购入营改增前建造的房屋出租，如何缴纳增值税？

文/税海涛声

“我（甲）公司2021年6月购入营改增之前建好的办公楼，收到对方开具的税率为5%的销售不动产专票，现我公司对外出租，可否按简易征收5%缴纳增值税？”

“我（乙）公司2016年3月购入的房屋，当时取得的是营业税的发票，现对外出租，该怎么缴纳增值税？”

......以及与上述提问类似的问题。

税海涛声认为答案是这样的：

国家税务总局《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号发布）第三条规定：

一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：

(一)一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

……

(二)一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。

……

因此，如果是营改增之前（所称“营改增之前”均指2016年4月30日及此前）购入的办公楼，现在用于对外出租，就可以选择适用简易计税方法，以取得的租金收入（均指不含税销售额），按照5%的征收率计算增值税应纳税额。

先看第一个问题。现在的情况是，虽说甲公司购买的是其他单位营改增之前建好的办公楼，收到的也是对方开具的5%征收率的销售不动产增值税专用发票，但是，按照提问中所述的情形，甲公司的办公楼是2021年6月购入的，这就是在营改增以后（所称“营改增以后”均指2016年5月1日及此后）取得的不动产，甲公司现在将营改增以后购置的办公楼对外出租，就不能适用简易计税方法按5%征收率缴纳增值税的政策了。

一般纳税人出租其营改增以后取得的房屋等不动产，应当适用一般计税方法计税，以取得的租金收入乘以适用税率（现行税率为9%）计算销项税额，再以当期销项税额－当期进项税额的余额作为应纳增值税税额。

至于第二个问题。乙公司是2016年3月购入的房屋，属于营改增之前取得的不动产，当时取得的是营业税的发票，现在对外出租，按什么计税方法缴纳增值税呢？别说该公司没有取得增值税专用发票，连增值税普通发票也没取得，只是取得了当时的营业税发票，但是，我们判断一处不动产出租时可否适用简易计税方法，不是看购买时取得的是哪种类型的发票，而是只以取得该不动产的时点（2016年5月1日前或者后）来判断。

乙公司2016年3月购入的房屋属于营改增之前取得的不动产，现在对外出租，毫无疑问的可以适用简易计税方法，按照5%的征收率计算其增值税应纳税额。

综上可见，购入营改增之前建造的房屋等不动产出租如何适用增值税计税方法，关键是看出租方购入该不动产的时点（而非该不动产的建造时点），如果是营改增之前购入的不动产，对外出租时就可选择适用简易计税方法缴纳增值税；如果是营改增以后购入的不动产（包括所购不动产为营改增之前建造的），对外出租时则只能适用一般计税方法缴纳增值税。