物业公司经营范围水电费(物业公司电费水费属于主营业务吗)

[摘要]从双方所签订的《房屋租赁经营合同》来看，收取水电费仅是房屋租赁合同中“其他费用”中的一项条款，主要解决房屋租赁过程中吗相关附随费用的结算处理，该条款并非租赁合同的主要条款，不能因该条款直接界定荡口物业存在独立的水电销售行为。

（2018）苏02行终211号

原审判决认定事实如下:荡口物业成立于2009年4月，经营范围为物业管理、自有房屋租赁、建筑材料的销售等。

2015年7月23日，韵颐公司与荡口物业签订《房屋租赁经营合同》，约水电费定甲方（荡口物业）将位于锡山区口古镇仓号房屋租赁给乙方（韵颐公司）作为商业使用，租赁期限2013年10月1日至2021年9月30日；合同约定租赁期限内乙方根据需要自行申请并由甲方安装独立水表、电表等，费用由乙方承担；鉴于总水电表与分水电表的极差损耗和公摊，乙方认可水费5.50元/吨，电费1.10元/吨，此单价为双方结算单价，根据乙方实际用量进行水电费的结算。

今后如遇政府指令性上调基数单价，双方同意结算单价须按政府水电费调整的比例进行调整。

在《补充协议》中双方约定，甲方对乙方带来的人流量给予相应的优惠政策，（1）针对乙方带来的购票散客，乙方可享受如下优惠，每年购票人数达到1000人后，甲方按20元/人给乙方返利结算…（2）针对乙方带来的游客团队，可享受与旅行社同等待遇。

2017年7月3日，锡山市场监管局接到韵颐公司投诉，内容为荡口物业超出核准登记的经营范围，违法进行水电销售、门票销售的行为，要求予以查处。

锡山市场监管局执法人员至荡口物业进行现场检查，检查情况为:现场设置水电总表，各经营户经营场所内有水电分表，根据水电费台账记载，电费为每月结算，水费为每两个月结算，水电费收据上有荡口物业的收款收据字样；无锡市荡口古镇旅游发展有限公司负责景区门票销售。

执法人员进行了现场拍照取证。

7月6日，锡山市场监管局作出《立案审批表》，决定立案。

后锡山市场监管局分别向荡口物业的法定代表人朱某、无锡市荡口古镇旅游发展有限公司法定代表人尤某等人进行调查询问，并调取了荡口物业交纳水电费用的票据、无锡荡口古镇商铺水费缴纳登记台帐、荡口物业电费交费明细等材料。

其中朱某陈述“为方便古镇里的经营户，我公司为经营户代收、代缴水电费，这也是我们古镇作为房东提供的服务…结算都是按照水电表的实际显示数字，水电费的收费标准都在合同中写明，费用中包含了损耗和公摊…我公司没有销售古镇门票，古镇景区门票由无锡市荡口古镇旅游发展有限公司负责销售…补充协议是为了提高该经营户的积极性…实际上是我方给经营户的租金优惠条件…”。

尤某陈述“我公司负责荡口古镇景区的门票销售…我公司为吸引更多游客，提高门票销售，故与物业公司达成的给予经营户优惠的合意”。

2017年9月-10月，锡山市场监管局向荡口古镇的“锡山区鹅湖茶蕾皇茶饮品店”店主、“锡山区徐旺糕点店”店主进行调查询问，上述人员陈述水电费是根据水电表的实际显示数计算，物业公司的人上门收取水电费，然后交到水电公司，水电费的价格在租赁合同中写明。

2017年9月30日，锡山市场监管局经审批，决定延长办案期限三十日。

2017年10月31日，锡山市场监管局作出《行政处理告知书》，告知韵颐公司举报的荡口物业超范围经营等事项违法事实不成立，予以销案。

2017年11月2日，锡山市场监管局向韵颐公司邮寄送达《行政处理告知书》。

另查明，锡山市场监管局根据相关文件设立后，统一负责该行政区域内工商、质监、食品药品等市场监管职责。

原审法院认为:《无照经营查处取缔办法》第四条 规定，下列违法行为，由工商行政管理部门依照本办法的规定予以查处:（五）超出核准登记的经营范围、擅自从事应当取得许可证或者其他批准文件方可从事的经营活动的违法经营行为。

第五条规定，各级工商行政管理部门应当依法履行职责，及时查处其管辖范围内的无照经营行为。

锡山市场监管主营业务局具有对辖区内违反工商行政管理行为进行查处的职权。

《工商行政管理机关行政处罚程序规定》第十七条 规定，工商行政管理机关应当自收到投诉、申诉、举报、其他机关移送、上级机关交办的材料之日起七个工作日内予以核查，并决定是否立案；特殊情况下，可以延长至十五个工作日内决定是否立案。

第二十条规定，立案后，办案人员应当及时进行调查，收集、调取证据，并可以依照法律、法规物业的规定进行检查。

第四十五条规定，案件调查终结，或者办案机构认为应当终止调查的，按照下列方式处理:（二）认为违法事实不成立，应当予以销案的；第五十七条规定，适用一般程序处理的案件应当自立案之日起九十日内作出处理决定；案情复杂，不能在规定期限内作出处理决定的，经工商行政管理机关负责人批准，可以延长三十日。

第五十八条规定，工商行政管理机关对投诉、举报、申诉所涉及的违法嫌疑人作出行政处罚、不予行政处罚、销案、移送其他机关等处理决定经营范围的，应当将处理结果告知被调查人和具名投诉人、申诉人、举报人。

本案中，韵颐公司向锡山市场监管局提交投诉，锡山市场监管局立案后经调查，认定荡口物业在景区内每家经营户安装水、电分表，根据各户分表显示数据向经营者代收水、电费，以及荡口物业不参与古镇景区的门票销售，上述事实有现场笔录及照片、调查询问笔录、交纳水电费用的票据、水费缴纳登记台帐、电公司费交费明细等证据材料佐证，认定事实清楚。

锡山市场监管局认为韵颐公司举报的荡口物业公司超范围经营等事项违法事实不成立，予以销案，并无不当。

锡山市场监管局立案后进行调查取证，按照《工商行政管理机关行政处罚程序规定》办理延长办案期限手续，在法定期限内物业作出行政处理决定并送达，程序合法。

综上，锡山市场监管局作出的《行政处理告知书》，认定事实清楚、适用法律正确，符合法定程序。

韵颐公司请求撤销锡山市场监管局作出的《行政处理告知书》，判决锡山市场监管局履行法定职责，对荡口物业作出行电费政处罚的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。

依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条 之规定，判决驳回韵颐公司的诉讼请求。

韵颐公司上诉称:1.一审法院审理程序违法，未准许其调取证据申请，未对水电公司进行调查。

2.荡口物业自定价格收取水电费用并非代收代缴行为。

代收代缴必须在接受水电公司的委托方可行使，水电公司如果委托代收，必然会有所有用户各自独立的账目并签订委托协议，由荡口物业依照账目的实际金额代为收取。

根据《物业管理条例》《电力监管条例》《城市供水条例》的相关规定，荡口物业在没有取得电力业务许属于可证、自来水经营许可证的情况下销售水电的行为显然公司违法。

3.双方签订补充协议是针对门票权益归属，而荡口物业的经营范围并不包括门票销售。

请求撤销一审判决，撤销锡山市场监管局作出的《行政处理告知书》，责令锡山市场监管局履行法定职责，认定荡口物业超出经营范围属于违法行为。

锡山市场监管局辩称:1.荡口物业是取得工商登记营业执照的合法企业，并不是无照企业，按照营业执照在古镇范围内开展房屋租赁活动，并根据合同约定向经营户收取水电费再缴至电力及供水公司，并不是水电销售经营活动。

2.《无照经营查处取缔办法》第四条 第五项 针对的是企业未按规定取得前置许可，超范围经营应当查处。

而国家工商总局关于工商登记前置许可实行目录管理，在已公布的2016年、2018年目录中均没有物业管理公司代收代缴进行前置许可的规定，因此韵颐公司投诉的内容不属于该条款规定的情形。

3.其根据调查的事实，按规定予以销案，事实清楚，处理合法。

请求二审法院驳回上诉，维持原判。

荡口物业述称:1.其不存在销售水电的行为，只是代收代缴，并且告知经营户如果需要发票其可以开具。

2.门票销售由无锡市荡口古镇旅游发展有限公司负责，《补充协议》中返利结算条款是按约定给予的政策性优惠，并非共享门票收入。

韵颐公司的上诉没有理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

经审查，原审判决对本案证据的认定正确，本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。

本院认为:当时有效的国务院《无照经营查处取缔办法》（自2003年3月1日主营业务起施行，2017年10月1日起废止）第二条 规定:“任何单位和个人不得违反法律、法规的规定，从事无照经营。

”第四条第一款第五项规定:“下列违法行为，由工商行政管理部门依照本办法的规定予以查处:（五）超出核准登记的经营范围、擅自从事应当取得许可证或者其他批准文件方可从事的经营活动的违法经营行为”。

由此可知，此类无照经营之构成需具备“超出核准登记的经营范围”“擅自从事应当取得许可证或者其他批准文件方可从事的经营活动”两项要件，才有可能导致《无照经营查处取缔办法》所规定的法律后果和行政规制措施。

本案中，韵颐公司提出荡口物业超出经营范围进行水电销售构成无照经营，并要求锡山市场监管局予以行政查处和处罚。

但是综观本案，荡口物业并不构成水电经营活动，自然不应依照《无照经营查处取缔办法》予以处罚。

首先，从双方所签订的《房屋租赁经营合同》来看，收取水电费仅是房屋租赁合同中“其他费用”中的一项条款，主要解决房屋租赁过程中相关附随费水费用的结算处理，该条款并非租赁合同的主要条款，不能因该条款直接界定荡口物业存在独立的水电销售行为。

该合同条款所约定的“如乙方因经营需要增容的，应向甲方提出书面申请吗，电费由甲方协助办理相关手续”“鉴于总水电表与分水电表的极差水电费损耗和公摊，乙方认可水费5.50元/吨，电费1.10元/吨，此单价为双方结算单价”明确了荡口物业在水电管理方面的协助地位和收取相关费用的原因。

其次，从合同履行来看，荡口物业对水电供应方式、供应质量、供应容量、计量方式均不具有管理控制权，包括上诉人在内的商户均安装有水水费电分表，荡口物业向韵颐公司出具的水电费收据也明确记录了水电分表度量值，在接受调查属于时荡口物业也能够提供其向电力公司、供水公司缴纳水电费的发票。

综合案件事实和双方权利义务，荡口物业的行为应当定性为房屋租赁和物业管理服务过程中的代收代缴行为，而非单独的水电经营行为，不属于《无照经营查处取缔办法》的调整范围。

至于该代收代缴行为合法性则不属于本案审查范围。

此外，韵颐公司还认为荡口物业销售门票，但未提出证明存在门票销售行为的实质性证据。

因此，韵颐公司投诉举报荡口物业无照经营，没有事实依据，锡山市场监管局对其举报作销案处理，并无不当。

锡山市场监管局接到韵颐公司举报后，及时予以立案，对荡口物经营范围业进行了现场检查，对相关人员进行了询问调查，审查后决定销案并将处理结果告知韵颐公司，行政程序合法。

综上，韵颐公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。

据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条 第一款 第一项 之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。

本判决为终审判决。