买房

从一个好问题开始

从2018年6月开始，问答小程序上线，每天我们账号在后台都会收到不少读者关于房子的问题。

再到2019年10月，二条正式成为问答的交流板块。回顾过去的一整年，我们收到了近千条房产问答。

其中，字数最多的有619个字，且思路清晰、逻辑缜密。

最短的只有7个字，“前滩还建议去买吗?”，言简意赅、直击热点。

而且毫无疑问，“学区”仍是大家最关注的，总共出现了537次...

关于预算，500-800w是被问到最多的；另一边，大虹桥超越前滩，成功登顶2019年度最受买房人欢迎板块榜首。

好了，话不多说，开始一整年的梳理吧。

01 学区房应量力而行，一套足矣

在近千条问答的热词频率中，学区是出现次数最多的，足足有537条，近一半的问题是关于学区的，可见大家对于学区的敏感程度不一般啊。

在具体的学区中，浦东学区是询问最多的。

而在这536条的问答中，又有78%的人表达了对选择学区房的疑虑。

上海

的确，学区房，一直是一个高热度的话题，寄托了父母望子成龙的期望，也因为学区房的价格昂贵而饱受诟病。

其实这样一个很魔幻的话题。

有14%的人在问该不该买学区房，8%的人在问学区房值不值的投资。

在我眼中，学区房需要就买，不需要别碰，一定要量力而行。因为学区房具有很大的政策风险。

另外如果是单纯的抱有投资学区房的想法的话，其实是没必要的。关于学区的政策每年都有变化，这类房子的投资不稳定性很大。

比如上海就已经开始了公办民办同步招生，学区房和重点学校一一对应的录取方式正在改变。

就比如静安有个对口的一师附小，因为每年对口划分的小区都有变化，可能今年的这套房子对口，明年可能就被划出去了。

所以这种投资学区房赚回报率的这种行为，风险颇高。

那么什么样的学区房最值得购买呢？

首先之所以会买学区房，就是为了买个学票，面积大不大不是重点，所以挑选，面积不大，总价较低的。总价越低将来越容易置换，而且涨幅可以说是碾压高总价的面积大的学区房。

其次学区房只考虑小学吗？并不是，还要考虑初中。这是一个漫长的过程，需要提前做好计划。

最后要做好心理准备，不要将买学区房的压力强加在孩子身上。买了学区房拥有了一个门票，进去之后就要靠自身本领了，这时家庭教育等等因素也就凸显出来了。

02 难以想象，这个价格段却是最挠人的

预算方面，500~800W这个改善区间段是大家最关注的。

小区

在这近千条的问答中，预算是500-800W占到了37.5%，接近四成之多。

这时有人有上海疑问了，为什么300w以下的刚需首套反而少了？

原因很简单，原本的刚需客在前几年浩浩荡荡的去库存中，该上车都已经上了 ，再加上目前的需求端上海一直不放松，限购和户籍政策一直咬死，没有新的群体进入。

毫无疑问，上海已经彻底进入到改善驱动的房地产市场了。

回顾上小区海近五年新房总价分段占比情况，500W以上新房总价段占比的抬升，不仅是500-800W总价段新房的环线外拓，也是上海新房主力总价段的更替。

单从数据上来看新房成交总价300-800w成为楼市价格段的主角，同时我发现在二手房总价中300W以下虽说每年都有所下降，但仍是占了半壁江山。

而之所以咨询我们更多的是500~800W预算，其实是因为市面上这个价位的好产品太少了。

不管是新房还是二手房，产品好了觉得离市中心太远，离市中心近了，又觉得价格太贵。

而且在2020年，预计这样一个产品段依旧是供不应求的情况。

03 板块之间的热度战争

梳理清楚目前最迫切的购房需求，确定好购房预算后，接下来就是用脚投票了。

在2019年的二手市场大盘中，最受买房人欢迎的是浦东三林和闵行浦江。

这两个板块分别占据了头两席，一年各自成交了将近6000套房子。

而在我们收到的这1000个问题中，问到最多次的却是大虹桥板块，其次是南翔、七宝、江桥，然后是前滩和嘉定新城。

关注大虹桥，最后却老老实实买在了性价比高的二手板块。

二手房

为什么会有这样的差距呢？

首先，大虹桥板块的确很火，但是板块内几乎都是新房，优质二手产品并不多。

虽然规划不错，大虹桥的营销势头也很猛，但新房的价格和三林、浦江这类板块的二手房相比，实在没什么优势。

另外，这样一个现象多少也说明了：买房人在越来越不受舆论的影响，回馈自己的理性思考

规划再好，不适合自己，本质就是不好的。

而且，大虹桥的发力点最后落在了新房市场，它也适合更加精准的人群，预算充足的家庭几乎都会把这里当成自己的选项之一。

具体的项目上，万科天空之城和招商虹桥公馆可以说卖得都很火热。加上就在2个多月前，瑞虹在d大虹桥徐泾拿下了4个住宅地块。

恐怕在未来的几年里，大虹桥板块一直都会是众多房企的买房者的必争之地，大虹桥的热度，恐怕才刚刚开始。

其次是第二到第五名的南翔、七宝、江桥、前滩板块。

1、在南翔这个热词中，我们发现一个有趣的现象——有一半的人，在将南翔和周浦作对比。

一个在浦东，一个在浦西，按理二手房说这两个选项不应该同时出现的。

但因为相似的总价段，类似的环线位置，使得大家愿意把这两个板块放在一起对比。

而且这多少也说明了，现在的上海购房者是没有浦西浦东限制的，哪里有性价比，更愿意流向哪里。

而我们给出的建议也比较直观——

南翔板块是个比较典型的自给自足的板块，人口密度不高，潮汐特征不明显。 目前居住在南翔的人群以嘉定本地人群为主，主要特征为：大多数在嘉定区内工作，“人均配套”比一般的郊区板块要高。

南翔比周浦发展早，各方面配套相对成熟。

周浦规划方向以郊野单元这类环境改造 城市生活服务配套，受张江科技园辐射，未来会承担更多国家级产业项目。

综上所述，南翔目前比周浦宜居，适合有老人居住的家庭，但从未来增值潜力来讲，有轨交和产业加持，周浦潜力会更大些。

2、第三名七宝，大家一般会把它和泗泾、九亭放在一起比较。

但是，在这1000个问题中，泗泾和九亭的热词频率却远远不如七宝，尤其是泗泾才占2.11%。

从到市中心距离来看，七宝＜九亭＜泗泾。

的确七宝是三者中最有优势的，而泗泾的成交情况虽然不差，但毕竟还是太远，在咨询阶段，才不会被很多人当首选。

所以，到市中心的距离依旧会决定买房人对板块价值的第一印象。

而且七宝北面紧贴大虹桥，可以享受规划带来的利好，而东南则与虹桥镇、莘庄镇这两个闵行城市化最成熟的板块紧密相连。

同时，七宝本身也是闵行区内最繁华的板块之一，以上种种便造成了七宝在购房人心中的超高人气。

上海市闵行区总体规划暨土地利用总体规划地图（黄点为七宝位置）

七宝未来规划和配套资源都不错，特别板块学校资源很强，闵行最好的公民办小学（明强小学/七宝外国语小学）都在七宝板块，而七宝中学更是已经达到四校级别，稳稳占据上海市重点高中TOP5。

3、接下来，第四名的江桥“争议最大”

大家咨询江桥的清涧频率也很高，毕竟是大虹桥下受益板块之一。

但是，江桥所涉及到的负面声音会更多一点。

江桥除去部分配套老旧待升级，整体环境上由于有飞机航道，噪音不可避免，还有个非常严重的减分项。

那就是这个板块有个生活垃圾焚烧厂。

辐射地区有阳光威尼斯，小区居民5万人，三公里内50万居民；上海嘉城小区，真建花苑，香樟园，嘉善坊、桃浦新村（上海东南风时间较长，桃浦地区受影响严重）、国际鞋城、清涧新村、上海家园、星河世纪城、明丰世纪苑、中环1号、大华梧桐城邦等。

很多想买在这些小区的人都会来咨询，到底值得买吗?

可正因为有这样的不利因素，江桥才是性价比清涧较高的板块啊。

4、最后是第五名的前滩。

前滩在我们的问题中的咨询频次并不是最高，但并不能代表前滩在购房者心目中的地位——

毕竟是被定位为第二个陆家嘴的。

究其原因主要是前滩的项目太少了，加上学区房的吸引力，僧多粥少的局面让多数人所幸选择放弃。

规划上，这里是为金融中心提供服务的跨国企业区域总部聚集地，前滩在规划上更加注重综合实力的发展，除了住宅区，商业区、生活配套区域占据了很大的比重。

在这样的基础上，难怪住宅基本是出来一套就卖一套的节奏。

2020年前滩会有一波新盘入市，感兴趣的可以提前咨询起来了。

04 最后做个简单总结吧

除了上面提到的这些具体的字眼，在这将近1000个问答中，我们还看了一种更浓烈的情绪——纠结。

很多朋友纠结不定的原因是，什么都想要。

​既想要品牌，又要想地段，购物要方便，还得有学校，既要能自住，还要能投资。

这是做购房决策的大忌。

调整好心态，买房前先问问自己，是为了梳理清楚自己的真正需求。

不论你要买的房子是刚需300万的高层还是改善千万级豪宅，在线上咨询后，实地跑一趟必不可少，不仅仅是售楼处，周边配套、道路、公交车、包括规划中的地铁站，都去仔细熟悉一遍，光看地图或者楼盘单页，完全不够。

写到这里，2019年的回答就告一段落了。

还是那句话：我们相信，买房是从一个好问题出发的。

大家在置业路上有任何不明白或纠结的问题，欢迎在2020年继续向我们提问，我们会竭尽所能，为大家提供切实有用的购房建议。