一、何谓包干制？何谓酬金制？

国家发展改革委、建设部《关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格〔2003〕1864号，以下简称《收费办法》）第九条规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

包干制是传统的物业服务收费方式，业主只需要按照物业服务合同约定的标准向物业公司支付物业服务费，物业公司自负盈亏，自行承担人员成本、卫生清洁、绿化养护、秩序维护等费用。现实中，为了防止企业亏损，物业公司往往会尽量压缩物业服务成成本，配备尽量少的物业服务人员，提供低价的物业服务。

酬金制则是借鉴了国外的物业服务收费方式，物业公司的人员成本、物业服务所产生的费用均从物业服务费中支出，物业服务费不足部分由业主或小区经营性收入补足。物业公司从业主交纳的物业服务费中收取一定的酬金，这样物业公司的经营利润就得到了保障，有利于提高物业服务的质量。

二、包干制下的增值税处理

包干制下的增值税处理相对简单。《收费办法》第十一条第一款规定，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。增值税虽然属于价外税，但据此法定税费已经包含在物业服务费用中，业主支付给物业公司的物业服务费用包含了增值税，物业公司应当依法申报缴纳增值税，并给业主开具物业服务费发票。

三、酬金制下的增值税处理

《收费办法》第十一条第二款和第三款规定，实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3.物业管理区域清洁卫生费用； 4.物业管理区域绿化养护费用； 5.物业管理区域秩序维护费用； 6.办公费用； 7.物业管理企业固定资产折旧； 8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9.经业主同意的其他费用。由此可见，酬金制下，业主交纳的物业服务费有两个用途，其一为支付物业公司的酬金，其二为物业服务支出。

对于酬金，物业公司一般按照物业服务合同约定的固定金额或比例向业主收取，在物业服务费中列支。酬金系物业公司提供物业服务取得的收入，根据《增值税暂行条例》第一条规定，系增值税应税项目，物业公司应当依法交纳增值税，也应向业主大会或业主委员会开具发票。

至于物业服务支出，根据《收费办法》第十二条规定，实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。虽然根据物业服务合同约定，业主应当向物业公司交纳物业服务费，但该物业服务费归全体业主所有，物业公司一般应开设单独账户存放，独立核算，其行为属于代收代付性质。

对于物业公司代收代付物业服务支出，国家财税部门并无明确规定。《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）曾就物业公司代收代付水费明确了差额计税，即提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。但物业服务费用扣除酬金和物业服务支出后仍有结余的，应归业主所有，并不归物业公司。对此，浙江省地方税务局、浙江省国家税务局和浙江省住房和城乡建设厅曾联合出台《关于贯彻落实我省现代物业服务业税收扶持政策的通知》（浙地税函[2013]286号），明确在酬金制收费模式的物业项目中，对物业服务企业开设单独账户专项存放为业主或业主委员会代管资金的行为，不征收营业税；业主委员会直接与提供劳务的单位或个人签订合同，且该提供劳务的单位或个人直接为业主委员会开具结算发票，对物业管理企业从代管资金账户代付劳务价款的行为，不征收营业税。营改增后，物业公司代收代付物业服务支出的，也不应征收增值税。

因此，在酬金制下，业主也不应按交纳的物业服务费要求物业公司开具发票，毕竟物业公司并不取得全部的物业服务费。