就需要500栋楼，每个城市100栋，当北京有100栋长租公寓的时候就非常壮观了。所以现在是冷峻的扩张障碍，往往运营现金流无法支撑规模扩张，这也是投资人经常问的问题，每个项目需要花5~7年才能总现金平衡，哪有钱做投资扩张？

青年居住产品特点跟家庭完全不一样，面积也比较小。比如新派公寓一开始就研发了15平方米、25平方米、35平方米、45平方米、55平方米的户型，以及75平方米的一房一厅一卫一厨，都是小户型。而且功能全、智能化，实现“一键生活”，比如一键开门、一键缴费、一键消费、一键服务、一键社交等。

二是运营效率的空间。新派公寓四年来发展比较慢，逐渐实现了营运标准、成本标准、产品标准，现在开始加速，包括创客公寓、白领公寓、精品公寓、家庭公寓等四类产品今年全部开业。

三是技术壁垒的空间。做运营数据和大数据管理系统，以后单店管理只有两个人，所有的结果都在系统里呈现，倒逼KPI评估简单化。

四是供应链优化空间。长租公寓二房东模式是供应链的，应付款是一个巨额款项，所以未来长租公寓的发展，要么做轻，品牌输出运营，旱涝保收；要么做重，资产证券化，金融创新。所以，长租公寓将是中国未来金融创新的最佳阵地，可以做三个方面的创新；一是租约证券化，二是供应链证券化，三是物业资产证券化。其中，供应链证券化是量最大的一个证券化，当前却没有金融机构涉足，而物业资产证券化是未来开发商可以大举进入的领域，像是美国REITs公司动辄千亿，所以未来中国的千亿公司可能不是开发商，很可能会出现在公寓REITs领域。