重启棚改货币化，房地产的\u0026#34;灵丹\u0026#34;还灵吗

“月薪4千，房价2万，不吃不喝55年就能买一套100m²的房子”

“拆字一喷，喜提大奔，房子一扒，帕拉梅拉”

这两种怪象都和棚改货币化安置密不可分。

更为重磅的消息是：近期三月起，郑州、兰州等多地已重启棚改货币化安置计划，首付20%、政府土地出让金可分期付款等消息引发热议和躁动，甚至连中介都在高呼“晚买1年房，多打10年工的口号”,让不明真相观望中的群众们大为震惊。

被称为房地产灵药的棚改货币化

是怎么在5年内推动房地产暴涨几倍甚至几十倍的？而在被叫停2年后又再次被重启？

对未来5年经济有什么影响？有哪些机遇？灵药还灵不灵?

读完这篇文章，你会有结论。

棚改1.0

中国从改革开放时期城镇化率不足20%，2014年53.73%再到21年超过64.72%；

猛增11%，从乡土中国转变为城镇中国。

核心2014年棚改货币化安置的出台，直接推动房地产行业从此一路高歌猛进。

2014年前，棚改还处于原始运作的1.0时代：

政府规划棚户区→拆迁户选择货币实体安置（还建房）→政府向开放商出让土地→房地产商投资建设商品房小区→安置拆迁户→出售剩余商品房→开放商获取利润。

这套模式看起来合情合理，但却忽略了一个核心的问题。

安置拆迁户后剩下的商品房谁来买？

《2014年国民经济和社会发展经济公报》中，城镇居民人均可支配收入中位数仅为29129元，而此时普通城市一套100m²商品房销售价格约在50-80万。

居民想买但是没钱买，销售周期增长，不断导致商品房库存积压，此时房地产行业暗藏危机。

PSL开启房产行业潘多拉魔盒

直到14年4月央行针对棚改出台了PSL（抵押补充贷款），以4.5%利率向国家开发银行注入1万亿资金，15年以3.1%年化利率再次注入1.5万亿资金。

这一举动可谓打开了房地产万亿市场的潘多拉魔盒。

原来1.0棚改

政府资金有限，开发商商品房库存积压，居民没钱买房。

而PSL出台后，央行向国开行注入2.5万亿资金，政府再向国开行申请3.1%低息贷款（百亿资金市场年化率约在6-10%）用于棚改。

此时的棚改安置政策已然从实物安置转为棚改货币化安置。

以前，拆迁给你安置房，没得选。

现在，拆迁给你钱，不再给你安置房。

拿到钱的拆迁户，没有房屋居住怎么办？

那就只能买商品房。

棚户改造越多，商品房购买量越多，库存压力越小，资金周转率越快，房地产行业规模越来越大。

央行出资→国开行放贷→政府棚改→拆迁户购买商品房→开发商减少商品房库存压力→购买土地持续开发→政府获取土地出让金偿还贷款→资金回归央行。

从此，政府提高城镇率、居民改善居住条件、开发商获取利润、央行带动经济。

完成闭环，整个链路4赢。

于是2015年棚户区改造601万套，房地产简称住房772万套，不断扩张的棚改，持续增加的拆迁户带动了商品房的销量，完成了商品房去库存，而棚改的热钱炒热了整个房地产行业。

购房人数成倍增长，所有人对房地产信心空前高涨，炒房客、拆迁户、房产买卖一夜暴富的神话充斥在你我耳中。之后，如你所见，房价暴涨。

重启棚改货币化，灵药还灵吗？

21年商品房待售面积高达51023万平方米，比上年末增加1173万平方米，全国棚户改造开工仅为165万套，不足15年1/4。

过去几年中，商品房投资金融属性的确远远大于居住属性。

但生育率持续下降、国际市场制裁、持续疫情、国际环境动荡、国内市场内循环、政府出台限购政策等诸多因素，让房住不炒势在必行。

回归现实，疫情的持续性及不可预见性、俄乌冲突引发的国际经济下行、国内市场内循环的发展需求、人口老龄化、国际制裁等因素，都使得此次棚改货币化安置终将是局部调控，缓解部分区域商品房库存压力，为地方财政解压，房价增长不再可能重返15年增速。